Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
ИпотекаНовостройки

Высокие ставки и жёсткий стандарт: что будет с ипотекой и ценами на жильё

Эдуард Филин, Юлия Судакова, Елена Корсунская27 сентября 2024 47 195
2024-10-04T17:48:22.913197+00:00
Высокие ставки и жёсткий стандарт: что будет с ипотекой и ценами на жильё
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина анонсировала ряд новых ограничений, которые регулятор может применить к ипотечному рынку в ближайшем будущем. Мы спросили у экспертов, к чему готовиться заёмщикам и как новшества повлияют на стоимость жилья.

Центробанк по-прежнему обеспокоен ситуацией на рынке недвижимости, что выражается в планомерном закручивании гаек. Ключевую ставку могут снова поднять, лимиты на ипотеку — урезать, а схемы от банков и застройщиков, смягчающие условия кредитов, — признать опасными и запретить, внедрив ипотечный стандарт. 

Об этих и других мерах говорила в своём выступлении на ХХI Международном банковском форуме глава Банка России Эльвира Набиуллина. 

Мы спросили экспертов, как такая позиция регулятора отразится на простых покупателях. И означает ли это, что с ипотекой стоит попрощаться, а цены упадут?

Что будет, если ключевую ставку снова повысят 

В сентябре ЦБ РФ повысил ключевую ставку до 19% и не исключает её дальнейшего роста в октябре. Покупатели совсем забудут о рыночной ипотеке при ставке выше 20%?

avatar

Камила Фазлыева,руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой»:

— Количество ипотечных сделок уже сократилось — это произошло, когда рыночная ставка по ипотеке превысила 20%. Поэтому сейчас изменение ключевой ставки с 19 до 20% уже не окажет существенного влияния на потенциальных ипотечных покупателей. Всё, что выше 20%, по сути является заградительной ставкой. Её дальнейший рост уже не повлияет на те единичные сделки, которые проводятся вопреки сегодняшним условиям.

Субсидируемые ставки и траншевая ипотека могут уйти в прошлое

Регулятору давно не нравятся схемы от застройщиков и банков: субсидируемые ставки, траншевая ипотека, рассрочка с трансформацией в ипотеку. На самом ли деле они так опасны? 

В нынешних условиях именно такие предложения позволяют людям всё-таки купить жильё, воспользовавшись, например, рассрочкой вместо ипотеки или купив у банка сниженную ставку на несколько лет.   

avatar

Никита Кулагин, начальник управления макроэкономического анализа Совкомбанка:

— В условиях высоких процентных ставок и сворачивания части субсидируемых программ застройщики могут использовать различные нестандартные способы продажи недвижимости. Поскольку вводимый с 1 января 2025 года ипотечный стандарт лишит возможности проводить большую часть спецпредложений, банки и девелоперы будут максимально увеличивать продажи по ним до конца года. Поэтому при прочих равных условиях можно ожидать более высокой выдачи ипотеки в конце года и замедления этого процесса в начале 2025-го. 

Но главным фактором, определяющим объём выдачи ипотеки, остаётся изменение условий по госпрограммам. В июле и августе выдачи оказались в 1,5–2 раза ниже уровня II квартала из-за отмены льготной программы и изменения условий по IT-ипотеке. Заморозка лимитов по семейной ипотеке также может ударить по приросту ипотечного портфеля в конце этого года.

Для справки

С 1 января 2025 года российские банки смогут выдавать ипотечные кредиты только в соответствии со специальным стандартом, который гарантирует защиту прав и интересов заёмщиков. 


Как следует из опубликованного ЦБ проекта ипотечного стандарта, банки будут обязаны давать клиентам подробную информацию об условиях кредитного договора с разъяснением специальных терминов, предупреждать о возможных рисках, а также избегать кредитных схем, которые ЦБ считает рискованными. 


В стандарт включены меры по борьбе с использованием аккредитивов, кешбэка, субсидированных застройщиками ставок, траншевой ипотеки и других подобных продуктов.
Траншевая ипотека: выгода и риски

avatar

Юлия Анисимова, эксперт по ипотечному кредитованию:

— Подобные схемы, с одной стороны, провоцируют рост цен, а с другой — это возможность для застройщиков продавать квартиры. Если все схемы запретят, это действительно отразится на продажах: они сократятся, но снижения цен при этом не произойдёт. 

