- Что такое залог при аренде квартиры
- Как заключить договор аренды и прописать условия о залоге
- Сумма залога и можно ли её изменить
- На что собственник может потратить залог
- Залог, задаток и предоплата: в чём разница
- Что делать, если арендодатель отказывается возвращать залог
- Как найти и снять квартиру без залога
Аренду квартиры юридически правильно называть «наём жилья». Понятие «аренда» применяется только в отношении нежилых помещений. Но в разговорном стиле чаще употребляется «аренда жилья», поэтому мы используем оба понятия.
Что такое залог при аренде квартиры
Залог — сумма, которую арендатор оставляет арендодателю при заключении договора. Она может быть разной по договорённости сторон, но обычно равна месячному взносу за аренду. Залог гарантирует: если арендатор окажется должен собственнику, последний не потеряет деньги.
Предположим, арендатор задерживает оплату или вообще отказывается платить. Тогда при его выселении собственник может забрать залог себе в счёт арендной платы за последний месяц. Или арендатор сломал стол, его ребёнок изрисовал стены, а кошка разодрала диван. Собственник имеет право потратить залог на ремонт.
Если квартира возвращена в том же состоянии, что и была сдана, по окончании срока договора арендатор получает залог обратно в полном объёме.
На юридическом языке залог — это способ обеспечения исполнения обязательств должником (лицом, которое должно что-то сделать) перед кредитором (лицом, которому должны что-то сделать).
Смысл залога в том, что сторона договора может в случае неисполнения обязательств другой стороной получить возмещение за счёт заложенного имущества. Законодательно эти отношения регулирует параграф 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ, объединяющий более 40 статей (статьи 334–358.17).
В договоре залог может называться гарантийным платежом или обеспечительным платежом, сути это не меняет.
Как заключить договор аренды и прописать условия о залоге
Для внесения залога не надо заключать отдельный договор. Пункт о залоге просто вносится в стандартный договор найма (договор аренды).
Договор аренды заключается в простой письменной форме. В типовой договор можно вносить свои пункты, убирать ненужные, изменять пункты под конкретный случай.
Если договор заключается на срок от одного года, он подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре. Поэтому так популярны договоры на 11 месяцев — это максимальный срок, на который можно заключить договор без регистрации.
Документы, которые понадобятся для подписания договора найма:
- Шаблон договора найма.
- Оригиналы документов наймодателя (паспорт, свидетельство о госрегистрации права собственности) и нанимателя (паспорт). Стороны знакомятся с ними, при необходимости делают копии и оставляют эти копии у себя.
- Акт приёма-передачи помещения с описанием имущества, которое арендатор получает в пользование. Нужно подробно прописать состояние мебели, желательно сфотографировать мебель и оформить фотографии приложением к договору.
- Согласие сособственников на заключение договора найма в простой письменной или нотариальной форме. Его обязательно следует получить, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, иначе любой из сособственников сможет выселить арендатора.
- Выписка из домовой книги или справка из управляющей компании, подтверждающая, что в квартире нет зарегистрированных жильцов.
- Справка из управляющей компании, которая подтверждает, что нет долгов по ЖКУ.
Пункт о залоге добавляется в договор найма. Также надо уточнить сумму залога и условия его возврата и удержания. А ещё — взять у собственника расписку о получении денег.
Сумма залога и можно ли её изменить
Сумма залога не определена законом — её размер зависит только от желания сторон. Обычно она равна месячной арендной плате, но может быть больше или меньше.
Изменить сумму до подписания договора легко. После подписания — придётся составлять и подписывать дополнительное соглашение к договору, которое меняет его условия. Поэтому обсудите этот вопрос с собственником заранее.
На что собственник может потратить залог
Собственник может отказаться возвращать залог, если ему предстоят расходы по вине арендатора.
— Оплата последнего месяца. Арендатор съехал раньше времени и не заплатил за последний месяц. Тогда наймодатель забирает себе залог в счёт оплаты этого месяца и ищет нового арендатора.
— Ремонт имущества. Случаи, когда арендаторы возвращают квартиру не в том состоянии, в котором её приняли, не редкость. Владелец жилья может забрать себе залог в счёт возмещения ущерба — чтобы переклеить обои, перекрасить стену, починить диван.
— Оплата долгов по ЖКУ. Если арендатор по договору должен был оплачивать квитанции ЖКУ и вдруг не оплатил коммуналку за последний месяц, собственник возместит его долг из залоговых средств.
— Возмещение ущерба соседям. Если арендатор затопил соседей, залог пойдёт на возмещение ущерба.
Залог не возвращается, если затопление случилось по вине арендатора, когда он забыл закрыть кран, разлил воду в комнате. Если прорвало трубу и вины арендатора в этом нет, владелец недвижимости покрывает расходы за свой счёт.
Залог, задаток и предоплата: в чём разница
Все три понятия связаны с гарантиями, но эти гарантии разные, в том числе и с точки зрения законодательства.
Залог — это гарантия, что собственник не окажется у разбитого корыта, если попадётся нечестный арендатор. Он сможет возместить ущерб за счёт средств залога. Ему придётся обратиться в суд, если этих средств не хватит.
