Очарованные странники
— Дмитрий, чем рынок недвижимости центральных районов отличается от рынка периферии?
— Он отличается, во-первых, уровнем объектов, во-вторых, спецификой клиентов, а в-третьих, целью покупки. Центральные районы — отдельный сегмент рынка, здесь нужно уметь работать. Потому что на периферии все понятно: серийная застройка, однотипные дома. В Центральном районе Петербурга все по-другому: множество факторов, которые влияют на цену, востребованность и ликвидность объекта совершенно иные, нежели на окраине, цели покупки — много инвесторов и тех, кто приобретает жилье для временного проживания.
— Кто обычно покупает жилье в центре?
— В основном это люди приезжие. Они очарованы красотой Петербурга и хотят здесь жить. Это понятно: мы, петербуржцы, когда приезжаем в Венецию, тоже говорим, что хотели бы там остаться. А когда начинаешь общаться с местными жителями, они этого не понимают, говорят о проблемах города. Наверно, мы все очень похожи, и питерская романтика притягивает людей.
Я много встречаюсь с приезжими, которые арендуют жилье в центре: им очень все нравится, они за этим праздником и приехали. Но если говорить о семье, о маленьких детях, то самый центр уже не так комфортен, нужно смещаться в парковую зону. Например, для проживания с семьей очень комфортны Крестовский остров либо район Таврического сада. Это тоже центр и совершенно особый уровень жизни.
Когда переехал в центр города, долго не мог привыкнуть: мне навстречу по Невскому идут люди и улыбаются. Здесь люди как-то по-другому гуляют, иначе себя ощущают.
— Откуда вы переехали в центр?
— Мы жили в Выборгском районе, у парка Сосновка, а переехали в самый центр, на Пушкинскую улицу, и открыли офис нашей компании тоже в центре, на улице Рубинштейна. А сейчас переехали на Миллионную улицу.
— Тоже самый центр. Расскажите о плюсах и минусах жизни в центре изнутри, как его житель.
— Плюсов очень много — вы каждый день находитесь в самом центре прекрасных декораций. У нас тогда была собака, и по вечерам мы с ней гуляли: это ежедневный праздник, идешь среди этой красоты, все почищено, и ты, как житель центра, пользуешься всем этим просто так, бесплатно. Театры, рестораны, магазины — все рядом, метро рядом. Экология центра улучшается, он стал менее загазованным, более чистым.
Но есть и минусы — очень много людей, много туристов. Если раньше они как-то растворялись в толпе, то сейчас стали доминировать над жителями. Кругом автобусы, группы, громкоговорители — это здорово мешает жителям центра. Мы, например, каждый год на лето уезжаем жить за город, а осенью возвращаемся в город и снова чувствуем его своим.
Город-музей
— Жилье в центре — в основном «вторичка». А есть ли еще свободные площадки под строительство?
— Есть. Со своими сложностями, но есть. Это старые ветхие здания, которые не относятся к памятникам или объектам под охраной, которые можно безболезненно для города убрать и построить новый достойный объект.
— К слову, об объектах культурного наследия, исторических зданиях, которые охраняются государством и которых в центре Петербурга большинство. Их нельзя сносить, во многих нельзя даже менять окна и двери. Не грозит ли городу некоторая законсервированность? Не превратится ли он в музей?
— Думаю, что грозит, но так и должно быть: мы должны сохранить это достояние, оставить его для потомков. Однако есть места, которые не радуют глаз, здесь может стоять современное красивое новое здание. Такие сегодня появляются у нас в городе и в целом очень вписываются, добавляют колорит.
Застройщики в последние годы очень подтянулись по качеству строительства и архитектуре, спасибо им за это. Кризис все же делает добрые дела.
— Как сохранить красоту центра? В зданиях-памятниках живут люди, у них, как у собственников, едва хватает денег на поддержание дома, но никак не на реконструкцию или реставрацию. Город выделяет недостаточно денег. Какой выход?
— Многие здания были отремонтированы по программе реконструкции старого фонда. Во многих домах в порядок приведены крыши, дворы, парадные. А дальше все зависит от жильцов: если есть инициативная группа, которая переживает за свой дом, то с ним все будет хорошо. Другое дело, что зачастую собственники не проживают в этих квартирах, сдают их в аренду, но арендатор не заинтересован в сохранении ремонта, самого дома, он здесь на время, у него нет мотивации. И в центре таких квартир, которые сдаются, все больше.
— Вы упомянули, что офис компании «Мир Квартир» находится на улице Рубинштейна — главной ресторанной улице Петербурга. А есть еще Думская с ее ночными клубами и другие шумные, но при этом жилые улицы в центре, где местные жители борются с бизнесом. Как это отражается на недвижимости по соседству? Или для центра мегаполиса это норма?
