В чем причина конфликта?
Протестную активность жителей Нижней Ельцовки в свое время подстегнул целый ряд градостроительных проблем, напрямую затрагивающих этот микрорайон. Самыми серьезными можно назвать две из них. Первая — это перспектива строительства на этой территории Южного обхода (шестиполосной транзитной дороги, которая должна разгрузить Восточный обход и в будущем стать частью единого транзитного кольца вокруг города). Вторая — вероятность застройки жилыми домами части местного леса и поймы реки Нижняя Ельцовка. Такие планы строит корпорация «ДОМ.РФ»: именно она от имени государства распоряжается федеральными землями. Шесть участков в Ельцовке, где могут появиться дома, как раз принадлежат государству. Речь идет о 10,5 гектарах в прибрежной зоне недалеко от улицы Лесосечной.
Жители микрорайона категорически против строительства, так как это приведет к неминуемым вырубкам леса. Уже не первый год они устраивают пикеты, пытаясь добиться от власти отмены этого решения. Один из активистов, координатор «Открытой лаборатории природоохранной биологии» Александр Дубынин, утверждает, что в местном лесу растут уникальные растения, занесенные в Красную книгу, — редкий вид папоротника и две разновидности орхидей.
Первой попытке госкорпорации продать эти земли застройщику защитники Ельцовки действительно смогли помешать. Более того, на сторону активистов встал муниципалитет. В 2018-м году в Новосибирске прошли публичные слушания о внесении изменений в Генплан города. На них местным жителям удалось доказать, что появление в Нижней Ельцовке нового жилого комплекса вызовет множество проблем: нанесет урон экологии, ухудшит и без того плачевную дорожную обстановку и критически увеличит нагрузку на коммунальную инфраструктуру. В итоге мэрия решила исключить эту территорию из плана комплексного развития.
Однако «ДОМ.РФ» все равно осталась владельцем этих земель и недавно снова подняла вопрос об их застройке. Реакция жителей Ельцовки оказалась предсказуемой: активисты усомнились в законности любого строительства в пойме реки. Встреча, на которой им презентовали новый план преображения участка, закончилась, едва начавшись. Представитель корпорации покинул зал после шквала неприятных вопросов.
Что говорит закон?
Оборот земель в зоне спорной застройки регулируется целым рядом документов разного уровня. Один из них — Генеральный план города Новосибирска. По нему эта площадка с 2009-го года имела статус, позволяющий строить там дома, в том числе, высотные. Но после обсуждения корректировок к Генплану в 2018-м году территорию решили сделать рекреационной зоной. Возведение жилья на такой земле запрещено, но там можно строить гостиницы, дачи, культурные, спортивные сооружения и объекты общепита.
Однако, говоря о строительстве, нужно учитывать еще один важный факт: эта земля находится у самого берега реки и согласно Водному кодексу РФ частично попадает в ее водоохранную зону. Хозяйственная деятельность на таких участках сильно ограничена. Строить там теоретически можно, но для этого нужно выполнить целый ряд специальных требований.
Кроме того, в пойме Нижней Ельцовки растет бор, а значит, на нее распространяется еще и Лесной кодекс России. Согласно ему на территории городских лесов нельзя возводить ничего капитального, кроме гидротехнических сооружений. Также закон запрещает уменьшать площадь озеленения.
Но почему же тогда вообще появилась идея этого строительства? Как это иногда бывает, в документах разных ведомств возникли расхождения, они и позволили «ДОМ.РФ» начать поиск подрядчика для освоения участка.
В советские годы леса Нижней Ельцовки стояли на балансе Академического лесничества СО РАН, но после распада СССР оно отказалось от этой территории. Академия наук — структура федерального уровня, поэтому земельный участок отошел государству и много лет имел не вполне определенный статус. В стране заработали новые законы, но эти земли по ним никто не оценивал. Уже в наше время «ДОМ.РФ» как оператор, обязанный вовлекать неиспользуемые участки в оборот, через Росимущество зарегистрировал их как пригодные для жилой застройки. Частью лесной зоны госкорпорация этот участок не считает.
В этом с ней не согласны ельцовские активисты. Эколог Александр Дубынин направил запросы в несколько ведомств и по линии Рослесхоза выяснил, что спорный участок входит в границы Новосибирского Академического лесничества — эта структура управляет городскими лесами. А если это так, то местную зеленую зону действительно охраняет от застройки Лесной кодекс.
Вероятно, такое «наложение» стало возможным из-за того, что муниципалитет и «ДОМ.РФ» не взаимодействовали между собой, определяя судьбу этой земли. Из-за ее федерального статуса госструктура не посчитала нужным ставить местные власти в курс своих действий. А Рослесхоз в связке с городом провел процедуру лесоустройства. Планомерная инвентаризация российских лесов — главная задача этой службы. О присоединении участка к лесничеству госкорпорацию, судя по всему, тоже не уведомили.
Теперь по линиям разных ведомств земля в пойме Нижней Ельцовки имеет два разных статуса. И решить эту проблему, по всей видимости, можно только в судебном порядке. Жители микрорайона уже подавали иск к «ДОМ.РФ» в Советский районный суд, но проиграли и сам процесс, и апелляцию. Тем временем, о застройке участка заговорили вновь.
Что предлагает «ДОМ.РФ»?
Когда в 2018-м году госкорпорация объявила первый аукцион на эту землю, речь шла об ее высотной застройке. Входящая в пакет аукционной документации выписка из ЕГРН показывает, что участок зарегистрирован как «земли населенных пунктов», на которых можно строить многоэтажные дома. Тогда в прессе упоминались планы возведения здесь нескольких 25-этажек.
