- Что такое эскроу и когда без него не обойтись
- Как работает эскроу: открытие, перевод денег, закрытие
- Кто владеет и распоряжается средствами на счёте эскроу
- Как открыть эскроу-счёт в банке
- Как счета эскроу используют при покупке квартиры в ипотеку
- Как защищены деньги на эскроу-счёте
- Чем эскроу отличается от расчётов через банковскую ячейку и аккредитив
- Плюсы и минусы эскроу-счетов
- Эскроу при покупке вторичного жилья и строительстве частного дома
- Главное
Что такое эскроу и когда без него не обойтись
Эскроу-счета используют при покупке строящейся недвижимости. В России действует проектное финансирование объектов с долевым участием по федеральному закону № 214-ФЗ. Это значит, что до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию клиенты не рассчитываются с застройщиками напрямую, а передают деньги через банки-посредники.
Простыми словами, эскроу-счёт — это сейф с условием. Деньги покупателя уходят не застройщику, а на нейтральное хранение в банк и размораживаются только тогда, когда вторая сторона сделала свою часть работы. Отсюда и ответ, для чего нужен эскроу-счёт: он убирает сценарий «деньги отдал, а дом не построили».
Деньги за будущую квартиру покупатель переводит на обособленный счёт в банке. В роли независимого посредника банк держит сумму под замком и перечисляет её строительной компании лишь после того, как она исполнит все договорные обязательства.
Согласно статье 860.7 Гражданского кодекса РФ, в расчётах участвуют три стороны:
- эскроу-агент — уполномоченный банк;
- депонент — покупатель недвижимости;
- бенефициар — застройщик.
Так выглядит схема взаимодействия сторон договора эскроу-счёта. Иллюстрация автора
Обязательной эта схема стала с 1 июля 2019 года: с этого момента квартиры в многоквартирных домах продают только через эскроу. Так государство закрыло тему обманутых дольщиков, так как деньги физически недоступны застройщику до сдачи дома. Разорится компания или слишком затянет стройку — покупатель заберёт свои средства назад.
С 1 марта 2025 года расчёты через эскроу могут использоваться и при строительстве частных жилых домов по договору подряда (закон № 186-ФЗ). В отличие от квартир норма носит добровольный характер: подрядчик и заказчик сами решают, стоит ли использовать специальный счёт. Если стороны выбрали эскроу, деньги заказчика тоже застрахованы: если банк обанкротится, Агентство по страхованию вкладов вернёт до 10 млн рублей.
Как работает эскроу: открытие, перевод денег, закрытие
Счёт дольщику заводит, как правило, тот самый банк, что кредитует стройку. Выходит удобная связка: одна организация и хранит деньги покупателей, и контролирует застройщика. Пошагово сделка выглядит так ↓
1. Застройщик начинает проект. Сначала компания готовит проектную декларацию и разрешение на строительство, а потом договаривается о финансировании с банком-партнёром. Именно этот банк станет держателем эскроу-счетов для будущих новосёлов.
2. Покупатель и застройщик заключают договор долевого участия (ДДУ). Покупатель бронирует квартиру и заключает с застройщиком ДДУ. По нему компания обязуется построить и сдать дом, а дольщик — внести оговорённую цену. В договоре указывают сроки выполнения работ.
3. Банк открывает эскроу-счёт. Покупатель и банк-агент подписывают договор на обслуживание счёта. Деньги пока не вносят.
4. Покупатель и застройщик регистрируют ДДУ. Договор подают в Росреестр, и в ЕГРН появляется отметка о том, что покупатель участвует в долевом строительстве.
5. Банк депонирует сумму. Покупатель кладёт на эскроу-счёт стоимость квартиры. При ипотеке эту сумму переводит банк-кредитор. Эскроу-агент тут же замораживает средства и хранит их, пока застройщик не выполнит свою часть обязательства.
6. Застройщик сдаёт объект. Застройщик достраивает объект и направляет в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию либо данные о его регистрации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
7. Банк передаёт деньги застройщику. В течение 10 рабочих дней сумму зачисляют на расчётный счёт строительной компании. Эскроу-счёт покупателя автоматически закрывается.
8. Покупатель регистрирует право собственности. Новосёл подаёт документы в Росреестр, запись вносят в ЕГРН — процесс завершён.