Задаток — это гарантия, что собственник не сдаст квартиру другому арендатору, пока договор найма готовится к подписанию. После того как стороны пришли к договорённости о сделке устно, будущий арендатор может внести задаток, который собственник забирает себе. С этого момента он не может предлагать квартиру другим людям.
Стороны без спешки готовятся к подписанию договора. Если всё сложилось и договор подписан, задаток засчитывается в счёт первого месяца аренды. Если сделка сорвалась по вине собственника, задаток возвращается в двойном размере, а если по вине будущего арендатора — остаётся у наймодателя. Понятие задатка регулирует пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ.
У арендатора должны остаться доказательства, что он передавал задаток собственнику. Например, квитанция, в которой указано назначение платежа, или расписка о получении денег.
Предоплата — гарантия, что собственник не попросит жильца съехать раньше срока. Это гарантирует и договор найма. Но стороны могут договориться о том, что арендатор платит вперёд: например, 1-го числа каждого месяца за этот месяц. Если случается форс-мажор и арендатор по вине собственника будет вынужден съехать раньше, предоплата либо возвращается, либо пересчитывается с учётом прожитых в квартире дней этого месяца.
Что делать, если арендодатель отказывается возвращать залог
Все случаи, когда хозяин недвижимости может забрать залог себе, должны быть перечислены в договоре найма. Арендодатель должен доказать, что случилась одна из ситуаций, указанных в договоре: арендатор съехал раньше срока и не заплатил, не закрыл долг по ЖКУ, испортил диван и т. п.
Если собственник жилья не может доказать, что залог должен быть удержан, он обязан его вернуть. Но что делать, если арендодатель отказывается отдать залог обратно? Рассмотрим типичные случаи.
Нет ущерба, а залог не возвращают
Наймодатель может отказаться возвращать залог по надуманному поводу. Например, он утверждает, что испачкался ковёр или стало хуже закрываться окно. Но такие случаи не относятся к порче имущества. Это амортизация: вещи портятся при долгом использовании. Заменять трубы, чистить ковры и диваны, чинить окна и двери, сантехнику и бытовую технику — обязанность собственника. Залог остаётся у него, если очевидно, что порча произошла именно по вине арендатора.
Скрипящая дверь, неработающий кран, посеревший белый ковёр — это амортизация. Изрисованные обои и разодранный кошкой диван — повод оставить залог у арендодателя.
Если хозяин квартиры обвиняет арендатора в порче имущества, хотя на самом деле её не было, квартирант вправе обратиться в суд. Для этого на руках должны быть все документы: договор найма с пунктами о залоге, уточнение, в каких случаях собственник может оставить залог себе, расписка, что он получил залог.
Когда составляете договор и согласовываете его условия с арендодателем, впишите пункт о том, что нормальная амортизация имущества не является его порчей. Можно даже перечислить примерные случаи амортизации. Тогда арендодатель не сможет потребовать возместить «ущерб».
Арендодатель расторг договор раньше срока, но залог не отдаёт
Если владелец квартиры хочет расторгнуть договор раньше срока и по этой причине не возвращает залог, арендатора выручит договор найма.
Во-первых, в нём может быть прописано, что арендодатель не имеет права досрочно расторгать договор. Или может это сделать, если наниматель нарушил договорённости (см. пункт 2.2.3 типового шаблона договора).
Во-вторых, если арендодатель вправе без причин расторгнуть договор, в нём должно быть указано, что при этом возвращается стоимость аренды за последний месяц и залог.
Ущерб меньше, чем сумма залога
Допустим, что арендатор сломал стул в съёмной квартире. Но сумма залога — 30 тыс. рублей, а стоимость ремонта стула — 3 тыс. рублей. Как быть?
Самый простой выход — починить стул самостоятельно. Если без ведома хозяина этого не сделать — скажем, разрисованы обои, но такие уже не продаются, стоит честно признаться и либо договориться, что арендатор сам переклеит их либо арендодатель удержит из залога часть суммы.
В суд придётся идти только в случае, если стороны не смогли договориться. Но потребуются доказательства: одному — что ремонт обойдётся именно в 30 тыс. рублей, другому — что ремонт стоит 3 тыс. рублей.
Доказательством будут чеки из строительных магазинов, чеки, подтверждающие оплату услуг мастеров, показания свидетелей.
Как найти и снять квартиру без залога
Залог — абсолютно необязательная часть сделки. Действующее законодательство не обязывает стороны включать в договоры условия о залоге.
Если вы хотите снять квартиру без залога, в разделе «Аренда» на Циане выберите локацию и количество комнат в квартире, которую ищете. Когда Циан предложит вам список вариантов для аренды, нажмите на вкладку «Ещё фильтры».
Откроются фильтры, благодаря которым можно настроить любые параметры поиска. В том числе отобрать предложения без залога, поставив соответствующую галочку в разделе «Условия сделки».
Фото: AlAnton, BearFotos, bombermoon / Shutterstock / Fotodom
