«Спрос на жилье останется высоким»
— Не секрет, что девелоперы с волнением ждали наступления ноября 2020 года. Как вы восприняли новость о продлении льготной субсидированной ипотеки еще на восемь месяцев? Как это отразится на продажах?
— На рынке Петербурга есть устойчивый спрос на жилье. И субсидированная ипотека — всего лишь его стимуляция. Ею пользуются те, кто и так собирался брать ипотеку: разница между субсидированной ставкой и обычной составляет 1,5%. При размере кредита 8–10 млн рублей это около 120 тыс. рублей в год, то есть 10 тыс. рублей в месяц. Это не та величина, которая способна существенно повысить спрос, но она добавляет решимости заемщику.
— Но несмотря на сложную экономическую ситуацию, спрос сегодня высок.
— Есть базовые критерии, которые определяют спрос, и они очень сильны сегодня. Это недостаточная обеспеченность людей качественным жильем: при необходимом минимуме в 23–25 кв. м на человека наш показатель — 18 кв. м.
Второй момент — глобальный объем морально устаревшего, а часто неприемлемого для жизни жилого фонда, который не соответствует современным представлениям о комфорте. В Петербурге такой фонд занимает более 85%. Пока эти критерии сильны, спрос на недвижимость в городе будет стабильно высоким.
ЖК Amo
— Темпы роста объема выдаваемой ипотеки постоянно растут. А благосостояние россиян не повышается, скорее наоборот. Нет ли в России риска надувания ипотечного пузыря сродни тому, что случился в 2008 году в США, когда людям, набравшим кредитов, оказалось не под силу их выплатить?
— Подобный риск существует, и он очень большой. Но я надеюсь, что у правительства и Центробанка есть продуманный план работы с экономикой. Снижение ключевой ставки и субсидирование ипотеки — это стратегия раскачивания экономических процессов путем стимулирования строительной отрасли — мультипликатора многих других сфер. В таком случае можно, с одной стороны, надувать этот пузырь, стимулируя спрос, а с другой стороны — направлять через мультипликатор средства в другие сектора экономики, обеспечивая их работу и снимая напряженность.
Если это так, то чем скорее будут развиваться эти процессы, тем меньше риск надувания пузыря. А вот если их остановить, уже существующего пузыря хватит для того, чтобы он здорово «разбрызгался».
— В США проблема была в том числе в неподтвержденной платежеспособности заемщиков. Наши банки довольно тщательно проверяют претендентов на получение ипотеки?
— На предмет мошенничества и соответствия документов оригиналам — да. Но у них не получится предсказать перспективы экономического развития конкретного домохозяйства.
Сегодня у человека есть хороший доход, а завтра нет. Банк не может проверить квалификацию заемщика, востребованность в нем, стабильность его компании.
Но ипотека — это массовый продукт, который и не предполагает подробного изучения каждого заемщика.
«Формирование места — важная и ответственная роль девелопера»
— Сразу два проекта холдинга AAG реализуются на Васильевском острове: ЖК «Маленькая Франция» на 20-й линии и ЖК Amo на 12-й линии. Там были пятна под застройку или вы считаете эту локацию перспективной? Что вы думаете о других центральных районах города?
— Участки на Васильевском острове полностью устроили нас с точки зрения профиля места, чтобы создать товар, отвечающий нашему подходу. Это в первую очередь окружение и возможность воплотить комфортную среду для наших клиентов — пожалуй, главная причина выбора этих локаций.
Вторая причина — перспективы развития Васильевского острова. На мой взгляд, он серьезно изменил свое качество после строительства ЗСД. Теперь реально добраться за 10–12 минут в Курортный район или в аэропорт, отпала проблема изоляции острова в период навигации. К тому же он всегда был чистым районом, рядом Финский залив.
Третья причина — мои личные предпочтения: люблю Васильевский, сам там долгое время жил. Но, конечно, если мы видим интересное пятно для застройки в других центральных районах, мы изучаем его так же внимательно.
— Вы упоминали, что при реализации своих проектов в исторических районах города готовы «взять под крыло» и соседние дома в квартале — в части комфортной среды и инфраструктуры. Расскажите о таком подходе. Что в результате приобретают ваши клиенты, а что — жители соседних домов?
— Это важная и ответственная роль девелопера — формирование места. Такой подход мог бы снимать напряженность от прихода инвестора на обжитую территорию.
У местных жителей сложилось бы устойчивое мнение, что если по соседству что-то построят, то их комфорт тоже вырастет, фасады станут интереснее, дворы будут благоустроены, повысится стоимость их жилья.
Я предлагал городским властям такой подход: в рамках своих социальных обязательств мы готовы были поработать с соседними дворами, создать инфраструктуру, озеленить их, но я не нашел поддержки. У меня не создалось ощущения, что благоустройство вокруг новых зданий и гармоничная атмосфера в таких кварталах являются одним из приоритетов властей города.
Хотя в итоге в проекте «Маленькая Франция» на 20-й линии В.О. нам удалось часть своих социальных обязательств перераспределить в зону благоустройства прилегающих дворов и фасадов.
— У вас необычный подход к планировкам: запрещены коридоры и отдельные кухни. Это касается всех ваших проектов? Какие еще принципы вы соблюдаете?
— Это общее правило, да. Коридоры бессмысленны — они приводят к потере площади. Еще одно важное правило для наших проектов — запрет транзита через «грязные зоны», то есть формирование полноценных прихожих.
Бывают ниши для приготовления еды на американский манер, так удобнее локализовать запахи. Но это все равно часть гостиной или столовой.
— То есть все предложения в ваших проектах — евроформаты?
— Да, мы реализуем концепцию «кухня–гостиная–столовая», а количество комнат считаем по спальням. Так живет весь цивилизованный мир, за этим подходом будущее.
