— Рост ставок долгосрочной аренды в 2022-м сократился в четыре раза по сравнению с прошлым годом. Заметное снижение было с марта по июнь, затем в июле–сентябре цены на съемное жилье начали расти. А с октября они снова устремились вниз.
— За год аренда в России подорожала на 4% по однокомнатным квартирам и на 4,5% — по двухкомнатным. В Москве, Санкт-Петербурге, Ставрополе, Севастополе и Краснодаре снять квартиру сейчас можно дешевле, чем год назад, как минимум на 5–12%.
— Весной 2022 года максимальное снижение средних ставок аренды (на 11%) зафиксировано в Москве, Санкт-Петербурге, Ставрополе и Тольятти. Выбор квартир в аренду стал выше в два раза.
— Среди городов-миллионников наименее выгодно инвестировать в недвижимость Санкт-Петербурга, Казани и Москвы. Инвесторам стоит рассмотреть Челябинск, Ростов-на-Дону и Екатеринбург, где доходность максимальна.
— 15% квартир, предлагаемых в аренду, находится в новых домах. Проще всего выбрать съемное жилье в новостройке в Санкт-Петербурге.
— Практически полностью погашать ипотеку за счет аренды можно в Челябинске и Саратове.
— По всем крупным городам аренда жилья оказывается выгоднее ипотеки с учетом роста ставок с 7 до 8% по льготной ипотеке и действующих ставок на вторичном рынке.
В выборку вошло 37 городов с численностью населения от 500 тыс. человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
Рост ставок уменьшился в четыре раза
По итогам 2022 года средняя ставка аренды однокомнатной квартиры по анализируемым локациям выросла на 4,1%, составив 19,6 тыс. рублей. По двухкомнатным квартирам она увеличилась на 4,5% и равна 28,6 тыс. рублей. Прирост средних ставок оказался в среднем в четыре раза ниже, чем по итогам 2021 года, когда значения увеличились на 18 и 20% соответственно.
По данным Циан.Аналитики
На протяжении всего 2022 года было несколько периодов падения средних ставок аренды. Первый — март–апрель 2022-го, когда к снижению цен привело резкое увеличение объема предложения.
Динамика средних ставок долгосрочной аренды в крупных городах РФ
По данным Циан.Аналитики
Средние ставки аренды в целом по крупным городам в мае снизились на 1,6% по однокомнатным квартирам и на 1,9% по двухкомнатным относительно февраля. Но в разрезе отдельных городов падение было существенно больше. По четырем городам снижение было выше 10%. Речь идет о Москве, Санкт-Петербурге, Ставрополе и Тольятти (–11%).
В то же время по южным направлениям — Ростов-на-Дону, Севастополь, Сочи — в этот же период ставка аренды, наоборот, максимально выросла (от 7%). В результате средняя динамика по крупным городам менее выражена, чем при анализе отдельных направлений. Прежде всего пострадали столицы — экономически активные регионы с большим числом приезжих.
Подобную динамику мы наблюдали и в локдаун 2020 года, когда именно Москва и Санкт-Петербург показывали наибольшее снижение спроса и ставок, в отличие от городов с меньшей численностью населения.
Динамика средних ставок аренды однокомнатной квартиры
По данным Циан.Аналитики
При более подробном анализе ставок аренды снижение цен по всем крупным городам началось в первых числах марта и продолжилось до майских праздников. За это время средняя ставка аренды по однокомнатным квартирам снизилась с 18,9 до 18,5 тыс. рублей в месяц, после чего съемные квартиры стали постепенно дорожать, спрос начал расти, а прирост предложения — уменьшаться.
Увеличение средней стоимости долгосрочной аренды пришлось на август–сентябрь 2022 года вместе со стартом традиционного делового сезона. В среднем по крупным городам цены выросли на 3% по «однушкам» и на 4% — по «двушкам». В сентябре съемные однокомнатные квартиры подорожали еще на 4%, а двухкомнатные — на 7%. Таким образом, рынок отыграл весеннее падение.
Частичная мобилизация привела к новому падению спроса и сокращению арендных ставок. В декабре они оказались на 4% ниже по «однушкам» и на 6% по «двушкам» относительно годовых максимумов.
Уменьшение цен совпало с сезонностью: ближе к зиме традиционно ставки снижаются вместе с охлаждением спроса после самого активного периода в августе–сентябре.
Средние арендные ставки в конце года сопоставимы со ставками в конце июля. В годовой динамике аренда стала дороже на 4% по однокомнатным квартирам и на 4,5% — по двухкомнатным.
