В России с 1 февраля 2026 года начнут действовать новые условия по семейной ипотеке. Теперь на одну семью разрешён только один льготный заём, а оба супруга обязаны быть созаёмщиками — ранее они могли оформить по отдельности 2 и более субсидируемых кредита.
Кроме того, под запретом оказались все донорские схемы, когда заёмщики, не попадавшие под условия программы, привлекали в качестве созаёмщика знакомого или родственника с ребёнком подходящего возраста.
Новые правила касаются только кредитов, которые будут выданы с февраля 2026 года. Ранее оформленные договоры продолжают действовать по старым правилам.
Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнул, что вводимые с 1 февраля изменения, особенно на фоне сокращения повышенных компенсаций банкам, определённо приведут к снижению активности по программе.
«При этом надо понимать, что параметры оформления не меняются — вводится исключительно правило одной ипотеки на семью с обязательным участием обоих супругов», — уточнил специалист.
Руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин отметил, что фактически семейная ипотека возвращается к своей изначальной логике — как инструмент улучшения жилищных условий.
«Ограничение „одна льготная ипотека в одни руки“ и обязательное участие супругов в качестве созаёмщиков закрывают возможности для использования программы в инвестиционных целях и схем с формальными заёмщиками. Это делает механизм более адресным и прогнозируемым как для государства, так и для банков», — сказал спикер.
На его взгляд, такие изменения ожидаемо приведут к снижению объёма сделок по семейной ипотеке: сокращение может составить около 10–15%.
«Рынок начал адаптироваться к новым правилам заранее. В декабре и январе мы наблюдали повышенную активность со стороны покупателей, которые подходили под прежние условия программы. Этот спрос формировался без дополнительного стимулирования со стороны застройщиков и банков и во многом носил отложенный характер. Покупатели стремились зафиксировать условия до изменения правил, что и дало временный рост количества сделок», — продолжил Вадим Бутин.
После 1 февраля, согласно его оценке, рынок семейной ипотеки войдёт в более спокойную фазу: сделок станет меньше, но их качество с точки зрения платёжеспособности и мотивации заёмщиков будет выше.
Руководитель департамента аналитики и консалтинга VSN Group Дарья Цыганкова согласилась с тем, что объёмы выдачи кредитов в рамках льготной ипотечной программы снизятся после того, как изменения вступят в силу.
«Этот спад может компенсировать только снижение ставок по рыночной ипотеке до адекватного уровня либо снижение цен на новостройки, что в нынешних реалиях вряд ли произойдёт. Цены не только не снизятся, но и продолжат расти — возможно, более плавно, из-за снижения покупательского спроса. Остановить этот рост нельзя: себестоимость строительства, инфляция и сложная логистика не позволяют», — объяснила специалист.
Также она добавила, что застройщики, несомненно, начнут вводить механизмы стимулирования спроса.
«Но в целом это уже давно происходит. Например, на протяжении прошлого года мы наблюдали ажиотаж с рассрочками, который уже пошёл на спад. Рынок апробирует разные методы, смотрит на реакцию покупателя и всё время адаптируется», — заключила Дарья Цыганкова.
Руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Мария Аврова считает, что изменение условий семейной ипотеки с 1 февраля вряд ли серьёзно повлияет на спрос данного продукта, поскольку его основная аудитория — это семьи, покупающие квартиру для себя в качестве улучшения жилищных условий.
«По поводу введения дифференцированной процентной ставки, которая активно обсуждалась в начале января, банки пока что информацию не давали. Что касается в целом спроса на покупку квартир, картина будет более понятна к концу февраля, по истечению хотя бы месяца после нововведений. На основании покупательской активности застройщики уже будут разрабатывать дальнейший план для увеличения продаж», — предположила эксперт.
По мнению Рустама Азизова, предложения о дифференциации ставки в зависимости от количества детей являются перспективными.
«Однако критически важно сохранить верхний порог ставок на уровне не более 10%. Повышение ставки для семей с одним ребёнком, например, до 12%, может негативно повлиять на их решение об улучшении качества жилья», — заявил спикер.
По его мнению, дальнейшую модернизацию семейной ипотеки, разумно было бы проводить на рубеже 2026–2027 годов.
«К этому времени ожидается снижение ключевой ставки до 10–12%. В такой ситуации рыночная ипотека станет доступнее для массового потребителя, что создаст условия и для развития льготных программ», — подвёл итог Рустам Азизов.
Фото: Lucky Business / Shutterstock.com
