Ноябрьское постановление Правительства Москвы, согласно которому апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах, а также новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков, вступающий в силу в декабре 2014 г., значительно сужают перспективы нового строительства и могут повлиять на рынок в целом. Будут ли заморожены новые проекты с апартаментами, снизится ли объем предложений в 2015 г., вырастут или снизятся цены на апартаменты, станут ли более востребованы жилые квартиры?
Прошлогодние события
Года полтора назад для апартаментов наступили не лучшие времена – начиная с критики властей и неприятных законодательных инициатив и заканчивая общим кризисом на рынке недвижимости.
В декабре 2013 г. «Москомстройинвест» разработал памятку гражданам, решившим инвестировать денежные средства в строительство апартаментов. В красочной форме людей отговаривают от этого шага, напоминая, что:
«…- в случае несостоятельности застройщика дольщики не будут признаны пострадавшими в соответствии с критериями Минрегиона;
- установлены повышенные ставки имущественного налога для физических лиц и последующий их рост;
- тарифы на электроэнергию примерно в два раза выше (как для нежилых помещений);
- отсутствует право на социальное обслуживание по месту нахождения апартаментов;
- в обязанности застройщика не входит строительство подъездных дорог;
- продажи не регулируются 214-ФЗ, даже если инвестор заключает ДДУ;
- нельзя получить регистрацию по месту жительства (прописку);
- застройщик не обязан строить объекты социальной инфраструктуры (здравоохранения, образования и др.);
- нормы САНПИН, установленные для жилых помещений (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.), не распространяются на апартаменты…».
Правда, одной строчкой в бочку дегтя добавили и ложку меда:
«…- стоимость квадратного метра ниже, чем у квартиры».
В феврале 2014 года на «круглом столе» «Большая московская эпидемия апартаментов» главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов назвал апартаменты результатом «серой схемы строительства», с которой московские власти больше не будут мириться. К застройщикам новых проектов будут предъявляться те же требования по возведению объектов социальной и транспортной инфраструктуры, что и к жилым новостройкам.
В мае 2014 г. в интервью ИТАР-ТАСС заместитель министра строительства и ЖКХ Александр Плутник говорил о планах Минстроя пересмотреть правовой статус апартаментов: «Этот тип недвижимости относится к нежилой, несмотря на то, что приобретается в подавляющем числе случаев для проживания. При этом инвесторы не обременены нагрузкой по строительству социальной инфраструктуры, не обязаны обеспечивать полный цикл подключения инженерных коммуникаций».
В июле 2014 года Марат Хуснуллин, зам. мэра по градостроительной политике, сообщил о подготовке нового законопроекта: «Мы наладили тесный контакт с Министерством строительства России, предлагаем ряд своих законодательных инициатив. Сейчас в стадии обсуждения находится законопроект о статусе апартаментов и их обеспеченности социальной инфраструктурой». В августе он дополнил, что нужно «определиться с коэффициентом обеспеченности объектами социальной инфраструктуры». По словам главы столичного стройкомплекса, «есть апартаменты, куда люди приезжают на два-три месяца поработать, им не нужны ни детские сады, ни школы. Но есть и те, кто покупает апартаменты для постоянного проживания. Там надо принимать во внимание потребности в обеспеченности детсадами, школами, учреждениями здравоохранения».
Наконец, в ноябре 2014 г. Правительство Москвы издает постановление №660-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 года № 228-ПП»: «…апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сьют-отели и др.) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания граждан».
Только гостиницы, никакого завуалированного жилья в виде отдельных комплексов или в составе деловых, офисных или многофункциональных центров.
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Эти поправки в московское законодательство распространяются на те виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, которые устанавливаются или изменяются после 11 ноября 2014 года. На проекты, реализация которых начата до вступления в силу новеллы, она не применяется. Кроме того, с декабря 2014 года вступил в силу федеральный классификатор видов разрешенного использования (см. Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. № 540 и п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ). В соответствии с новым классификатором использование недвижимости под апартаменты возможно в случае гостиничного обслуживания, а именно при размещении в здании гостиницы, пансионата, дома отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них».
Нерешенным остается некоторое логическое противоречие: с одной стороны, московские власти видят апартаменты только в составе гостиниц, пансионатов и иных зданий для временного проживания, а с другой стороны, подчеркивают, что новые проекты будут обременены строительством объектов социальной и транспортной инфраструктуры. С дорогами еще более-менее понятно, но зачем временным обитателям гостиниц и пансионатов школы и детские сады? Социальные объекты прилагаются к жилым комплексам, как у нас принято. Обязательства по строительству инфраструктуры при возведении гостиниц или апарт-комплексов настолько снизят прибыльность проектов с апартаментами, что девелоперы могут потерять интерес к ним, особенно в условиях стагнации или кризиса на рынке недвижимости.
