- 1. Апартаменты — не то же самое, что квартира
- 2. Апартаменты пока дешевле квартир, но разница сокращается
- 3. Ипотеку на апартаменты дают, но льготные программы на них не действуют
- 4. Закон о долевом строительстве на апартаменты распространяется
- 5. В апартаментах невозможно прописаться, но городской социальной инфраструктурой пользоваться можно
- 6. Перепланировку в апартаментах сделать проще, чем в квартире
- 7. Тарифы ЖКХ и налоги для апартаментов выше, чем для квартир
- Когда стоит купить апартаменты, а когда — квартиру
- Главное
1. Апартаменты — не то же самое, что квартира
Квартира — жилое помещение, апартаменты такого статуса не имеют. Апартаменты — это коммерческая недвижимость, в которой можно жить, а можно вести какую-то деятельность — открыть коворкинг, салон красоты, гостиницу, мастерскую и т. д.
О возможности юридически приравнять апартаменты к жилью спорят уже 10 лет. Последний раз Госдума отклонила соответствующий законопроект в начале 2025 года — похоже, законодатели окончательно склоняются к тому, чтобы отказаться от этой идеи. Минстрой и комитет Госдумы по строительству и ЖКХ заявляли об этом ещё 2 года назад.
Если потенциальный покупатель апартаментов собирается в них жить, то ему лучше понимать последствия другого статуса такой недвижимости.
К строительству жилых и нежилых объектов предъявляют разные требования. Поэтому инсоляция в апартаментах может не соответствовать той, что установлена для жилых помещений, а стены и перегородки будут обеспечивать звукоизоляцию, подходящую для офисов, но не для квартир. Также застройщик не обязан соблюдать требования относительно обустройства на придомовой территории детских площадок, мест для отдыха и парковок.
В итоге люди могут заселиться в комплекс апартаментов, в котором, например, нет двора, школы находятся очень далеко и открывать новые никто не должен, а этажом ниже может появиться круглосуточное кафе с караоке. Жалобы на шум в этом случае не помогут: закон о тишине в апарт-комплексе никто соблюдать не обязан.
Приобретая апартаменты, следует учитывать эти особенности и не ждать от них тех же условий проживания, что и в жилом доме. Застройщик может рекламировать свой проект и даже обустроить двор и паркинг. Но это ни на что не повлияет, если соседи будут регулярно устраивать детские праздники, откроют гончарную мастерскую или молодёжный хостел.
2. Апартаменты пока дешевле квартир, но разница сокращается
Ощутимая разница в цене апартаментов и квартир 20–30% закончилась в конце 2010-х. Именно в тот период в Москве появилось большое количество апартаментов, которые использовались для постоянного проживания и собственники которых хотели бы получить для них официальный жилой статус.
Сейчас, по данным руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова, на первичном рынке апартаменты дешевле сопоставимых по площади и локации квартир на 10–15%, а на вторичном — на 5–7%.
Власти планомерно ужесточают регулирование строительства — девелоперам всё сложнее согласовывать апарт-проекты на старых условиях. Издержки растут, разница в стоимости сокращается, поэтому предложений апартаментов стало заметно меньше. Кроме того, некоторые города начали вводить мораторий на их строительство. К примеру, с 2024 года он действует в Москве и Махачкале.
3. Ипотеку на апартаменты дают, но льготные программы на них не действуют
В последние годы банки кредитуют апартаменты в том же порядке, что и квартиры, особенно если речь идёт о новостройках: набор документов, требования к заёмщику, размер ставок — почти всё совпадает. Встречаются на первичном рынке апартаментов и спецпредложения, и скидки от застройщиков.
Но апартаменты — не жильё, поэтому никакими льготными программами или субсидиями от государства воспользоваться не удастся. При покупке апартаментов не получится взять семейную, сельскую, военную и другую государственную ипотеку или вложить в них материнский капитал.
4. Закон о долевом строительстве на апартаменты распространяется
Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в равной степени касается всех участников долевого строительства — как жилых, так и нежилых помещений. То есть апартаменты в новостройках продаются по тем же законам, что и квартиры, права дольщиков защищены в равной степени.