«Люди вынуждены доставать средства из-под матраса и во что-то вкладывать»
— За 2020 год Петербург несколько раз попадал в топ-5 городов мира с самым бурным ростом цены квадратного метра. Последний раз — в октябре. Как бы вы объяснили этот факт?
— На первичном рынке есть три фактора роста цены. Первый — приток миграции в Петербург и субсидированная ипотека.
Второй — недостаточная работа администрации города по обеспечению производственного процесса строительства. В начале 2020 года было выдано очень мало разрешений на строительство, качественные новые проекты (миллионники на КАД я не имею в виду) — по пальцам пересчитать.
Третий фактор роста цен — недооцененность недвижимости в Петербурге. Если взять сопоставимые города даже в Восточной Европе, там недвижимость стоит существенно дороже, чем еще недавно стоило жилье в Северной столице.
— А чем объясняется рост цен на вторичном рынке — например, 20%-ный рост стоимости городских хрущевок?
— На вторичном рынке нет никаких факторов для роста цены, он просто идет за «первичкой». Среди причин — уже упомянутая миграция и падение рубля, которое заставляет людей доставать средства из-под матраса и во что-то их вкладывать, в том числе в недвижимость.
— Цены в ближайшей перспективе будут расти так же активно?
— Для бурного роста предпосылок не вижу, но на уровне, опережающем инфляцию, да.
«Сегодня для снижения цен нет ни одной причины»
— Вы основали компанию в разгар кризиса 2008 года. Сейчас тоже ходят разговоры о кризисе: замедление экономики, пандемия. На ваш взгляд, нам есть чего опасаться?
— Будет ли кризис? Не исключено. Стоит ли нам опасаться? Нет. Экономический кризис — это кризис системы взаимодействия и договоренностей. Люди всегда будут покупать еду, одежду и жилье. Бывают кризисные явления, которые поначалу оттормаживают эти процессы, но потом мы возвращаемся к необходимости жить дальше.
— Многие эксперты прогнозируют снижение цен на жилье на фоне кризиса.
— Думаю, это чушь. Я в недвижимости с 1995 года — за прошедшие 25 лет рублевого падения цен в недвижимости не было ни разу. В 1998 году цены упали в долларах, в рублях они остались прежними. В 2009 году имели место локальные акции, стимулирование спроса и торг. Снижения цен не было. И сегодня для этого нет ни одной причины.
— А что способно послужить причиной падения цены?
— Реальное снижение цен может быть в случае перепроизводства: недвижимости много, она никому не нужна, спрос удовлетворен. Но мы находимся в совершенно иной ситуации: обеспеченность жильем недостаточна, а все, что было построено с середины 1950-х по начало 2000-х — все типовые серии хрущевок, брежневок, «кораблей» и т. п., нельзя назвать комфортным жильем. Этому жилью нужна замена.
«Реновация: вместо одного плохого жилья строится другое, тоже плохое»
— Вы сторонник реновации?
— Идея реновации хороша, но в реализации мы видим совсем не то, что задумывалось. В Петербурге аналогичная история произошла с намывными территориями Васильевского острова, которые были заявлены как лицо города со стороны воды, а превратились в дешевую застройку с целью получить маржинальность от эффекта места. Примерно так же идет и реновация: вместо одного плохого жилья строится другое, тоже плохое.
— Каким, на ваш взгляд, должно быть массовое строительство в Петербурге?
— Жилье массового сегмента должно развиваться по принципу локальных доминант там, где они разумны, а в целом — идти в сторону невысокого строительства, как это происходит в Германии, Швеции, Финляндии. Должна создаваться атмосфера для жизни, а не жуткие муравейники с парковкой под окнами.
Такие кварталы формируют агрессивное поведение и одновременно изоляцию жителей друг от друга. Когда утром тебе надо пробиться через пробку и выехать, а вечером найти парковочное место, в том числе и на газоне, а из-за тонких перекрытий звук перфоратора слышит весь дом, — тут не приходится говорить о психологическом и физическом комфорте проживания.
«25-этажные разноцветные массивы скоро будут восприниматься как пережиток»
— Вы уделяете большое внимание архитектуре. Например, ЖК «Ренессанс» довольно сильно выделяется на фоне окружающей застройки. Это требование более высокого класса? Или тоже один из принципов?
— Это что-то мое, внутреннее. Творческая работа и создание продукта, который нравится мне самому, за который мне не стыдно и которым будут гордиться мои сыновья, — это важно, я получаю от этого удовлетворение.
Эволюция общества, его представления о том, что приемлемо, а что — нет, к чему стоит стремиться, не происходит в один момент. Многие привычные вещи из 90-х и нулевых сейчас нам кажутся дикими.
Так и в недвижимости: строящиеся сегодня 25-этажные разноцветные массивы довольно скоро будут восприниматься как пережиток. Надо, чтобы к этому пришла и городская власть — именно она должна дать вектор развития города.
— Именно поэтому вы не работаете в массовом сегменте?
— Мне это неинтересно. Я родился в Санкт-Петербурге и не хочу штамповать здесь «коробки». Заливать бетон, зарабатывать много денег и тратить их подальше отсюда — такая стратегия существует, но я выбрал не ее.
— Пока вы работаете только в Петербурге. Не рассматриваете рынок Москвы или других регионов?
— Должна быть гармония между локацией и моим сознанием, поэтому регионы точно не рассматриваю, как и Москву. Это перегретый рынок, который требует точного знания правил игры на месте. Поэтому пока я прикладываю все усилия для укрепления бизнеса в Петербурге, но посматриваю в сторону Австрии и Германии. Есть планы создать там девелоперскую компанию и использовать опыт работы в России и Европе в обе стороны.