По закону банк не начисляет проценты на остаток по эскроу-счетам, как по депозитам или накопительным счетам. Также кредитные организации не списывают деньги с эскроу в качестве вознаграждения за услуги.
Кто владеет и распоряжается средствами на счёте эскроу
Гражданский кодекс определяет, что деньги на эскроу-счёте принадлежат депоненту до исполнения обязательств бенефициаром (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ). То есть покупатель квартиры владеет суммой до сдачи дома в эксплуатацию.
При этом ни дольщик, ни застройщик не вправе свободно распоряжаться деньгами и снимать их когда вздумается. Чтобы получить доступ к сумме, нужны веские, прописанные в законе причины.
Когда средства с эскроу-счёта возвращаются покупателю
Застройщик не сдал объект вовремя. Клиент требует деньги или согласовывает с компанией новые сроки готовности дома. Во втором случае покупатель уведомляет банк и продлевает депонирование суммы на эскроу-счёте. По закону деньги могут оставаться на счёте не дольше 6 месяцев после срока ввода дома в эксплуатацию. По заявлению дольщика этот срок продлевают, но не более чем на 2 года.
Если застройщик задерживает передачу квартиры больше чем на 2 месяца, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора (ст. 9 закона № 214-ФЗ).
Строитель обанкротился. Если арбитражный суд признал компанию банкротом, дольщик расторгает договор и банк отдаёт ему деньги с эскроу-счёта.
Стороны расторгли договор. Клиент может отказаться от участия в долевом строительстве и забрать деньги.
Если квартиру покупали в ипотеку, заёмные средства перечисляют на залоговый счёт дольщика для расчётов с банком, а собственные деньги возвращают самому дольщику. Для средств материнского капитала действует отдельный порядок возврата.
Можно ли снять деньги с эскроу-счёта и как их вернуть
Ещё один частый вопрос: можно ли снять деньги с эскроу-счёта, если планы вдруг поменялись? Как с карты или вклада — нет. Пока действует договор, касса закрыта для обеих сторон.
Другое дело — возврат денег депоненту, когда сделка разваливается. Об этом написали выше. Механика такая: покупатель приносит в банк заявление и бумагу-основание, после чего счёт разблокируют в его пользу.
При ипотеке собственные деньги вернутся покупателю, а вот ипотечные средства уйдут обратно банку-кредитору — выданный заём просто погасят. Уже уплаченные проценты по кредиту при этом никто не компенсирует, и это, по сути, цена несостоявшейся сделки.
Как открыть эскроу-счёт в банке
До 1 января 2026 года открывать и обслуживать эскроу-счета могли только уполномоченные Центробанком организации, перечень которых размещался на его сайте. С 1 января важно, чтобы банк для работы с эскроу отвечал определённым требованиям к уровню кредитного рейтинга по национальной рейтинговой шкале.
Чтобы открыть эскроу-счёт:
1. Запросите перечень банков. Узнайте, с какими эскроу-агентами работает застройщик, и проверьте их на соответствие требованиям закона: наличие подходящего кредитного рейтинга или нахождение в списке исключений.
2. Соберите документы. Обычно требуется паспорт покупателя и договор ДДУ, но лучше уточнить список в банке. Например, при покупке квартиры в ипотеку запрашивают справку о доходах.
3. Обратитесь в банк. Счёт можно открыть в офисе, на сайте или через мобильное приложение. При этом понадобится личное присутствие депонента или его уполномоченного представителя в банке для активации счёта и подписания договора.
4. Представьте застройщику заявление депонента об открытии эскроу-счёта. Документ заверяют печатью банка и подписью уполномоченного специалиста.
Сколько стоит открытие и обслуживание эскроу-счёта
Для покупателя эскроу-счёт бесплатен по закону — ни за открытие, ни за хранение, ни за раскрытие банк комиссию не берёт.
Расходы на схему несёт застройщик. Для него это часть проектного финансирования, зашитая в экономику стройки.
Как счета эскроу используют при покупке квартиры в ипотеку
При связке «эскроу-счёт и ипотека» первоначальный взнос клиент кладёт не в руки застройщику, а на тот же эскроу-счёт. Этот взнос накапливается вместе с кредитными деньгами и уходит стройкомпании единой суммой после сдачи дома.
