Что такое альтернативная сделка
Сделки купли-продажи на вторичном рынке бывают простыми, или прямыми, и альтернативными.
Простая сделка, или прямая продажа, — это когда покупатель отдаёт продавцу за квартиру деньги — наличные или перечисляет ему на счёт. Сделка проходит в один этап, и стороны расходятся.
Альтернативная сделка — это сделка, при которой собственник одновременно продаёт одно жильё и покупает другое. Чаще всего это происходит, если человек живёт в единственной квартире и хочет переехать в другую, побольше, поменьше или в другом городе. Такие сделки проходят дольше и напоминают «паровозик», где участники зависят друг от друга.
В альтернативной сделке участвуют как минимум 3 стороны:
- продавец № 1, который одновременно покупает другую квартиру;
- покупатель квартиры продавца № 1;
- продавец № 2, объект которого покупает продавец № 1.
Иван живёт с семьёй в двушке. Он хочет улучшить жилищные условия, купив трёшку. Иван присмотрел хороший вариант, но для его покупки ему надо продать свою двушку. Продавец трёшки согласен ждать месяц. Иван делает небольшую скидку и находит покупателя на свою двушку.
Это самый простой пример альтернативной сделки: как видите, здесь не две, а три стороны. Если покупатель двушки тоже переезжает из единственного жилья, а продавец трёшки покупает взамен две однушки, цепочка начинает расти, а сделка — усложняться.
Сложные альтернативные сделки со многими звеньями так и называются — цепочками. Если какое-то звено цепочки выпадает, сделки подвисают. Задача риелтора в этом случае — как можно быстрее найти замену выпавшего звена.
Крайние звенья, то есть продавец, получающий деньги, и покупатель, покупающий и ничего не продающий (например, с накоплениями или ипотекой), замыкают с двух сторон любую альтернативную сделку. Задача риелтора, который собирает цепочку, провести сделки быстро, чтобы эти звенья не нашли более простой вариант и не вышли из цепочки.
Большая часть сделок на вторичном рынке жилья — альтернативные, поскольку именно на вторичном рынке покупатели улучшают жилищные условия, переезжая из своего единственного жилья в более комфортное, или, наоборот, продают большую квартиру, чтобы разъехаться в две поменьше.
Взаиморасчёты при альтернативной сделке
Расчёты проводятся одним из следующих способов.
Аккредитив — самая надёжная и популярная форма расчёта, когда деньги резервируются на специальном банковском счёте до момента, когда право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателю. В случае альтернативной сделки или цепочки покупатель с живыми деньгами (первое звено) открывает аккредитив в пользу последнего звена — продавца, замыкающего сделку.
Обязательное условие раскрытия аккредитива — регистрация Росреестром всех переходов прав собственности в цепочке. Это нужно прописать в условиях раскрытия аккредитива.
Если следующие в цепочке квартиры дороже первой и требуется доплата, открываются дополнительные аккредитивы на сумму доплаты.
Банковская ячейка — форма расчёта, когда наличные деньги кладутся в арендованную ячейку в банке. Доступ к ячейке получает конечный продавец, как и в случае с аккредитивом. Условие раскрытия ячейки — регистрация всех переходов прав собственности. Сегодня это менее популярный способ расчёта, чем аккредитив.
Риски альтернативной продажи
1. Сделка может сорваться
Главный риск альтернативной сделки в том, что в ней несколько участников. Выпадет одно звено — и сделка может не состояться. Именно поэтому прямые продавцы и прямые покупатели могут избегать участия в цепочках. Для них это дополнительный риск — проще найти вторую сторону, которая не участвует в альтернативной сделке.
Хрупкость альтернативных сделок обязывает её участников внимательно проверять все квартиры в цепочке. Крайне важно до подписания ДКП исключить все подводные камни: невыделенные детские доли, залоги и обременения, недееспособных родственников, обделённых наследников и т. п.
2. Такие сделки проходят дольше, чем прямые
Каждой из сторон нужно найти свой вариант, проверить документы, а после сделки — вовремя освободить квартиру и съехать в следующую по цепочке. Если одна из сторон не получает вовремя документ или возникают сложности с его получением в принципе, зависает вся цепочка. Аналогично — в случае, если один из собственников не съехал вовремя: все остальные его ждут.
3. Покупатель может потерять деньги
Если в условии раскрытия аккредитива или банковской ячейки не прописать обязательную регистрацию Росреестром всех переходов прав собственности, покупатель рискует остаться без денег.
