В декабре прошлого года спрос на аренду квартир в Москве сократился более чем на треть. При этом цены не спешат падать. Больше всего в декабре предлагалось объектов в ценовой категории от $1000 до $3000. Максимальным спросом пользовались однокомнатные квартиры эконом-класса, а среди предлагаемых квартир больше всего было двухкомнатных. Эксперты расходятся в оценке сегодняшней ситуации на рынке аренды жилья в Москве. Часть специалистов считают, что сегодняшние показатели не просто сезонные колебания, а предвестники более значительных изменений на рынке, и не в лучшую сторону. Ставки могут и вырасти, а вот спрос имеет все шансы продолжить падение. В чем причина таких опасений? Стоит ли участникам рынка ожидать неприятных сюрпризов в 2014 году?
«Просядет ли рынок аренды жилья этой весной сильнее обычного?»
Под таким заголовком была опубликована заметка в блоге одного из специалистов на Realty.dmir.ru в самом начале этого месяца. По мнению автора, традиционный весенний спад, который обычно считают сезонной нормой на рынке аренды в Москве, в этом году может быть гораздо более ощутимым. Более того, падение спроса уже началось «безо всякой весны», и причин для этого хоть отбавляй, считает автор. Тут и большое количество предложений, которые не покрываются спросом, экономические факторы, и многое другое. При этом собственники не горят желанием снижать цены, а впереди весна, которая еще больше застопорит рынок аренды, и «тогда держись!», добавляет автор заметки. Одним словом, складывается ситуация, при которой хорошо не будет никому – ни собственникам, ни арендаторам.
Сколько стоит аренда квартиры сегодня
Действительно, таких цен, как сегодня, в Москве не было уже давно. На Циане предложения по однокомнатным квартирам в Москве начинаются примерно от 17-18 тыс рублей, но таких дешевых квартир немного. Зато нет недостатка в предложениях по 22-25 тыс. руб. в месяц. За эту сумму можно найти квартиру после косметического ремонта в пределах 7-10 минут пешком от метро Царицыно, Коломенская, Бунинская Аллея, Новогиреево или Домодедовская. Впрочем, предложения не ограничиваются этими районами. За похожие деньги можно снять однокомнатное жилье эконом-класса практически на любой окраине Москвы, за исключением разве что дорогого Юго-Запада, хотя и там встречаются такие предложения. Если хочется, чтобы жилье было более комфортным, или находилось в более престижном районе, за однокомнатную квартиру придется платить в среднем 28-33 тыс. руб. в месяц. Центр как всегда дороже там предложения начинаются примерно от 35тыс. руб. в мес.
Ставки на двухкомнатные квартиры в базе Циан начинаются от 27-28 тыс. руб. За эти деньги можно, например, снять двушку в 10 минутах от Рязанского проспекта, Бибирево, а также Войковской, Перово, Кузьминок.
Предложения трехкомнатных квартир стартуют с 40-43 тыс. руб. в месяц. Таких вариантов много в районе станций Выхино, Планерная, Свиблово, Пражская, Черкизовская, Перово.
Спрос в декабре 2013 года упал почти на четверть
По данным «Миэль-Аренда», уже в ноябре общий спрос на аренду квартир в Москве упал на 23,7% по сравнению с октябрем. Большая часть жилья предлагалась по цене от $1000 до $3000 в месяц (69,45%). Эти же ставки пользовались наибольшим спросом (61,77%). А вот в том, что касается количества комнат, желания арендаторов и предложения собственников в ноябре 2013го не совпали. Чаще всего квартиросъемщики искали однокомнатное жилье в Москве – 61,42%, при этом таких квартир на рынке предлагалось только 38,49%. Зато «двушек» было хоть отбавляй – 40,54% от общего количества выставленных квартир.
В декабре 2013го года спрос провалился еще больше - падение составило 36,2% по сравнению с ноябрем. При этом эксперты агентства утверждали, что это обычная ситуация, припоминая декабрь 2012 года, когда спрос упал аж на 41%.
Рынок все-таки просел или нет?
Управляющий директор «Миэль-Аренда» Наталья Сивко считает, что ничего особенного на рынке аренды жилья в Москве не происходит и особых «симптомов» кризиса пока не наблюдается.