Открывать эскроу-счёт и брать ипотеку на новостройку не обязательно в одном и том же банке. Каждый застройщик сотрудничает с ограниченным количеством эскроу-агентов, и условия кредитования у них могут быть не самые выгодные.
Если покупатель квартиры открывает эскроу-счёт и оформляет кредит в разных организациях, ипотечный банк перечисляет заёмные средства эскроу-агенту. Для этого клиент предоставляет в ипотечный банк реквизиты эскроу-счёта. Некоторые организации в таких случаях берут комиссию за перевод суммы.
Пример
Алексей взял ипотеку на квартиру в строящемся доме. Чтобы заплатить застройщику, ему нужно открыть эскроу-счёт. Строительная компания сотрудничает с банком «Гамма», а кредит мужчина оформил в банке «Бета», на карту которого получает зарплату и где условия оказались выгоднее.
Как действуют стороны сделки:
✔ Алексей открывает эскроу-счёт в банке застройщика и предоставляет реквизиты в свой ипотечный банк.
✔ Ипотечный банк «Бета» перечисляет кредитные средства на эскроу-счёт Алексея в банке «Гамма» после регистрации договора долевого участия в Росреестре.
✔ Эскроу-агент «Гамма» отправит деньги застройщику, когда дом сдадут в эксплуатацию.
✔ Алексей получит квартиру и продолжит платить ипотеку своему банку.
Как защищены деньги на эскроу-счёте
У защиты по эскроу два контура, то есть двойная защита. И это главное, чем счёт эскроу при покупке недвижимости выгодно отличается от расчёта живыми деньгами.
Первый контур — защита от проблем с банком. Лопнет кредитная организация, где лежат ваши деньги, → включится страховое возмещение. Средства на эскроу-счетах страхует Агентство по страхованию вкладов (АСВ), причём по особому, завышенному порогу в 10 млн рублей против обычных 1,4 млн. Проще говоря, квартиру за 8–9 млн такая страховка закрывает целиком.
Второй контур — защита от рисков с застройщиком. Не достроит, обанкротится или исчезнет — деньги к нему попросту не попадут, ведь до раскрытия счёта они принадлежат покупателю.
Из-за этой двойной подстраховки эскроу-счёт при долевом строительстве и называют самым спокойным для покупателя способом расчёта.
Чем эскроу отличается от расчётов через банковскую ячейку и аккредитив
Эскроу — не единственный способ обезопасить покупателя новостройки. Для этого применяют ещё банковскую ячейку и аккредитив, правда, только когда дом уже сдан. Сравним их по пунктам.
Банковская ячейка — это личный сейф в банковском хранилище. Покупатель закладывает туда наличные, а представитель застройщика забирает их, как только сделку купли-продажи зарегистрируют в Росреестре.
Аккредитив — это обязательство банка выдать деньги, когда условия сделки выполнены. Покупатель вносит сумму на счёт, Росреестр регистрирует право собственности, и только после этого средства достаются застройщику. Подробнее — в этой статье.
Чем эскроу-счёт отличается от банковской ячейки и аккредитива
Главные различия между этими способами расчётов — в условиях договора, получателе и страховании денег, обязательности использования и во взыскании по долгам покупателя.
Условия договора. Порядок расчётов по аккредитиву устанавливает Центробанк РФ. Шаблоны договора на аренду ячейки и открытие эскроу-счёта кредитные организации разрабатывают самостоятельно с учётом законодательства.
Получатель денег. С эскроу-счёта деньги уйдут исключительно застройщику и только безналично. А при ячейке или аккредитиве в цепочке порой появляются посредники — например, бухгалтер по доверенности, который забирает наличные из сейфа.
Страхование денег. Агентство по страхованию вкладов (АСВ) страхует суммы до 10 млн рублей на эскроу-счетах. Для участников сделки это бесплатно. Если у дольщика несколько эскроу-счетов в одном банке, возмещение в сумме не превысит 10 млн рублей.
При этом Госдума 1 октября приняла в первом чтении законопроект, который повышает лимит по счетам эскроу до 30 млн рублей. Если закон примут, новые правила начнут действовать с 1 января 2027 года.
Застраховать средства в ячейке или на аккредитиве можно самостоятельно по тарифам страховых компаний.
Обязательность использования. Для строящегося жилья эскроу — единственно возможный вариант расчёта. Ячейку и аккредитив пускают в ход лишь по домам, уже введённым в эксплуатацию.
