У жителей Подмосковья необходимость в железнодорожном сообщении точно такая же, как у москвичей в метрополитене. В результате близость станции неизбежно повышает ликвидность и стоимость жилья. Даже когда есть свой автомобиль, наличие общественного транспорта с четким и понятным расписанием — дополнительное преимущество на случай непредвиденных ситуаций.
Города-фавориты
Спрос на жилье уверенно смещается в сторону Новой Москвы и Подмосковья. С одной стороны, его стимулирует неподъемно высокая стоимость квадратного метра в столице, увеличение автомобильного трафика и плохая экология. С другой — многих пугает «дорога дальняя», поэтому наличие рядом с жилым комплексом железнодорожной станции очень кстати. Ведь пока не разрешится вопрос с заторами на дорогах, электричка — это своего рода палочка-выручалочка. «Несмотря на реконструкцию трасс, расширение шоссе происходит, как правило, в границах Москвы, а за пределами города образуются бесконечные заторы, — отмечает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP. — Поэтому все больше жителей Подмосковья ежедневно предпочитают добираться до столицы, используя железнодорожное сообщение. Сейчас эта тенденция прослеживается не только в эконом-, но и в бизнес-сегменте».
В большинстве населенных пунктов Подмосковья, расположенных на удалении до 20 км от МКАД, транспортное сообщение со столицей налажено хорошо, однако железнодорожные станции есть не во всех, а только в 20 из них. Жилищное строительство также ведется не в каждом городе или поселке. Если взять только те комплексы, которые находятся на начальном этапе (котлован или возведение нижних этажей), поскольку именно такие объекты отличаются более доступным уровнем цен по сравнению с другими новостройками, то, по данным компании «Метриум Групп», в обзор попадут только 13 населенных пунктов. При этом в двух из них расположено по три комплекса в пешей доступности от железнодорожных станций (в Люберцах — «Лермонтовский», «Ареал», «Дом на Зеленой», в Химках — «Правый Берег», «Московская, 21», ЖК на ул. Кирова), еще в трех — по два комплекса (в Мытищах — «Спутник» и «Рождественский», в Королеве — «Золотые ворота» и «Омега 2», в Железнодорожном — «Центр+» и «Южное Кучино — 2»), а в остальных — по одному.
Минимальные цены на квартиры в данных комплексах варьируются от 2 до 4,9 млн руб. Самую дешевую однушку можно найти в Лобне в ЖК «Киово», который расположен в микрорайоне Восточный.
По результатам проведенного исследования аналитики «Метриум Групп» выяснили, что разница в цене между новостройками у железнодорожных станций и аналогичными ЖК, расположенными на удалении от них, составляет примерно 13–15%. Скажем, средняя стоимость квартир в ЖК «Жемчужина Балашихи» составляет 80 тыс. руб./кв. м, а в ЖК «Алексеевская роща» в корпусах на начальной стадии — 60 тыс. руб., что меньше на 15% (первая новостройка находится в пешей доступности от остановочного пункта электрички, вторая — на удалении). Другой пример — комплексы «Краски жизни» (рядом со станцией) и «Зеленые аллеи» (на удалении) в городе Видное продаются в среднем за 73,6 тыс. и 67,6 тыс. руб./кв. м соответственно. Разница в цене составляет 8%.
«Вопрос проезда на электричках всегда будет актуален для покупателей жилья в Подмосковье, — комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Особенно для тех, кто планирует ежедневно ездить на работу или учебу в столицу. Если железная дорога и станция расположены рядом, в шаговой доступности, то для жилых комплексов экономкласса это явное преимущество — такие проекты всегда будут пользоваться высоким спросом со стороны покупателей. Конечно, застройщик в данном случае может позволить себе установить более высокие цены. Однако в большинстве случаев девелоперы проводят адекватную ценовую политику — данный факт подтверждается тем, что почти в половине из перечисленных нами комплексов минимальный бюджет покупки не превышает 3 млн руб.».
Тонкости желдорсообщения
Целевая аудитория покупателей жилья рядом со станцией — представители среднего класса населения, активно работающие люди, большинство из которых трудоустроены в столице. Для них важна мобильность передвижения, комфорт и возможность точно рассчитать время в пути, чтобы не опоздать на деловую встречу, не пропустить важное мероприятие, успеть на самолет или, задержавшись с друзьями, не переживать из-за уехавшего автобуса. Покупатели, для которых неважна удаленность остановки электрички, — это категория «домашних работников»: мамы с детьми, домохозяйки или люди преклонного возраста. Кроме того, это может быть и покупатель, планирующий в будущем работать в том населенном пункте Подмосковья, где приобретает жилье.
«Лично я, как представитель целевой аудитории (покупатель подмосковного жилья), предпочту квартиру поближе к станции и подороже, чем подальше и подешевле», — говорит Надежда Козицкая, специалист компании «Индикаторы рынка недвижимости». Если возникает вопрос подобного выбора, то всегда необходимо помнить, что кажущаяся выгода в цене — это по большому счету химера. «Сэкономив один раз на стоимости квартиры, покупатель потом будет многие годы переплачивать за проезд до этой самой желдорстанции, затрачивая не только финансовый, но и временной ресурс, — обращают внимание аналитики ГК «Глубина». — Да и психологически сложнее воспринимать свой путь до работы как длинную цепочку: подождать автобус (маршрутку) на улице — втиснуться в него — проехать энное количество остановок — дойти до станции и только после этого поехать в Москву».
