Сегодня Мытищи — один из самых комфортных и востребованных у покупателей жилья городов Подмосковья. Планируемые пуск скоростного трамвая и открытие станции метро делают местную недвижимость еще привлекательнее.
Город комфорта
Мытищинские торговые центры особенно многолюдны в выходные дни. Люди отправляются туда всей семьей, иногда даже не за покупками, а просто поглазеть. И есть на что: современные торговые центры прекрасно оформлены, витрины — одна краше другой. В праздники здесь часто проводят различные шоу для посетителей. Кроме того, в торговых комплексах находятся не только магазины, но и детские игровые автоматы, кинозалы, фастфуд, кафе и рестораны. Кстати, для многих покупателей жилья важно, чтобы в выбранном ими городе обязательно были торговые центры, без них неудобно и скучно. Так вот: в Мытищах с этим проблем нет. Особенно популярны у жителей «Июнь» (в нем есть кинотеатр, рестораны и кафе), «Красный Кит» (здесь расположены супермаркет бытовой техники и электроники «Техносила», «Перекресток», многозальный кинотеатр «Каро-фильм»). В городе также открыты сетевые магазины «Ашан», «Карусель» и др.
Еще один немаловажный фактор привлекательности города — наличие детских образовательных учреждений. В Мытищах шесть центров развития ребенка, где работают по современным воспитательным программам, — «Солнышко», «Белоснежка», «Сказка» и др. Кроме общеобразовательных школ есть гимназия, детская архитектурно-художественная школа «Архимед» и школа программистов. Для будущих студентов открыты Московский государственный университет леса, Российский университет кооперации, филиал МГСУ, Московский государственный индустриальный университет, медучилище и пр.
У жителей Мытищ немало возможностей для поддержания себя в хорошей физической форме, было бы желание. Здесь открыты семейно-оздоровительный центр «Алекса», спортклуб «Айкикай», бассейн «Бригантина», несколько фитнес-клубов, ледовая «Арена Мытищи».
Все эти учреждения приносят деньги в бюджет. Однако главная для города отрасль — машиностроение. В список градообразующих предприятий входит завод «Метровагонмаш», на котором выпускают вагоны метро, автосамосвалы, прицепы. Кроме того, в Мытищах действуют электромеханический и приборостроительный заводы, ЛИРСОТ (бывшее НПО «Химволокно»), Стройперлит и др.
Главный плюс мытищинской недвижимости — ее расположение, всего в 20 км от центра Москвы. Из столицы для автотранспорта есть три въезда: по Ярославскому, Осташковскому шоссе и с внешнего кольца МКАД в районе платформы Перловская. Хорошая альтернатива наземному транспорту — железная дорога. Например, на скоростном поезде «Спутник» до Ярославского вокзала всего 20 минут езды. Кстати, в Мытищи планируют проложить и трамвайную линию с участками ускоренного движения. Сейчас на рассмотрении находится два варианта: ветка от станции метро «ВДНХ» вдоль проспекта Мира, Ярославского шоссе и далее до Мытищ или от станции метро «Ботанический сад» через проезд Серебрякова и Ярославское шоссе до МКАД.
Железная дорога делит Мытищи на две части. Один жилой массив расположен за промзоной и потому выглядит не слишком привлекательно, к пешим прогулкам этот район не располагает. А вот в другой части города, напротив, приятно пройтись: вокруг много магазинов, рядом городской парк. «С точки зрения инфраструктуры Мытищи считаются одним из самых комфортных городов-спутников Москвы. Именно поэтому в последние годы здесь стали появляться жилые проекты бизнес-класса», — отмечает Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP.
Застройщики да и собственники недвижимости прекрасно знают о своих преимуществах, поэтому стоимость квартир в Мытищах выше, чем в других подмосковных районах. При этом объекты здесь `разнообразные — от панельных хрущевок до современных монолитных домов. «Сейчас на вторичном рынке жилья Мытищ продают примерно 3,4 тыс. квартир, средняя цена 1 кв. м — 106 тыс. руб., бюджет покупки — 6,1 млн руб., — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Из сданных новостроек можно отметить ЖК «Каскад», «Березовая роща», «Цветочный город», «Отрадное» на улице Силикатной, жилые комплексы на улицах Трудовая, Юбилейная, на Олимпийском проспекте. Цены на объекты колеблются от 4 до 12 млн руб. При этом строительство панельных домов сокращается, появляется все больше предложений бизнес-класса, что, конечно, влияет на средние цены на первичном, а затем и на вторичном рынке».
Концептуальные новостройки
По данным Дениса Бобкова, руководителя аналитического центра компании Est-a-Tet, условно географию рынка первичного жилья Мытищ можно поделить на четыре локации. Первая зона — вокруг железнодорожной станции, где сосредоточено основное количество проектов. Вторая — район между МКАД и проспектом Мира, где строят ЖК «Ярославский» (ГК ПИК), «9/18» (Региондевелопмент), «Новое Медведково» («Домус-Финанс»). Третья зона — в районе улицы Силикатной (микрорайон Олимпийский, ЖК «Браво»). Четвертая зона находится за пределами города, но относится к Мытищам, — это поселок Пироговский, расположенный недалеко от одноименного водохранилища.