Предположим, в сделке участвуют 4 человека: покупатель с накоплениями, два звена, которые продают и покупают недвижимость, и последний, который только продаёт. Все квартиры в цепочке стоят одинаково, все участники подписали между собой договоры купли-продажи — всего три документа. Деньги для конечного продавца они заложили в банковскую ячейку.
Но что-то пошло не так, и первую куплю-продажу не зарегистрировали в Росреестре, тогда как остальные сделки прошли успешно. В такой ситуации страдает покупатель: деньги он уже отдал, а недвижимость не получил.
Именно поэтому условием раскрытия ячейки или аккредитива должна быть регистрация всех переходов прав в цепочке.
4. Продавец откажется съезжать из квартиры
Если сделка простая, освобождение квартиры можно указать в условиях раскрытия аккредитива. При альтернативной сделке это сделать очень сложно: на такое условие не согласится конечный продавец, поскольку он хочет получить деньги и не хочет отвечать за действия других звеньев цепочки. А если один из продавцов вдруг откажется съезжать, рычагов воздействия на него уже не будет: деньги уплачены. Придётся обращаться в суд.
5. Участие банка — дополнительный риск
Чтобы продать квартиру, которая была куплена в ипотеку, собственнику придётся получить разрешение кредитора. К сожалению, эта вполне логичная процедура способна легко развалить альтернативную сделку.
Становясь звеном цепочек, банк зачастую начинает навязывать остальным сторонам свои условия. Из соображений безопасности он может ограничить число участников сделки или проверить документы на все квартиры и выявить какие-то риски для себя.
6. Сделка с участием детей или маткапитала
Сделки с участием детей всегда непростые, а в цепочке — тем более.
Если один из собственников квартиры несовершеннолетний, ему обязательно выделяется доля в той квартире, куда он переедет. Если не выполнить это условие, развалиться может вся цепочка.
А при продаже квартиры, которая была куплена с использованием маткапитала, обязательно нужно получить разрешение на сделку от органов опеки.
Как проходит альтернативная сделка
Альтернативная сделка отличается от прямой, поэтому расскажем о каждом её этапе.
1. Подготовка документов. Продавец готовит документы, которые понадобятся для продажи квартиры.
2. Поиск вариантов. Если вы участвуете в альтернативной сделке, то искать покупателя на свою квартиру и новое жильё себе нужно одновременно. Чем дольше какой-то стороне придётся ждать, тем выше шанс, что сделка сорвётся.
3. Определяется порядок расчётов. Чаще всего стороны выбирают аккредитив, реже — банковскую ячейку. Это надёжные способы. Перечисление денег напрямую без участия банка — устаревший и крайне ненадёжный способ, позволяющий сэкономить несколько тысяч рублей и потерять миллионы.
4. Проверка всех документов и подписание предварительного договора. На этом этапе надо проверить оригиналы документов. Также стороны подписывают предварительные договоры купли-продажи и вносят задатки.
5. Стороны составляют договор купли-продажи.
6. Открытие аккредитива, сделка и оплата. Эти этапы происходят одновременно. На сделке встречаются все стороны и одновременно заключают договоры купли-продажи. Покупатель с живыми деньгами перечисляет их на аккредитив в пользу последнего продавца.
7. Росреестр регистрирует переходы прав собственности. Все стороны одновременно подают документы на госрегистрацию в МФЦ, в Росреестре или при помощи электронной регистрации в банке, где открывался аккредитив.
8. Стороны получают выписки из ЕГРН. Когда Росреестр зарегистрирует переход прав собственности по каждой из сделок, новые владельцы жилья получают выписки из ЕГРН, где указано, что они собственники недвижимости.
9. Последний продавец в цепочке получает деньги. Продавец, который ничего не покупает в альтернативной сделке, раскрывает аккредитив или ячейку на основании выписок из ЕГРН, забирает деньги или переводит на свой счёт.
10. Каждый из продавцов освобождает старую квартиру для нового хозяина. Этот процесс должен быть синхронным. Лучше оговорить срок освобождения квартир в договорах купли-продажи и начинать собирать вещи до регистрации сделок, чтобы сэкономить время.
Циан-помощник упрощает поиск
Я сам , фактически , так и поступил.
К свободным деньгам добавил ипотечные "плечи" , купил квартиру больше площадью в другом районе ( ближе к месту работы , чтобы на дорогу тратить 20 минут , а не 1:40 в одну сторону ) , а старую буду или сдавать , или продам , когда цена вырастет до ожидаемого мной уровня .