Динамика средних ставок аренды однокомнатной квартиры
По данным Циан.Аналитики
Не все крупные города показали за год рост. В некоторых локациях арендовать жилье стало дешевле, чем год назад. Это Москва, где снять однокомнатную квартиру можно дешевле на 8%, Санкт-Петербург и Ставрополь (по 12%).
Выиграли 5–9% стоимости аренды квартиросъемщики в Севастополе, Краснодаре. По Московской области и Ижевску зафиксировано снижение цен на 1–2%.
Выбор квартир в аренду увеличился в два раза
В 2022 году на рынке долгосрочной аренды заметно выросло предложение. В декабре на выбор в крупных городах представлено 81,3 тыс. квартир. За год показатель увеличился почти в два раза — с 42,5 тыс. вариантов.
Основной рост предложения пришелся на март–апрель. К увеличению конкуренции среди рантье привело несколько факторов.
- Миграция: в начале весны увеличилось число желающих временно переехать в другие города, регионы, страны, сдав при этом свои квартиры в долгосрочную аренду;
- Приход на рынок аренды продавцов вторичной недвижимости, изменивших свое решение о продаже квартиры на фоне резкого роста ключевой ставки и удорожания ипотеки (не было понимания рыночной цены, возникли сложности с альтернативными сделками и пр.);
- Сезонные колебания рынка. После новогоднего затишья количество новых объявлений в феврале и марте, как правило, растет.
В феврале 2022-го предложение выросло на 22%, марте — на 19%, апреле — на 38%. Всего за февраль–март выбор увеличился в 2,1 раза. С февраля по май максимальный прирост (более чем в два раза) был отмечен в Москве, Московской области, Уфе, Хабаровске, Барнауле и Ижевске.
В мае–июне увеличение количества вариантов замедлилось на фоне планомерного восстановления рынка, а с июля выбор стал снижаться одновременно с ростом средних ставок аренды, в том числе за счет ухода наиболее доступных объектов.
В июле объем предложения убавился на 6%, в августе — на 17%, в сентябре — на 33%. Показатель сократился до 50 тыс., что чуть меньше значения за февраль (52 тыс. лотов).
В конце сентября тренд развернулся: миграционные потоки привели к росту предложения, который продолжился в октябре (+26%), ноябре (+21%). В декабре увеличение замедлилось. Нынешний объем предложения находится на уровне начала апреля, когда наблюдался активный рост количества вариантов.
Всего по итогам года наибольший рост предложения отмечен в Москве, Ленинградской области и Краснодаре (в три раза). Двукратное падение зафиксировано в Воронеже, Ставрополе и Хабаровске.
Предложение на рынке долгосрочной аренды в крупных городах РФ
По данным Циан.Аналитики
Сколько в 2022 году заработали рантье
В среднем годовая доходность от сдачи в аренду по крупнейшим городам сейчас составляет 5% годовых при покупке однокомнатной квартиры на первичном рынке и 5,9% годовых на «вторичке». Причем реальная прибыль при инвестициях в новостройки оказывается еще ниже, поскольку, в отличие от вторичного рынка, приходится ждать завершения строительства, а также дополнительно вкладываться в ремонт, если не предусмотрена отделка от застройщика.
Снижение средних ставок аренды весной 2022 года при одновременном росте цен на недвижимость в феврале–марте из-за высокого спроса, вызванного падением курса рубля, привели к сокращению потенциальной доходности от сдачи в аренду.
В мае–июне среднегодовая доходность от сдачи в аренду по городам-миллионникам составила 4,4% годовых при покупке новостройки и 5,3% на вторичном рынке, более доступном по цене и показывающем лучшую выгоду от вложений. Это минимальное значение с 2020 года.
С ростом ставок долгосрочной аренды в августе–сентябре прибыль от сдачи в аренду достигла 5,1% при покупке новостроек и 6,1% на вторичном рынке.
К декабрю со снижением ставок инвесторы-рантье рассчитывают в среднем на доходность в 5% при покупке новостроек и 5,9% при приобретении готового жилья.
В начале 2020 года доходность от сдачи в аренду составляла в среднем 7,5%, после чего с анонсом льготной ипотеки и дальнейшим ростом цен выгода снизилась.
Доходность при сдаче в аренду в городах-миллионниках
По данным Циан.Аналитики
Наименее выгодно инвестировать в недвижимость Санкт-Петербурга, Казани и Москвы. Жителям Нижнего Новгорода выгоднее инвестировать на вторичном рынке, но не в новостройки. Инвесторам стоит рассмотреть Челябинск, Ростов-на-Дону и Екатеринбург, где выгода максимальна.