В целом список строящихся в Мытищах объектов больше, чем во многих других подмосковных городах. Объемы постоянно растут. «В настоящее время на рынке новостроек представлено 16 проектов (более 2,1 тыс. квартир), — сообщает Д. Бобков. — Средняя цена предложения составляет 83 тыс. руб./кв. м».
«Только в 2013 г. на рынок вышло два проекта, а также новые корпуса в уже реализуемых ЖК. Среди них — ЖК бизнес-класса «Рождественский». Он представляет собой два монолитных многосекционных дома переменной этажности (7–16), стоимость квартир — от 3,2 до 10,1 млн руб. В рамках проекта будет создана спортивная инфраструктура, сдача комплекса запланирована на I квартал 2016 г.», — рассказывает Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».
Еще один пример — ЖК комфорткласса «Ул. Стрелковая, микрорайон № 29». Это монолитный дом переменной этажности (8–20) с пятью секциями. Стоимость квартир колеблется от 2,8 до 6 млн руб. Ввод первой очереди запланирован на I квартал 2015 г. Новое предложение квартир появилось и в ЖК комфорт-класса «Спутник», который также расположен в микрорайоне 29. Монолитный 17-этажный корпус будет сдан в 2016 г. Стоимость объектов, по данным С. Лебедевой, от 2,1 до 5,3 млн. руб. В ближайшей перспективе территория будет активно развиваться, запланировано комплексное возведение не менее 11 корпусов, это около 350 тыс. кв. м жилья. Кроме того, в рамках освоения микрорайона 17 рядом с Волковским шоссе в начале 2014 г. ожидается выход нового проекта от ФСК «Лидер» — ЖК «Рупасово-Парк». Это шесть 17-этажных монолитно-кирпичных корпусов.
Интересен для покупателей и ЖК «Ньютон», поскольку в шаговой доступности от места строительства действуют школы, детские сады, гимназия, вузы и поликлиники. На территории комплекса откроют магазины, супермаркет, кафе, аптеку, бесплатный медицинский центр и другие предприятия сферы услуг. Дом возводят по индивидуальному проекту, в нем предусмотрены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 41 до 138 кв. м. Окончание строительства намечено на IV квартал 2014 г.
В Мытищах уже представлен и совершенно новый для рынка Подмосковья формат — апартаменты бизнес-класса, которые можно приобрести в многофункциональном торгово-административном комплексе «Красный Кит». Расположены они в современной концептуальной башне высотой 20 этажей. Фасады и интерьеры выполнены в едином стиле, разработанном специально для этого проекта ведущим английским архитектурным бюро Dyer.
Обещанного ждут три года?
Очевидно, что даже без метро город пользуется популярностью у покупателей недвижимости. В Мытищах, по словам И. Доброхотовой, есть новостройки, которые отличаются повышенной комфортностью, интересной архитектурой, поэтому они и привлекательны. Многие компании в своих проектах используют новейшие технологии, стремясь повысить комфортабельность и улучшить внешний облик домов: применяют вентилируемые фасады, разрабатывают ландшафтный дизайн территорий, предусматривают возможность объединения нескольких квартир в одну (например, такие квартиры-трансформеры есть в жилом квартале 9–18).
Однако несложно предположить, что после строительства станции метро притягательность города повысится. Правда, когда это будет, неизвестно. Власти обещали в 2015 г., но теперь этот срок снова отодвинули. Если ничего не изменится, то согласно планам правительства Москвы Калужско-Рижская линия дополнится станцией «Челобитьево», расположенной за МКАД, на территории города Мытищи, возле улиц Сукромка и Борисовская.
От строительства метро выиграют в первую очередь жители западной части Мытищ. Сейчас им приходится добираться до железнодорожной станции на общественном транспорте, так как рельсы проложены вдоль Ярославского шоссе, а сам город находится несколько в стороне от магистрали. «Завершение масштабной реконструкции Ярославского шоссе улучшило сообщение с Москвой и решило проблемы внутригородского движения. Планы по открытию метро и комплексной застройке должны повысить инвестиционную привлекательность недвижимости в Мытищах. Также можно ожидать притока покупателей квартир для собственного проживания, поскольку транспортная доступность, хороший уровень инфраструктуры и широкий выбор объектов — главные составляющие, которые поддерживают стабильно высокий спрос на недвижимость в городах-спутниках», — говорит С. Лебедева.
Между тем запредельного роста цен квадратные метры никто из экспертов не прогнозирует. «Рынок уже разогрет. Новостройки могут еще подорожать на 7–10%, когда станут прокладывать туннели или осуществлять любые работы, которые продемонстрируют, что строительство метро началось и переносить его не будут. Само открытие станции способно поднять цены еще на 10%, но только на качественные объекты: старая вторичка (советская панель, кирпичные пятиэтажки) заметно дорожать не будет», — полагает И. Доброхотова.
Дать более или менее точный прогноз о том, как повлияет на стоимость недвижимости строительство метро, В. Погосян затрудняется. Во-первых, неизвестно, как изменится рынок за этот период. Во-вторых, будет ли построена новая станция в соответствии с анонсированным сроком, пока тоже непонятно. Но в целом, по словам эксперта, новость о появлении в том или ином районе либо городе метро способна увеличить стоимость жилья на 10–15%.
