Верховный суд объяснил, в каких случаях ипотечную квартиру нельзя забрать из-за долгов, пишет газета «Известия». ВС РФ рассмотрел дело семьи из Башкирии, которая едва не лишилась жилья из-за просрочки по кредиту.
Супруги исправно выплачивали жилищный кредит на протяжении 10 лет, но затем допустили несколько просрочек. Долг передали новому кредитору, который потребовал сразу выплатить оставшуюся сумму или продать квартиру. Заёмщики оформили кредит на квартиру в банке под залог недвижимости.
Остаток долга составлял несколько сотен тысяч рублей. Первый суд не удовлетворил требования кредитора, указав, что сумма долга несоразмерна стоимости квартиры. Апелляция пришла к выводу, что ипотечную квартиру можно продать, чтобы погасить задолженность.
Верховный суд отменил решение апелляции, разъяснив, что в этом деле нужно учитывать ряд факторов: размер просрочки, реальную цену квартиры, соразмерность долга стоимости жилья. При небольшой просрочке квартиру изымать нельзя, если сумма задолженности значительно меньше стоимости недвижимости. Взыскание нельзя применять, если долг не превышает 5% цены квартиры, платёж просрочен не более чем на три месяцев.
По действующему законодательству при неисполнении обязательств по ипотеке банк может взыскать заложенную квартиру, даже если это единственное жильё должника, напомнил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Но здесь есть исключение. Взыскание не применяется, если размер требований банка несоразмерен цене квартиры. На эту норму указала судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда (п. 1 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке»).
Член Ассоциации юристов России Вита Галайба добавила, что банк может взыскать ипотечное имущество, в том числе единственное жильё, если платёж по кредиту просрочен более чем на три месяца либо сумма долга превышает 5% стоимости квартиры.
Суд не разрешил кредитору продать ипотечную квартиру, но это не основание для прекращения ипотеки, подчеркнула доцент кафедры семейного и жилищного права Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина Евгения Басос.
Как суды определяют соразмерность долга и цены жилья, объяснил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Они могут ориентироваться на рыночную или кадастровую стоимость недвижимости. Однако в большинстве случаев используется более объективный и доступный критерий — реальная цена квартиры на момент сделки. Этот показатель соизмеряют с ипотечным кредитом.
По словам президента фонда «Институт экономики города», члена общественного совета при Минстрое Надежды Косаревой, суды чаще всего руководствуются требованиями закона, при этом могут учитывать другие доказательства несоразмерности требований стоимости залога или незначительности нарушения.