Годовая доходность аренды
По данным Циан.Аналитики
15% съемных квартир — в новых домах
Несмотря на снижение доходности при инвестициях в новостройки, в среднем по крупным городам 15% всего предложения аренды в декабре 20220-го доступно в домах, построенных с 2020 по 2022 год. Лидером по этому показателю является Санкт-Петербург (22%), высокая доля также в Ростове-на-Дону и Екатеринбурге, которые входят в список городов с максимальной доходностью от сдачи в аренду. 17–18% арендных квартир в новых домах — в Краснодаре и Ставрополе.
В Москве доля такого арендного жилья составляет 12%, как и в Казани. То есть, несмотря на минимальную доходность по этим городам, инвесторы все равно активно приобретают новостройки для последующей сдачи и получения пассивного дохода. Исключение составляет Нижний Новгород, который находится только на 27-м месте из 35 по доле квартир в аренду в новых домах, и доходность здесь минимальна.
Доля арендных квартир в новых домах
По данным Циан.Аналитики
Где можно погашать ипотеку за счет аренды?
Многие инвесторы используют ипотеку, рассчитывая за счет аренды погашать платежи. С 2023 года меняются условия льготной программы: ставка повышена с 7 до 8%. Эксперты Циан рассчитали, в каких городах реально погашать кредитные платежи за счет арендатора.
Для расчетов указаны средняя стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке, ставка по ипотеке 8% при первоначальном взносе 15% и срок кредита 25 лет, а также текущая ставка аренды в конкретном городе.
Только по трем городам — Челябинску, Саратову и Кемерово — разница в средней ставке аренды и платежам по ипотеке на первичном рынке составляет всего 2–3 тыс. рублей. Доплачивая эту сумму к доходам от аренды, можно погашать кредит. 5–6 тыс. рублей надо добавлять в Воронеже, Ярославле, Оренбурге.
Стратегия погашения кредита под 8% за счет сдачи в аренду невозможна в Сочи (необходимо доплачивать 36 тыс. рублей), Москве (32 тыс.), Санкт-Петербурге (27 тыс.), Казани (24 тыс.) и Нижнем Новгороде с Владивостоком (20–21 тыс. рублей). Это крупные города с опережающим ростом цен на новостройки и падающими спросом и ставками аренды.
На вторичном рынке по большинству городов стоимость квартир ниже, но ставка по ипотеке выше — сегодня можно взять кредит под 10,4% в одном из ведущих по выдаче кредитов банков. При первоначальном взносе 15% и сроке кредита 25 лет для 2/3 городов платежи по ипотеке на «вторичке» окажутся выше, чем на первичном рынке. Наибольшая разница выявлена в Севастополе и Москве (11–12 тыс. рублей). В Московской области платеж будет выше на 8 тыс. рублей.
И, наоборот, есть ряд городов, по которым ипотека на вторичном рынке будет даже выгоднее, несмотря на более высокие ставки (8% против 10,4%). Это Астрахань (на 10 тыс. рублей), Хабаровск и Нижний Новгород (6–7 тыс.). Как и на первичном рынке, при инвестициях с ипотекой в новостройки ни по одному крупному городу не удастся полностью компенсировать платежи по ипотеке за счет арендных ставок.
Во всех крупных городах арендовать квартиру выгоднее, чем платить ипотеку.
Платежи по ипотеке за «однушку» по сравнению со средними арендными ставками
По данным Циан.Аналитики
«В целом по 2022 году, несмотря на два затяжных периода падения спроса на арендное жилье, активность арендаторов снизилась всего на 14%. Это относительно небольшой разрыв в сравнении с 2021 годом, учитывая влияние внешних факторов и рекордный спрос на аренду в 2021 году после снижения лимита по льготной ипотеке и смещения активности в пользу съемного жилья», — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Также эксперт подчеркивает, что в 2023 году рынок аренды выглядит более интересным на фоне ухудшения условий кредитования: ставка по ипотеке, несмотря на небольшое снижение цен в последние месяцы, растет. К тому же в условиях нестабильности не каждый готов брать на себя долговые обязательства на несколько лет вперед.
Все эти факторы говорят в пользу рынка долгосрочной аренды, который с точки зрения ежемесячных затрат финансово выгоднее, чем ипотечный кредит, резюмирует эксперт.
Динамика средних ставок аренды в крупных городах, Московской и Ленинградской областях
По данным Циан.Аналитики