5. В апартаментах невозможно прописаться, но городской социальной инфраструктурой пользоваться можно
В апартаментах разрешено оформлять только временную регистрацию, поэтому с теми социальными льготами, которые требуют постоянной регистрации — прописки, будут сложности. К примеру, москвичам для получения столичной пенсии требуется именно она, то же самое касается большинства региональных субсидий.
Временную регистрацию можно оформить в апартаментах, только если они зарегистрированы как здание гостиничного типа. Это позволяет пункт 3 правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, который признаёт гостиницы местом временного пребывания граждан. В апартаментах без гостиничного статуса невозможна даже временная регистрация.
Но во многих вопросах временная регистрация вполне заменяет постоянную. По ней можно прикрепиться к поликлинике, устроить ребёнка в детсад и школу, встать на воинский учёт и прочее.
6. Перепланировку в апартаментах сделать проще, чем в квартире
Требования к перепланировке в апартаментах намного менее строгие, чем в жилых объектах. Мокрые зоны могут располагаться в любом месте апартов, тогда как для квартир действует правило: мокрые зоны — только над мокрыми, жилые — над жилыми.
Процесс согласования перепланировок в апартаментах тоже проще, чем в квартирах.
7. Тарифы ЖКХ и налоги для апартаментов выше, чем для квартир
Размер налога на апартаменты всегда выше, чем на квартиру такой же площади. Владельцы квартир уплачивают налог на имущество по ставке 0,1% кадастровой стоимости.
Налог на имущество для собственников апартаментов составляет от 0,5 до 2% кадастровой стоимости помещения. Это зависит от региона, типа здания, в котором находятся апартаменты, вида разрешённого использования земельного участка.
Так, если участок предназначен для размещения гостиничного объекта, то ставка налога будет 0,5%, а если земля была выделена для торгового или офисного здания — 2%.
Владелец апартаментов не сможет получить имущественный налоговый вычет и вычет за проценты по ипотеке, потому что они положены только за покупку жилья.
Стоимость ЖКУ для собственников коммерческих помещений, то есть и для владельцев апартаментов, тоже выше, чем для хозяев жилых квартир. Суммы в квитанциях в среднем отличаются на 15–20%. То есть если собственник квартиры платит за ЖКУ 8 тыс. рублей в месяц, то за апартаменты такой же площади ему придётся отдавать около 9,5 тыс. рублей ежемесячно.
Капитальный ремонт в апарт-комплексе проводится полностью за счёт собственников — правда, и ежемесячных взносов в фонд капремонта, как в многоквартирных домах, там нет.
Когда стоит купить апартаменты, а когда — квартиру
Принимая решение о покупке апартаментов, нужно трезво оценивать все плюсы и минусы подобного жилья. Вряд ли апарт-комплекс в городе подойдёт для семей с детьми или желающих уединения и тишины пенсионеров — им лучше подобрать квартиру в жилом комплексе.
Апартаменты чаще встречаются в центральных районах, рядом с деловыми кластерами, высшими учебными заведениями, туристическими достопримечательностями. Зачастую они расположены в составе гостинично-выставочных комплексов или на верхних этажах торгово-развлекательных комплексов.
Их скорее оценят деловые люди, которые на рабочей неделе не хотят тратить время на дорогу до дома, молодые люди, которым важна локация и для которых это временный вариант проживания, и туристы.
Поэтому формат апартаментов выглядит удачным вариантом скорее для инвестиций. Доходность от сдачи апартаментов будет выше, а окупятся они быстрее, чем квартира, за счёт более низкой начальной стоимости. Это работает в том числе и при долгосрочной аренде: арендные ставки на квартиры и апартаменты практически не отличаются.
Кроме того, их можно сдавать и как коммерческое или офисное помещение — потребуется только смена дизайна, а соответствующий статус у них уже есть.
Главное
— Апартаменты не являются жилыми помещениями и вряд ли в ближайшее время будут приравнены к ним. Владельцы платят налоги и получают услуги ЖКХ по тарифам для коммерческих помещений.
— В апартаментах можно организовать как жилое, так и коммерческое помещение. Правила проживания в жилом доме к ним не применяются.
— При строительстве апарт-комплекса не используют стандарты для многоквартирных жилых домов, в том числе это касается социальной инфраструктуры.
— Оформить постоянную регистрацию в апартаментах нельзя.
— Апартаменты интересны как инвестиционное вложение, если находятся в подходящей локации: туристической, деловой и т. д.
