На вопросы читателей журнала отвечает Луиза Кудашова, управляющая объектами недвижимости ТВК «ЭКСПОСТРОЙ».У нас во дворе оборудована детская площадка с горками и песочницами. Недавно в одном из подъездов организовали частный детский сад. И когда его воспитанников выводят на прогулку, остальным жителям дома запрещают появляться на площадке! Аргумент: якобы у владельцев детского сада существует договор аренды на эту территорию с ТСЖ. Но на годовом общем собрании такой вопрос вообще не обсуждался! Как все это можно понять?
— Это нарушение прав и интересов жителей дома. Введение ограничений на пользование земельным участком относится исключительно к компетенции общего собрания собственников (п. 2 ст. 44 ЖК РФ). У ТСЖ нет полномочий распоряжаться имуществом дома и заключать договоры без соответствующего решения такого собрания. И даже если собственники еще не успели приватизировать свою придомовую территорию, они все же имеют право на ее защиту в силу закона (п. 67 совместного постановления пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ от 29.04.2010 г. № 10/22).
Купили квартиру в ЖК — с огороженной территорией и своей УК от застройщика. На входных дверях в подъезд отсутствуют доводчики, в результате тяжелые металлические двери хлопают так, что в стене от ударов ручки уже образовалась дыра. Лестница в подъезд выложена очень скользкой плиткой, ходить по ней в морозы просто невозможно. Пандусы для колясок отсутствуют. УК устранять недостатки отказывается. Как правильно оформить заявку? На какие нормы закона ссылаться?
— Необходимо ознакомиться с проектной документацией и с инструкцией по вводу дома в эксплуатацию. Данные документы должны храниться в управляющей компании. Если жилье строилось с соблюдением норм 214-ФЗ, то у участников долевого строительства, возможно, сохранилась проектная декларация. По ней можно выяснить, были ли застройщиком взяты на себя обязательства по установке пандусов и т.д. Доводчики в принципе должны быть предусмотрены при оформлении входных групп.
Если предъявить претензию застройщику не получится, то жителям придется решать проблемы совместно с управляющей компанией. Она обязана в рамках средств по смете дома (сборы по ставке «Содержание и ремонт помещений за 1 кв. м в месяц») устранить указанные недостатки при наличии соответствующей заявки жителей. Согласно п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений обязаны ежегодно утверждать план текущего ремонта дома, так что предусмотрите в нем данные работы.
Живу в старом микрорайоне: хрущевки, узкие проезды между домами. Люди паркуются кто как может. Почему-то несколько человек решили, что именно их машины должны стоять непосредственно у подъезда. Для этого они отгородили себе места: установили специальные ограждения и натянули металлические тросы. Как бороться с такими «умниками»?
— Нужно провести информационно-разъяснительную работу: налицо нарушение законодательства и интересов других собственников. Если это не поможет, обращайтесь в органы, отвечающие за наведение порядка по вопросам использования земельных участков, — в управу или в административно-техническую инспекцию района.Также попробуйте привлечь для содействия свою управляющую компанию, которая по законодательству и, возможно, по договору управления призвана представлять и защищать интересы собственников помещений.
Организация, в которой я работаю, является собственником нежилых помещений, расположенных на первом этаже десятиэтажного дома. Площадь помещения — 3 тыс. кв. м. В прошлом году мы делали капремонт своего фасада — выложили плиткой, покрасили. Сейчас председатель и правление дома хотят сдать эту часть здания под рекламу. Могут ли они распоряжаться фасадом наших помещений?
— Могут, но только при наличии решения общего собрания собственников помещений в МКД о заключении договоров по размещению наружной рекламы. Данный вопрос согласно п. 2 ст. 44 и п. 1 ст. 46 ЖК РФ относится к квалифицированному большинству, то есть необходимо согласие более 67% собственников. Если решение общего собрания принято по всем правилам, то оно является обязательным для всех.
Для соблюдения своих интересов ваша организация как собственник большой площади помещений в доме, имеющая, соответственно, весомую часть голосов, может влиять на решения общего собрания.
УК в одностороннем порядке исключила из договора пункт «Содержание придомовой территории» и возложила эту обязанность на меня, уменьшив оплату на 440 руб. Владею помещением в цокольном этаже, где находится фитнес-клуб, поэтому за мной закрепили участок (примерно 500 кв. м). Вынужден нанимать дворника и платить ему, при этом территорией пользуется весь дом… Права ли УК?
— Это зависит от того, оформлена ли придомовая территория как общее имущество собственников. До приватизации согласно ст. 16 Земельного кодекса РФ земельный участок считается федеральной собственностью и расходы по его уборке и благоустройству несет государство. Например, в Москве средства на уборку и благоустройство территорий выделяются из бюджета города подрядным организациям по конкурсу через государственные учреждения «Инженерные службы районов».
В случае же оформления участка в общую долевую собственность бремя расходов по его содержанию ложится на собственников помещений дома пропорционально их долям (то есть площадям помещений). Вы владеете большей долей, чем собственники обычных квартир, соответственно, и взносы будут более существенными. Однако полностью возложить на вас все расходы по уборке и благоустройству территории управляющая компания не вправе.
Заключить договор управления с собственниками жилых помещений, выбравшими на общем собрании конкретную УК, — это право или обязанность этой компании?
— Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ заключение договоров управления, как и выбор на общем собрании способа управления и управляющей организации, — это обязанность собственников помещений многоквартирного дома (МКД). И принятое в установленном порядке решение собрания также обязательно для всех собственников независимо от того, участвовали они в нем или нет, голосовали за или против (п. 5 ст. 46 ЖК РФ). Сама же УК в соответствии с гражданским законодательством не вправе понуждать жителей заключить с ней договор управления на условиях, утвержденных общим собранием.
Однако на практике органы исполнительной власти, правоохранительные структуры и иные проверяющие инстанции требуют именно от УК предоставления документов, подтверждающих ее легитимность по управлению многоквартирным домом. Поэтому любая управляющая организация заинтересована в проведении информационно-разъяснительной работы с жителями на предмет подписания договора управления.
К жилому дому пристроен магазин. Часть его подсобных помещений отапливается стояками квартирного отопления. Вопрос: может ли управляющая компания обязать владельцев магазина как собственников помещений принять финансовое участие в оборудовании дома счетчиком тепловой энергии? Если да, то на основании каких статей закона?
— Согласно п. 5 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» до 1 июля 2012 г. собственники помещений в МКД обязаны обеспечить оснащение домов коллективными (общедомовыми) приборами учета воды, тепловой и электрической энергии. Расходы по энергосберегающим мероприятиям включены в ставку содержания и ремонта помещения за 1 кв. м в месяц. Согласно п. 2 ст. 39 ЖК РФ размер обязательных взносов по этому тарифу определяется долей в праве общей собственности на имущество. Поэтому управляющая компания вправе обязать всех собственников помещений, в том числе и нежилых, оплатить установку общедомовых приборов учета согласно их долям.
Уважаемые читатели!
Свои вопросы в редакцию вы можете присылать по адресу:
123007, Москва, Хорошевское ш., 32а, или на e-mail: gudkova@d-mir.ru
