Почему стоит поговорить с продавцом до выезда на осмотр
Это экономит время. Если вы выбираете квартиру в большом городе, на осмотр каждого варианта может уходить полдня, а то и больше: поездки на транспорте, согласование удобного времени с продавцом, да и самих вариантов квартир в городе много. Пока вы будете осматривать пятую и шестую квартиры, первую уже купят. Чтобы не тратить драгоценное время, неподходящие варианты надо отсортировывать на этапе беседы.
Это страхует от неприятных сюрпризов. Даже если квартира очень понравилась вам на фото, у неё могут оказаться важные недостатки. Например, нужна быстрая покупка, а у продавца не готовы документы. Или квартира в ипотеке и продаётся вместе с кредитом. Об этих нюансах стоит спросить заранее.
Это даёт больше информации для осмотра. Если вы будете знать, что в кухне есть выступ, захватите с собой рулетку, а если предстоит глобальный ремонт — специалиста, который будет его выполнять и сразу назовёт примерную стоимость. Есть вещи, о которых хорошо бы знать до осмотра, чтобы быть во всеоружии.
Как связаться с продавцом
Итак, вам понравилась квартира: судя по информации в объявлении, она вам подходит, да и фото хорошие. Связаться с продавцом можно двумя способами.
Написать в чат
В каждой карточке объекта на Циане есть кнопка «Написать». После нажатия на неё открывается чат с продавцом, где можно задать ему все интересующие вопросы.
Чат удобен тем, что вы можете заниматься своими делами, ожидая ответа, а продавец ответит на вопрос, как только увидит сообщение. Не нужно отвлекаться, звонить, а можно сразу обозначить и отправить все волнующие вопросы.
Под кнопкой есть указание, насколько быстро продавец обычно отвечает на сообщения. Продавец из нашего примера ответит быстро.
Позвонить продавцу
Если вы хотите получить ответ срочно — позвоните продавцу. Над кнопкой «Написать» в карточке объекта есть кнопка «Показать телефон». Нажав на неё, увидите номер телефона продавца.
Какие вопросы задать продавцу
Вопросов, которые стоит задать продавцу о квартире, очень много. Но до просмотра нет смысла спрашивать о скидке, состоянии сантехники или парковке. А вот о некоторых вещах нужно знать сразу.
Проверяем актуальность и подлинность объявления
Начать стоит с проверки: насколько объявление актуально и что на самом деле продаёт собственник.
Служба модерации Циана ежедневно просеивает тысячи объявлений на предмет их достоверности. В Москве и Петербурге доля фейковых объявлений низка, но в некоторых регионах она высокая. Например, Сочи и его окрестности славятся большим количеством фейков. Так недобросовестные агенты пытаются завлечь клиентов на тяжело продающиеся объекты.
✔ Выясните точный адрес квартиры и убедитесь, что это именно та квартира, о которой рассказывается в объявлении.
Обычно звонки по фейковым объявлениям заканчиваются предложением посмотреть другой, «очень похожий» вариант. Советуем сразу прощаться, если продавец обещает подобрать кое-что получше. А ещё — если он просит внести какую-то сумму до просмотра и даже обещает её вернуть, если квартира вам не понравится.
✔ Никогда не оплачивайте задаток перед просмотром квартиры. До подписания бумаг его могут попросить только мошенники.
Если вам попалось фейковое объявление, расскажите об этом службе модерации Циана. В каждой карточке товара на Циане есть кнопка «Пожаловаться» — жмите и сообщайте об угрозе.
Проверяем продавца и посредников
Первым делом надо спросить продавца, является ли он собственником. Это важно: если собственник не он, может понадобиться доверенность, а это усложняет сделку.
✔ Убедитесь, что продавец — собственник. Объявление мог разместить риелтор, и вы позвоните ему. Ничего страшного, главное — чтобы собственник был неподалёку.
Также нужно уточнить у продавца, есть ли у него риелтор. Это нужно для понимания, кто будет вести переговоры, грамотно составлять документы и склеивать сделку с каждой стороны. Хорошо, чтобы свой агент был к этому моменту и у покупателя.
✔ Спросите, есть ли у продавца свой агент.
Юридические аспекты и документы
Уточните, готовы ли документы. На их оформление может уйти много времени, особенно если у квартиры несколько собственников (нужно согласие на сделку всех владельцев) или среди них есть дети (понадобится разрешение органов опеки).
Важный вопрос — использовался ли материнский капитал при покупке квартиры. Если да, это может значительно усложнить сделку.
✔ Уточните, готовы ли все документы для продажи.
Спросите, будет ли встречная сделка и подобран ли вариант. Если вы торопитесь, это важно.
✔ Узнайте, насколько быстро пройдёт сделка: будет ли она прямой или альтернативной.
Также можете уточнить, есть ли в квартире перепланировки и узаконены ли они. Если для покупки вам нужна ипотека, квартиру с незаконной перепланировкой банк может не одобрить в качестве залога.
✔ Спросите про перепланировки. Некоторые перепланировки, такие как расположение мокрой зоны над сухой или снос несущих конструкций, согласовать невозможно.
Скорее всего, вам понадобятся дополнительные документы от продавца: справка из ПНД или справка о выплате ипотеки. Спросите, готов ли продавец их взять.
✔ Готов ли продавец подготовить дополнительные документы.
Финансовые детали
Если вы присмотрели квартиру, которая когда-то покупалась в ипотеку, поинтересуйтесь, выплачена ли ипотека и готов ли продавец представить документы о том, что квартира не находится в залоге у банка.
Может сильно усложнить сделку ситуация, когда продаётся квартира, купленная в ипотеку, а кредит ещё не погашен. В таком случае либо квартира покупается вместе с кредитом, что может быть очень невыгодно покупателю, либо ипотека будет погашаться из средств, которые выплатит за квартиру покупатель. Но это довольно рискованная схема.
✔ Узнайте, погашена ли ипотека.
Важно спросить, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи — реальная или заниженная, чтобы продавцу не пришлось платить налоги. Занижение суммы в договоре — распространённая практика, при которой остаток суммы выплачивается под расписку. Но для покупателя эта схема очень опасна. Если Росреестр не зарегистрирует переход права собственности и сделка сорвётся, покупатель может получить назад только часть суммы — ту, что указана в договоре. Деньги, отданные под расписку, можно требовать назад годами.
✔ Уточните, какая сумма будет прописана в договоре. Если неполная, а вас это не устраивает, откажитесь от такого варианта.
Что должно насторожить при общении
Есть красные флаги — маркеры при общении, говорящие о том, что на осмотр квартиры ехать не стоит и лучше подыскать другие варианты. Вот список таких флагов:
Также обратите внимание на стиль общения продавца. Если он отвечает односложно или на вашу просьбу выслать дополнительные фото или информацию отвечает: «Все подробности при встрече», — это подозрительно. Продавцу юридически чистой квартиры нечего скрывать.
Чек-лист: какие вопросы задать продавцу перед просмотром
✔ Какой адрес у квартиры? Это именно та квартира, о которой говорится в объявлении?
✔ Вы — собственник квартиры?
✔ Вас будет представлять агент?
✔ Документы для продажи готовы?
✔ Сделка будет прямой или альтернативной?
✔ В квартире нет перепланировок?
✔ Вы покупали её в ипотеку? Она погашена?
✔ Сколько лет вы владеете квартирой? В договоре будет прописана полная стоимость?
✔ Я хотел бы получить дополнительные документы для надёжности. Вы подготовите их?
