Налоговый эксперт Татьяна Макурова рассказывает о нюансах законодательства при заключении сделок с недвижимостью. Эти тонкости помогут вам сохранить репутацию хорошего риелтора.
Заблуждение № 1: продажа одной квартиры и покупка другой в одном налоговом периоде за ту же цену или выше освобождают клиента от налога, так как произведенный расход на покупку меньше или равен доходу от продажи.
На самом деле: разница между доходом и расходом считается пообъектно, а не в рамках всех сделок календарного года. Например, агент убедил клиента в том, что если тот за 7 млн рублей продаст подаренную квартиру, которая у него менее трех лет в собственности, и купит другую квартиру за 8 млн рублей, то налога не будет. Однако налоговые последствия в этом случае составят 13% с 6 млн рублей (780 тыс. рублей), поскольку право на покупной вычет клиент использовал ранее, а расхода дарителя на квартиру не было. Даже если бы у клиента было право на налоговый вычет, то его налогооблагаемая база сократилась бы только на 2 млн рублей и составила бы 4 млн рублей, а налог — 520 тыс. рублей.
Заблуждение № 2: риелтор путает гражданство и налоговое резидентство.
На самом деле: согласно российскому законодательству, гражданин Российской Федерации может быть налоговым нерезидентом и наоборот, в то же время иностранец, находящийся на территории России, может быть налоговым резидентом. Для этих статусов налоговые последствия кардинально различны: если к нерезиденту налог в 30% относится ко всему доходу от продажи недвижимости, то резидент имеет различные льготы при продаже недвижимости. В тех случаях, где резидент может выйти в ноль по налогам через комбинацию льгот, нерезидент заплатит 30% со всей суммы дохода. НДФЛ 30% для налогового нерезидента возникает при продаже недвижимости до истечения 3/5 лет, а также при получении в дар не от близкого родственника или члена семьи.
С таким заблуждением связано еще одно, основанное на неправильной трактовке статьи № 207 Налогового кодекса Российской Федерации: если в течение 12 месяцев подряд, предшествующих дате получения дохода от продажи, человек не менее 183 дней находился в стране, то он является налоговым резидентом. На самом деле существуют разные виды доходов и к доходам от продажи недвижимости окончательный статус резидента или нерезидента определяется по итогам календарного года получения дохода (с 1 января до 31 декабря).
Заблуждение № 3: многие риелторы считают, что доход от продажи недвижимости — это всегда 70% ее кадастровой стоимости.
На самом деле: доход — это бо́льшая из двух величин: или суммы договора купли-продажи, или 70% кадастровой стоимости недвижимости. Риелтору перед консультацией клиента о налоговых вычетах необходимо сравнить данные суммы.
Заблуждение № 4: мена — это безвозмездная сделка.
На самом деле: мена по Гражданскому кодексу РФ приравнивается к купле-продаже. Та квартира, которую клиент обменял, считается проданной, а приобретенная — купленной. Если, например, клиент владел квартирой, а впоследствии ее обменял, а приобретенную взамен продал, он должен декларировать две продажи. Однако существуют отдельные правила для программы реновации в Москве.
Заблуждение №5: срок владения недвижимостью отсчитывается с момента регистрации права собственности.
На самом деле: в таких случаях клиент решает дождаться трех лет с момента регистрации права собственности, хотя часто срок владения для безналоговой продажи уже прошел, и объект можно продавать. Например, после развода супругов титульным собственником недвижимости становится жена — она впервые появляется в числе титульных собственников данного объекта. Она предполагает, что с этого момента у нее начинается отсчет срока владения. На самом деле, если покупка была в браке без брачного договора, то срок владения начинается с момента регистрации на бывшего супруга, на которого был зарегистрирован объект. Бывшая супруга может не ждать трех или пяти лет, а продавать объект уже сейчас.
Заблуждение № 6: занижение суммы сделки при купле-продаже недвижимости является оптимизацией налогообложения.
На самом деле: занижение суммы приравнивается к уклонению от налогов. В России не существует срока давности, после которого «прощается» неуплата налогов, но есть срок давности привлечения к ответственности, в том числе уголовной — это освобождение от штрафов и санкций, но не от самой уплаты налога. Цифровые возможности Федеральной налоговой службы уже позволяют найти уклонистов практически в автоматическом режиме и доначислить им налог и штрафы.
О других возможных заблуждениях риелтора узнайте в записи мастер-класса на YouTube