— Есть фасадная часть домов на этих улицах, а есть дворовая. Фасадная часть более нарядная, богатая, но я по пальцам могу пересчитать дома, скажем, на Рубинштейна, в фасадной части которых есть дорогие квартиры с хорошими ремонтами. Приобретающие жилье для себя предпочитают квартиры с окнами во двор. При этом цены на недвижимость на этих улицах не падают.
Сегодня мы видим, что все больше ресторанов съезжает, переоценена аренда коммерческих помещений и есть сложности с открытием новых заведений. С одной стороны, жаль предпринимателей, потому что они действительно вложили большие инвестиции и не могут работать в этих помещениях. С другой — жаль жильцов, которые вынуждены терпеть шум и грязь. Но если останавливаться здесь на одну-две недели, как делают многие, то вы вряд ли заметите какие-то неудобства, даже если окна будут выходить на улицу. Для арендной квартиры такое местоположение — скорее плюс.
О питерских коммуналках
— Известная питерская беда — коммуналки. Часто можно услышать, что этот формат вытеснен недорогими студиями на окраинах. Это действительно альтернатива или совершенно разные вещи?
— На мой взгляд, студия за КАДом хуже, чем комната в коммуналке. Во-первых, если вы работаете или учитесь в центре, с окраины очень неудобно добираться. А во-вторых, комната в коммуналке — все же инвестиция с перспективой расселения. У меня у самого есть две такие «перспективы», уже лет 10 стоят, ждут.
— Вы их не сдаете?
— Нет, там живут соседи, просто оплачиваю квитанции. Для меня это долгосрочные инвестиции, хотя когда-то они казались более быстрыми и выгодными. Сегодня комнаты покупают реже, есть ипотека, можно, добавив миллион, купить «однушку».
— На ваш взгляд, как и когда может решиться в Петербурге проблема коммуналок?
— Думаю, никогда. Одни коммунальные квартиры с огромным трудом расселяются, другие тут же появляются. Если не поменяется законодательство, если не будет принудительного расселения, то ничего не изменится. Но даже если их расселить: что дальше делать с этой 300-метровой квартирой? Жить там некомфортно, отель уже не сделать. Из нее нужно делать пять двухкомнатных квартир, тогда ее возможно продать.
Опасный бизнес
— Как вы пришли в риэлторский бизнес? Что в нем привлекло?
— Я был мальчишкой, мне было 18 лет, нужно было зарабатывать деньги: так я стал риэлтором, чему очень рад. Этот бизнес многому меня научил, самое главное — преодолевать сложности. Очень сложно выйти на сделку, сложно расселить коммунальную квартиру, сложно сделать так, чтобы стороны договорились, сложно работать с документами.
Риэлтору нужны мастерство, творчество, смелость, трудолюбие. Это бизнес, в котором если не получается, то и зарплаты нет: значит, надо делать так, чтобы получалось.
— Есть какие-то специфические именно для сегодняшнего риэлторского бизнеса трудности?
— Знаете, раньше проблематично было найти объект, сейчас — клиента с деньгами. Повышается конкуренция среди брокеров, так что нужно не бояться экспериментировать, узнавать о новых сервисах. Такая конкуренция здорово развивает рынки, и не только риэлторский.
— Когда было легче работать, в 1990-е или сегодня?
— В 90-е было гораздо проще заработать деньги, но при этом куда опаснее: если ты что-то сделал не так, то в лес увезут обязательно. Сегодня, слава богу, в лес уже не возят, но могут подать в суд, поэтому нужно следить за уровнем сервиса, компетенциями, знать рынок. Платят тому, кто лучше.
— Почему вы выбрали узкое направление — не весь город, а именно центр?
— Моя история простая: пять лет расселял квартиры на улице Сестрорецкой у метро «Черная речка». Там было много коммуналок, я все про них знал, успешно расселял. Все было здорово, пока не продал квартиру в центре, на Малой Конюшенной. Я вдруг понял, что пять лет занимался не тем. Это был совершенно другой рынок: более сложный, качественный, с другими клиентами, зато и более интересный.
— В центре оказалось работать сложнее?
— В центре работают люди с самой высокой квалификацией. Тут мало предоставлять сервис: надо разбираться в продукте, а для этого — пересмотреть множество квартир, понять, какими они бывают, сколько стоят и как правильно порекомендовать их клиенту. Здесь все квартиры разные, чтобы разобраться во всем, нужно набить много шишек. Тогда клиенты начнут тебя выбирать, потому что ты действительно много знаешь, много видел и даешь качественные рекомендации.