Начать торги «ДОМ.РФ» предполагал с суммы в 324 миллиона рублей. Но, как мы уже сказали, сбыться этим планам было не суждено. Из-за противодействия активистов и позиции муниципальных властей аукцион не состоялся — на него просто не поступило заявок.
Еще одну неудачную попытку продать землю в пойме Ельцовки государственный агент предпринял в 2019-м году. После этого в «ДОМ.РФ» решили сменить подход. На третьем аукционе, который должен пройти до конца 2020-го года, землю предлагается не купить, а взять в аренду. Речь на этот раз идет не о шести участках, а всего лишь об одном площадью около 4-х гектаров.
Как можно увидеть, этот участок частично затрагивает зеленую зону, а правым верхним углом довольно близко подходит к берегу реки (от нее до границы леса здесь чуть более 100 метров). При этом, в приложенных документах указано, что в ЕГРН нет данных о прохождении там каких-либо защитных зон.
Проект развития этой территории «ДОМ.РФ» 30 сентября попытался представить местным жителям. Однако встреча завершилась буквально через пять минут после начала — возмущенные защитники поймы осыпали представителя корпорации критикой, и он свернул презентацию.
Высотного строительства в этой зоне новый проект «ДОМ.РФ» не предполагает: участок хотят превратить в пилотную площадку для тестирования новых подходов к планировке.
«Фондом „ДОМ.РФ“ подготовлена концепция развития территории, в рамках которой предусмотрено размещение на ней четырехэтажных жилых домов. Общая площадь квартир составит 18,9 тысяч м². Будущий арендатор будет обязан благоустроить и прилегающую территорию», — рассказали в компании.
Потенциально в запланированном микрорайоне может проживать до 630 человек. К его застройщику «ДОМ.РФ» обещает выставить ряд жестких требований:
застройка низкой плотности;
создание качественных рекреационных зон;
строительство необходимых району объектов социальной инфраструктуры.
Вокруг нового квартала проектом предусмотрена благоустроенная «зеленая зона» со скверами и спортивными площадками. Госкорпорация также обещает, что арендатор земли разместит на втором и третьем этажах одного из зданий школу и детские сады.
Однако, ельцовские активисты отнеслись к этим планам крайне скептически и, по-прежнему, выступают против любого строительства на площадке. В сети защитники поймы называют проект «троянским конем», единственная цель которого — запустить стройку.
Люди опасаются, что после этого арендатор участка откажется от четырехэтажной застройки и вернется к планам по возведению здесь высотных домов. Судя по заказанной для аукциона выписке из ЕГРН, строить их на участке как и раньше разрешено.
Что говорит местная власть?
Этот спор — один из немногих для Новосибирска прецедентов, когда в вопросах застройки городские власти и активисты заняли одинаковую позицию. С момента общественных слушаний, где обсуждались корректировки в Генплан, мэрия выступает против строительства в пойме Ельцовки. Этим участкам решено присвоить статус рекреационной зоны. Но поправки в главный градостроительный документ еще не внесли, поэтому по бумагам территория пока пригодна для застройки.
В недавнем ответе на обращение защитников реки городской департамент культуры, спорта и молодежной политики сообщил, что призвал АО «ДОМ.РФ» разумно распоряжаться лесными участками в микрорайоне, действуя во благо местных жителей:
«Департамент направил собственнику земельных участков предложение о целесообразности формирования лесных участков из перечисленных земельных участков для дальнейшего использования жителями микрорайона Нижняя Ельцовка указанного лесного массива в рекреационных целях».
Против строительства в микрорайоне новых домов высказался и губернатор Новосибирской области Андрей Травников. В конце августа на встрече с жителями Советского района он заявил, что не считает вырубку деревьев ради этого оправданной.
Появится ли в пойме Ельцовки рекреационная зона — большой вопрос. Так как это федеральная земля, любые изменения ее статуса муниципалитет обязан согласовывать с государством, чьим агентом в этих делах выступает тот самый «ДОМ.РФ». Трудно представить, что корпорация добровольно откажется от своих планов. Поэтому соответствующих изменений в Генплане города общественность может и не дождаться.
Что будет дальше?
Ответить на этот вопрос крайне сложно. Пока вокруг проекта завязался тугой узел противоречий, распутать который без вмешательства суда кажется невозможным. Даже если местные власти все-таки сделают пойму Ельцовки рекреационной зоной, собственником этой земли де-юре и де-факто останется Российская Федерация. Это значит, что «ДОМ.РФ» сохранит право распоряжаться участком и может попытаться отстоять свой проект в суде или придумать новый, не идущий вразрез с позицией руководства города.
Кристально ясно только одно — защитники Нижней Ельцовки не готовы ни на какие уступки в вопросах застройки этой земли. Пока что их сопротивление можно назвать достаточно эффективным. В первую очередь потому, что на сторону активистов встала местная власть.
Однако федеральный интересант проекта обладает большим административным ресурсом, поэтому нельзя списывать со счетов и возможный компромисс внутри «вертикали». В таком случае, противники строительства останутся с проблемой один на один. И судя по их многолетней сплоченности, тогда в Новосибирске может появиться свой «Шиес».
Шиес — железнодорожная станция в Архангельской области, в районе которой власти согласовали строительство мусорного полигона. Однако после продолжительных массовых акций протеста, поддержанных экоактивистами всей страны, от проекта было решено отказаться.