«Небольшой спад спроса на аренду наблюдался в конце прошлого года из-за традиционного оттока части арендаторов в связи с новогодними праздниками. Сейчас ситуация вернулась в обычное русло. Январские показатели достаточно стандартны. После 10 января все, кто вернулся в Москву или приехал сюда впервые, снова начали искать жилье. Если говорить о ценах, то одно- и двухкомнатные квартиры находятся даже в небольшом приросте:
1-комн. 30 417 тыс. руб. Прирост +0.38
2-комн. 38 011 тыс. руб. Прирост +0.26».
Также Наталья полагает, что «слухи» о том, что рынок аренды Москвы перенасыщен предложениями о сдаче квартир, явно преувеличены. «Мнение о том, что рынок переполнен, и сдать квартиру становится все сложнее, на мой взгляд, ошибочно. Ни падения спроса, ни какого-то серьезного роста предложения мы не наблюдаем», – говорит эксперт.
Но это далеко не единственный взгляд на происходящее. В процессе подготовки текста у автора даже возникло ощущение, что эксперты говорят о разных рынках.
«Могу сказать, что рынок проседает уже сейчас. Ощутимо. Причин несколько: очень много конкурирующих предложений в районах массовой застройки (ближайшая Московская область), где квартиры приобретались несколько лет назад в инвестиционных целях, инфляция, обесценивание денег, падение спроса», – считает независимый риэлтор Виктория Парфенова.
«Ситуация на рынке арендной недвижимости необычная. С одной стороны, из-за девольвации произошло общее увеличение арендных ставок. С другой стороны – у людей доход остался прежним, денег больше не стало. За счет тех людей, которые хотели получить ипотечный кредит, и не смогли этого сделать, спрос на аренду есть, но он не покрывает все количество выставляемых предложений», – объясняет риэлтор, специалист по аренде недвижимости Ольга Пальгина.
Как рынок переживал прошлую весну
Прошлой весной также наблюдался спад. Только вот цифры были существенно меньше. Если посмотреть данные за февраль 2013 года («Миэль-Аренда») – период начала весеннего спада, то спрос упал тогда на 6,2%, а предложение даже выросло на 7,7%. Самым привлекательным для арендаторов было жилье все в тех же границах от $1 000 до $3 000 в месяц, и здесь спрос превысил предложение в 1,2 раза. Еще больше был дефицит жилья до $1 000 в месяц – там спрос был выше предложения в 1,5 раза.
Комментируя эти данные, эксперты писали в марте 2013го, что все идет, как обычно. В мае будет неизбежное падение, зато уже с середины июля начнется резкий скачок спроса. Все будут искать «зимние» квартиры в Москве.
Казалось бы, при таком существенном падении спроса цены также должны были бы упасть. Однако никакого существенного снижения цен в конце 2013 года статистика не зафиксировала. В ноябре цены слегка снизились, но не так существенно, как спрос, который тогда упал больше чем на 23%. По статистике «Инком-Недвижимость», однушки сдавали уже за 27 -36 тыс. руб. в месяц, двухкомнатные квартиры за 38-47 тыс. руб. в месяц, трехкомнатные – за 47-63 тыс. руб. в месяц.
Только Олимпиада держит рубль на плаву?
Эксперты, которые высказывают опасения и дают пессимистический прогноз, считают, что причин для падения спроса в 2014 году будет еще больше. Очень вероятно, что квартиросъемщиков в Москве просто станет меньше. Многие специалисты и работники из регионов осенью этого года в столицу могут и не вернуться. Кризис, если он наступит, сделает свое дело: кто-то потеряет работу, для кого-то возвращение в Москву просто не будет иметь смысла. Ведь зарплаты расти пока не обещают, зато жизнь в городе дорожает с завидным постоянством.
К тому же ситуация с рублем остается неясной. Пока что наша родная валюта продолжает дешеветь. В феврале доллар стоил уже более 35 рублей и многие считают, что это далеко не предел. Для всех, чей труд оплачивается в рублях, это означает по сути одно – неофициальное снижение заработной платы. Денег у потребителей становится меньше, а вот снизят ли цены арендодатели – еще вопрос. Один из независимых экспертов, пожелавший скрыть свое имя, считает, что девальвация рубля может откровенно взвинтить арендные ставки и случится это после окончания Олимпиада, которая пока что держит рубль на плаву.
Сейчас самое выгодное время для аренды квартиры?