Вместе с тем, как отмечают эксперты, в железнодорожном сообщении есть свои тонкости, на которые необходимо обращать внимание. «Одной близости от железнодорожной станции мало, — считает Н. Козицкая. — Нужно, чтобы электрички ходили часто. Чтобы на станции останавливались все поезда, а не через один. Чтобы был минимальный технологический перерыв в движении (речь идет о паузе в 1,5–2,5 часа посреди дня в будни, когда поезда не ходят из-за профилактических работ). И чтобы были в наличии «Спутники» (скоростные электрички)».
Возьмем сопоставимые города Щелково и Пушкино: они находятся не так далеко друг от друга, на северо-востоке, примерно на одном расстоянии от МКАД. В этих городах практически одинаковые цены на жилье. Но в то же время связь Пушкино с Москвой налажена гораздо лучше: интервалы между электричками меньше. Сравните: через Пушкино в Москву в день идет более 100 поездов пригородного сообщения, через Щелково — около 70. Время в пути Пушкино — Москва — на 10 минут меньше, чем Щелково — Москва. Причем в Пушкино примерно один раз в час ходят «Спутники» (а это всего 28 минут в пути), а через Щелково за весь день проходит в Москву всего пять скоростных поездов, да и те идут минут 40.
Разумеется, чем ближе населенный пункт к МКАД, тем больше через него проходит поездов, тем он удобнее. Во многом именно этим оправдана стоимость жилья в «большой пятерке» самых дорогих подмосковных городов: Реутов (здесь вообще метро), Химки, Одинцово, Красногорск, Мытищи. «Например, в Мытищах и Химках электрички ходят с интервалом в 5–10 минут, время в пути — около 30 минут на обычной электричке, — анализирует ситуацию Н. Козицкая. — В Мытищах к тому же есть «Спутник», который идет до Ярославского вокзала всего 20 минут, а в Химках такой роскоши нет. Фактически из Мытищ на экспрессе добраться до офиса в центре быстрее, чем практически с любой конечной станции московского метро».
«Безусловно, наличие железнодорожной станции в самом населенном пункте — это важный комплексный фактор. Не только потому, что люди, постоянно пользующиеся личным транспортом для собственного спокойствия, на всякий случай предпочитают иметь под боком и общественный транспорт, но и потому, что наличие железнодорожной станции в городе обусловливает, как правило, и развитие инфраструктуры в целом», — резюмирует Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент».
|
Некоторые новостройки Подмосковья, наиболее близко расположенные к железнодорожным станциям
|
||||
|
Населенный пункт
|
Название ЖК
|
Адрес
|
Срок сдачи
|
Мин. стоимость квартир, млн руб.
|
|
Реутов
|
«Новокосино»
|
Носовихинское ш.
|
II кв. 2015 г.
|
3,7
|
|
Люберцы
|
«Лермонтовский»
|
Лермонтовский пр.
|
IV кв. 2014 г.
|
4,9
|
|
«Ареал»
|
Ул. Кирова
|
IV кв. 2015 г.
|
4,3
|
|
|
«Дом на Зеленой»
|
Ул. Зеленая
|
III кв. 2014 г.
|
4,2
|
|
|
Мытищи
|
«Спутник»
|
Ул. 2-я Институтская
|
IV кв. 2014 г.
|
2,6
|
|
«Рождественский»
|
Ул. Рождественская
|
II кв. 2016 г.
|
3,1
|
|
|
Химки
|
—
|
Ул. Кирова
|
III кв. 2014 г.
|
4,1
|
|
«Правый Берег»
|
Ул. Юннатов
|
IV кв. 2014 г.
|
3,9
|
|
|
«Московская, 21»
|
Ул. Московская
|
II кв. 2015 г.
|
4,4
|
|
|
Красногорск
|
«Молодежный-3»
|
Ильинское ш.
|
II кв. 2015 г.
|
2,7
|
|
Долгопрудный
|
«Московские Водники»
|
Ул. Московская
|
IV кв. 2015 г.
|
2,6
|
|
Видное
|
«Краски жизни»
|
Мкр-н №5.1, 5.2
|
IV кв. 2014 г.
|
2,7
|
|
Лесной Городок
|
«Ирис»
|
Ул. Фасадная
|
IV кв. 2015 г.
|
3
|
|
Балашиха
|
«Жемчужина Балашихи»
|
Ул. Зеленая
|
IV кв. 2013 г.
|
3,3
|
|
Королев
|
«Золотые ворота»
|
Ул. Пионерская
|
IV кв. 2015 г.
|
2,9
|
|
«Омега 2»
|
Ул. Спартаковская
|
IV кв. 2014 г.
|
3,7
|
|
|
Железнодорожный
|
«Центр+»
|
Ул. Автозаводская
|
IV кв. 2014 г.
|
3,2
|
|
«Юж. Кучино — 2»
|
Ул. Речная
|
IV кв. 2014 г.
|
2,7
|
|
|
Лобня
|
«Киово»
|
Свободный пр.
|
IV кв. 2015 г.
|
2
|
|
Подольск
|
—
|
Ул. Ульяновых
|
IV кв. 2015 г.
|
2,8
|
Источник: «Метриум Групп»