В надежде на «амнистию»
В декабре 2014 г. глава Минстроя России Михаил Мень сообщил в интервью M24, что Правительство рассматривает вопрос об «амнистии» апартаментов: «Мы рассчитываем до конца 2015 года легализовать как жилье все существующие апартаменты и этот вопрос закрыть. Но больше такая форма строительства разрешена не будет». Правда, позднее Минстрой уточнил, что этот вопрос пока только обсуждается внутри ведомства и конкретные предложения не сформулированы.
Идея хорошая. Едва ли уместно было бы всю вину за проблемы с инфраструктурой и избыточными нагрузками на город возлагать на девелоперов, которые выбирали наиболее жизнеспособные и прибыльные проекты в рамках действующего законодательства. Дефицит земельных участков под жилое строительство в столице и креативный подход застройщиков, вкупе с неизменным спросом на недвижимость, привели к тому, что к концу 2014 г. апартаменты занимали около трети объема всех продаваемых в Москве новостроек, почти 600 тыс. кв. м. В последние годы появился новый и интересный сегмент рынка – лофты в реконструируемых промышленных зданиях. Привлекли внимание и апартаменты в составе многофункциональных торгово-деловых центров, где предлагается хороший сервис, и жители непосредственно вовлечены в деловую среду комплекса: можно работать в своем офисе, принимать партнеров, обедать в ресторане, совершать покупки, не выходя из дома. Если комплексы уже построены, люди живут и вносят свой вклад в экономику города, то ничего плохого нет в том, чтобы легализовать жилой статус апартаментов, разрешить прописку и уравнять владельцев апартаментов в правах с собственниками жилых квартир. В несогласованности между застройщиками, властями города и законодательством их вины нет.
Если «амнистия» все-таки произойдет, то это очень помогло бы успешно реализовать начатые проекты, цены на апартаменты и их привлекательность и ликвидность очевидно бы выросли.
Что ждет рынок апартаментов в 2015 году?
Несмотря на рост цен в рублях на апартаменты в большинстве готовых и возводимых комплексов (в среднем на 15-20%), особенно в конце года, после резких изменений курса валют, едва ли можно говорить о сохранении устойчивого спроса в этом сегменте.
Повлияет ли на рынок недвижимости Москвы запрет на возведение апартаментов как самостоятельных объектов капитального строительства? Будут ли заморожены новые проекты с апартаментами, снизится ли объем предложений в 2015 г., вырастут или снизятся цены на апартаменты, станут ли более востребованы жилые квартиры?
Сергей Ковалев, директор по маркетингу, ООО «Бэст Консалтинг»: «Рынок недвижимости Москвы переживает непростые времена. По сравнению с квартирами, сегмент апартаментов более подвержен кризисным явлениям. Принятие закона №660-ПП наряду с другими факторами, такими как налогообложение апартаментов (ставка налога на нежилую недвижимость в пять раз больше, чем на жильё), как правило, более высокие ставки по ипотеке и более сложное её оформление и прочие специфические особенности ведут к снижению спроса на это продукт.
Рублёвые цены на апартаменты с большой вероятностью не изменятся в 2015 году, т.к. их повышение может привести к падению продаж, можно предположить и снижение цен по некоторым проектам. Есть определённый риск заморозки проектов комплексов апартаментов с невысокой степенью строительной готовности.
Можно прогнозировать ощутимую переориентацию платёжеспособного спроса с апартаментов на жилые квартиры в 2015 году».
Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж «Группы ПСН»: «На сегодняшний день в целом ситуация на рынке весьма неоднозначная. На рынок влияют более серьезные экономические факторы. Именно они повлияют на проекты и решение о переносе сроков реализации, а не вышеуказанный закон. Жилье и так было более популярно, нежели апартаменты. К примеру, если в одном проекте есть и апартаменты, и квартиры, то, как правило, разница в цене составляет от 5 до 20% в пользу жилья. Основная сложность апартаментов – это достаточно высокая ставка по налогообложению: думаю, именно этот вопрос может стать проблематичным, особенно когда покупатели получат первые квитанции с суммой налога».
Если апартаменты входят в состав МФК или торгово-офисных центров, то налог на имущество будет равен 2% от кадастровой стоимости, если относятся к «прочим объектам недвижимости» – 0,5%.
Кроме ноябрьского постановления московских властей и нового классификатора видов разрешенного использования земельных участков, до сих пор нет ясного и продуманного федерального и регионального законодательства в отношении статуса, структуры и классификации апартаментов. Несмотря на то что появился яркий и необычный для российского рынка недвижимости сегмент с уникальными по архитектуре лофтами, реконструированными историческими зданиями, современными апарт-комплексами и деловыми центрами, к ним не проявлено должного внимания со стороны законодателей и чиновников. Пока к существующим запретам и ограничениям добавились повышенные налоги и коммунальные расходы, что ослабит конкурентные позиции апартаментов на рынке недвижимости. Упомянутая возможная «амнистия» могла бы облегчить жизнь владельцам уже купленных апартаментов и оживить рынок новостроек, а пока остается надеяться, что лучшие проекты останутся жизнеспособными и востребованными в нынешнем году.