И в снижении цен есть свои риски: стоимость залогов по ипотеке при этом тоже уменьшается. При необходимости продать залоговый объект полученной суммы не хватит на закрытие займа. 

Аккредитивы и переуступка прав:

риски и выгода альтернативных схем покупки жилья

Ипотечный рынок замедляется. Это плохо? Как это повлияет на стоимость жилья? 

Центробанк ожидает, что ипотечный портфель до конца года вырастет на 12%. По сравнению с прошлыми годами это немного. Например, в 2022 году его рост составил 20,4%. Означает ли это стагнацию или даже схлопывание рынка, особенно если из инструментов на нём останутся рыночная ипотека с высокой ставкой и урезанные льготные программы? 

К тому же законопроект, дающий ЦБ РФ право устанавливать количественные лимиты на ипотеку, могут принять уже осенью. Как всё это повлияет на динамику выдачи кредитов и стоит ли ждать падения цен? 

Для справки

Законопроект о количественных лимитах на выдачу ипотеки, который Госдума может принять уже этой осенью, даёт Центробанку право ограничивать выдачу жилищных кредитов наиболее закредитованным заёмщикам. 

avatar

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:

— Рынок вступил в длительную фазу отвыкания от льготной ипотеки, на которую приходилось около 60% выдачи. Но что мы считаем стагнацией? Если сравниваем нынешние темпы роста с периодом стимулирования спроса за счёт денег налогоплательщиков, чем и являлась льготная ипотека, то да, рост очень незначительный. 

Но если вспомнить, что льготная ипотека ушла, а выдача рыночной значительно сократилась из-за заградительных ставок, то рост в 12% — это очень неплохой показатель. В дальнейшем спрос будет снижаться, как и количество сделок. Возможностей для покупки жилья у населения будет значительно меньше. 

Что касается цен, то на вторичном рынке объём предложения сокращается, цены реальных сделок стабилизировались и не падают. На первичном рынке спрос будут поддерживать акции и скидки, но значительного снижения цены ждать не стоит. То есть стагнация в спросе и цене случится, но предпосылок для схлопывания рынка нет. Рынок это переживёт.

В дальнейшей перспективе инфляция будет разгонять покупательский спрос. И как только ключевая ставка начнёт снижаться — не опустится до 10–12%, а просто обозначит тенденцию к снижению, — это будет однозначным сигналом к покупке. И значительные средства, хранящиеся сегодня на депозитах, точно перельются на рынок недвижимости.

Темпы вывода на рынок новых проектов в ближайшие месяцы будут замедляться, и в перспективе нас может ждать дефицит предложения. Через пару лет — при хорошей ипотечной ставке, высоком спросе и высоком уровне инфляции — это выльется в динамичный рост цен. 

avatar

Дмитрий Щегельский,президент Национальной палаты недвижимости, гендиректор АН «Бенуа»:

— Лимиты будут выбраны за пару месяцев, что, соответственно, на пару месяцев поднимет продажи. Потом опять всё встанет. Кроме рассрочки застройщики ничего внятного пока не предлагают. Но рассрочка, грубо говоря, — как кредитная карта с отложенным платежом, платить всё равно придётся.

Резюмируя 

Таким образом, ипотека перестаёт быть драйвером развития строительного сектора экономики и рынка недвижимости. В ближайшее время ей в основном будут пользоваться только те, кто может обслуживать кредит по высокой ставке или имеет право участвовать в программах с господдержкой, перечень которых предварительно проредили, а условия сделали жёстче. 

«Вторичка» со скидкой 4% на ипотеку
Подробнее                    

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#ипотека#банк#ключевая ставка#ЦБ РФ#новостройка#рынок недвижимости#заемщик
ипотекабанкключевая ставкаЦБ РФновостройкарынок недвижимостизаемщик
Сейчас обсуждают
Аноним
11 октября 2024
редакцияeditorial@cian.ru