Взыскание по долгам покупателя. Федеральная служба судебных приставов (ФССП) не может изъять деньги с эскроу-счетов (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ). Суммы из ячеек и с аккредитива могут пойти в счёт погашения долгов покупателя.
| Параметр
|
Эскроу-счёт
|
Аккредитив
|
Банковская ячейка
|
|---|---|---|---|
| Условия договора | Устанавливает коммерческий банк | Правила расчётов устанавливает Центробанк РФ | Устанавливает коммерческий банк |
| Получатель денег | Застройщик | Продавец недвижимости или доверенное лицо | |
| Страхование денег | АСВ бесплатно страхует суммы до 10 млн рублей, с 2027 года лимит могут повысить до 30 млн | На усмотрение участников сделки | |
| Обязательное использование | В сделках со строящейся недвижимостью | В сделках с объектами, введёнными в эксплуатацию | |
| Взыскание по долгам покупателя | Невозможно | Возможно | |
Плюсы и минусы эскроу-счетов
Как любой финансовый инструмент, счёт эскроу имеет свои преимущества и недостатки.
Плюсы эскроу-счёта
+ Бесплатное открытие и обслуживание. По закону владелец счёта не выплачивает вознаграждение банку за услуги.
+ Финансовая безопасность покупателя. Схема исключает классический обман, когда застройщик забирает деньги и исчезает: до сдачи дома они ему попросту недоступны, а при банкротстве возвращаются дольщику.
+ Заинтересованность застройщика в сроках. Задержит сдачу жилья — рискует, что покупатель потребует деньги обратно, поэтому тянуть компании невыгодно.
Минусы эскроу-счёта
— Рост цен на жильё. Пока деньги заморожены, недвижимость может подорожать; если сделка сорвётся и сумму вернут позже, её уже может не хватить на такую же квартиру.
— Потеря процентов по ипотеке. При расторжении ДДУ уплаченные банку проценты не возвращаются и страховкой АСВ не покрываются.
— Ограничения по страховым выплатам. Если обанкротится банк, АСВ вернёт покупателю не более 10 млн рублей, даже если квартира стоила дороже. Лимит могут повысить до 30 млн рублей: законопроект уже прошёл первое чтение в Госдуме.
В случае банкротства застройщика дольщик может расторгнуть договор долевого участия, и банк выплатит всю сумму со счёта эскроу — полную стоимость объекта. Если дом уже достроен, можно не забирать деньги, а через суд получить в собственность готовую недвижимость. Если до сдачи жилого комплекса ещё далеко, дольщики могут передать его новому застройщику.
Эскроу при покупке вторичного жилья и строительстве частного дома
Массовый сценарий — эскроу-счёт в новостройке. Но у этого инструмента есть и два менее очевидных применения.
Первое — вторичка. Здесь эскроу-счёт при покупке квартиры никто не навязывает, однако стороны вправе включить его добровольно. На этом примере хорошо видно, чем эскроу-счёт отличается от аккредитива: аккредитив жёстко регламентирован правилами банка, а эскроу покупатель и продавец подключают сами — как страховочный трос для сделки.
Второе — собственный дом. С марта 2025 года схему разрешили в индивидуальном жилищном строительстве. Нанимаете бригаду по договору подряда — и деньги дожидаются её на эскроу-счёте до готового дома, а не растворяются где-то в середине стройки.
Главное
Эскроу-счёт — инструмент для покупки жилья на стадии стройки, который страхует дольщика от банкротства или недобросовестности застройщика. В схеме трое: покупатель, строительная компания и банк-агент. При ипотеке подключается ещё и кредитующий банк.
Работает это так: покупатель или его ипотечный банк вносит деньги, агент замораживает их до ввода дома в эксплуатацию, и застройщик получает сумму только за готовый объект. Весь срок стройки деньги остаются собственностью покупателя.
Вернуть средства с эскроу-счёта можно в трёх случаях: покупатель расторгает ДДУ, застройщик уходит в банкротство или сильно выбивается из сроков.
Если обанкротится стройкомпания, дольщик получит назад всю внесённую сумму. А если рухнет сам банк-агент, покупателю выплатят до 10 млн рублей по страховке, а с 2027 года — до 30 млн, если примут соответствующий закон.