По мнению этого же эксперта, как раз сейчас наступило то время, когда еще можно снять квартиру по более выгодной цене и продлится оно не более двух недель. Так что, возможно, арендаторам следует поторопиться с решением. Только нужно не забыть заключить именно долгосрочный договор, иначе уже через пару месяцев хозяева жилья могут решить, что продешевили.
Некоторые специалисты рисуют совсем нерадостную картину. Причем, по их словам, это даже не прогноз на будущее, это происходит уже сейчас. «Арендаторы элитного жилья перебираются в жилье классом ниже (бизнес-класс); арендаторы жилья бизнес-класса съезжают в жилье эконом-класса; арендаторы последнего уплотняются. То есть, если еще пару лет назад среднестатистическая семья могла себе позволить снимать двухкомнатную квартиру, то сейчас снимают по комнатам две семьи или перебираются с детьми в однокомнатную квартиру. Если менеджер среднего звена мог себе позволить снимать однокомнатную квартиру только для себя, сейчас снимают в паре (две девушки или два молодых человека)», – описывает ситуацию частный риэлтор Виктория Парфенова.
Более оптимистичные прогнозы на будущее
Не все риэлторы и специалисты видят будущее на рынке аренды в Москве так мрачно. Ольга Пальгина прогнозирует «естественное и стандартное развитие событий – постепенное повышение цен с некоторой приостановкой роста или падением в середине лета, в самый мертвый сезон, а потом всплеск с середины августа и так далее». Тем не менее, она добавляет, что «все зависит от экономической или политической ситуации в целом», потому что «аренда в Москве вообще мгновенно реагирует на все изменения, очень живо откликается на все происходящее в стране».
Кроме того, многие специалисты считают, что «кризисное» поведение банков может сыграть на руку арендодателям и отчасти увеличить спрос, даже если он покачнется. В трудные времена банки первыми начинают искать способы «подстраховать» свой капитал. Получить кредит или ипотеку уже сегодня будет сложнее. Не говоря уже о том, что подобные услуги банков будут стоить дороже. Приобретение собственного жилья многим придется отложить. И эти люди, скорее всего, вернутся на рынок аренды. Потому что кризис кризисом, но жить все равно где-то нужно.
Управляющий директор «Миэль-Аренда» также не считает, что рынок аренды ждет какое-то серьезное изменение: «Сдать квартиру в Москве в ближайшие годы можно будет любую, если не нарушать соотношение цена-качество».
Главное – правильная оценка
Пожалуй, единственное, в чем мнение экспертов совпадает, так это в том, что успех сдачи квартиры зависит, прежде всего, от подготовки и разумной оценки предлагаемого объекта. «Требования к снимаемым квартирам изменились – люди готовы платить за обустроенное жилье, а не за каморку с драными стенами и ветхой мебелью, помнящей брежневские времена», – говорит частный риэлтор Ольга Пальгина.
«У каждой квартиры есть свой потенциальный наниматель. Все зависит от того, насколько характеристики квартиры соответствуют заявленной цене. Сегодня стоимость самых недорогих квартир на московском рынке аренды составляет порядка 30 тыс. руб., что само по себе немало. Но, тем не менее, это самые дешевые варианты», – объясняет Наталья Сивко.
Это мнение поддерживает Ольга Пальгина. «Для каждой целевой аудитории есть свой район. А вот сложнее всего сдаются переоцененные квартиры, вне зависимости от их расположения», – считает она.
Какие квартиры проще сдавать
Наиболее востребованными в Москве остаются квартиры эконом-класса. «Большинство предложений и заявок на аренду – это квартиры эконом-класса. Они не располагаются в престижных районах Центрального, Западного округов Москвы. Поэтому можно говорить, что наиболее востребованы практически все районы Москвы, удаленные от центра, в которых предлагаются более дешевые квартиры. Главное, что повышает востребованность таких квартир – это доступность метро. Потому что большинство людей, снимающих самые дешевые квартиры Москвы, не имеют автомобиля, и для них вопрос, как добраться от дома до работы, очень важен еще и с финансовой точки зрения. Если дорога до метро требует использования нескольких видов транспорта, это очень накладно», – говорит Наталья Сивко.
Так что при разумном подходе к оценке квартиры и учете не только «плюсов», но и «минусов», жилье в Москве сдать можно будет даже в условиях кризиса. Вероятно, это займет несколько больше времени, но в таком городе, как Москва, на каждую квартиру, скорее всего, в конце концов, все-таки найдется арендатор.
