Подстелить соломки
— Как рынок недвижимости Екатеринбурга пережил период пандемии? Останавливались ли стройки, сильно ли упал объем сделок на вторичном рынке?
— Я бы не говорил в прошедшем времени о пандемии: коронавирус пока не побежден, Урал, в отличие от столицы, на плато еще не вышел, поэтому послабления минимальны. Что касается строек, то они в Екатеринбурге были приостановлены на краткосрочный период, некоторые застройщики не прекращали работу, не закрывались и отделы продаж. На вторичном рынке объем сделок, естественно, снизился, но так или иначе они проходили с соблюдением мер безопасности.
— Как сказалась ситуация с коронавирусом на деятельности вашего агентства?
— Мы успели подстелить себе соломки — внедрили такие услуги, как дистанционный показ, онлайн-оформление договора. Пандемия дала нам шанс обкатать эти сервисы. У нас есть структурное подразделение «Новосёл-сервис», которое занимается только юридическим сопровождением сделок с недвижимостью. Оно работало бесперебойно, и сделки проходили в срок.
Некоторые клиенты из-за боязни отказывались выезжать на просмотры, часть сделок слетела по банковским причинам. Пошли отказы в кредитовании прямо перед сделками — увы, такое тоже было. По объему сделок март и апрель практически не пострадали, май мы отработали на 25–27% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. С началом самоизоляции количество показов сразу снизилось как минимум на 30%, на пике — до 50–55%.
«Перевалочный пункт»
— Чем рынок недвижимости Екатеринбурга отличается от других регионов? Каково состояние жилого фонда?
— Рынок недвижимости у нас достаточно бодрый, мы город-миллионник. Екатеринбург географически удачно расположен — между севером и центром России, поэтому выступает своего рода «перевалочным пунктом». Когда школьники заканчивают обучение, многие едут поступать именно к нам и в столицы. Соответственно, нужно решать жилищный вопрос — арендовать или покупать квартиру.
Многие из родителей, работающих на Севере, — обеспеченные люди, они приобретают для детей квартиры в новостройках.
Высокая ротация у нас и на вторичном рынке: люди активно продают свое жилье, переезжают в квартиры большей площади, в новостройки.
Цена 1 кв. м на вторичном рынке составляет в среднем около 70 тыс. рублей. В новостройках массового сегмента цены примерно такие же, хотя в высоких сегментах встречается жилье намного дороже — ценником 200 тыс. рублей за 1 кв. м наших жителей не удивишь.
В 2023 году в Екатеринбурге будет проводиться Универсиада, что тоже служит стимулом для нового строительства.
Объем ветхого фонда у нас минимален. Я занимаюсь риэлторским бизнесом почти 30 лет: сокращение ветхого фонда происходило у меня на глазах: сначала был застроен новыми зданиями центр, потом новостройки вытеснили ветхое жилье из второго пояса, теперь оно осталось в основном лишь на окраинах.
— Значит, программа реновации для Екатеринбурга неактуальна?
— Это вопрос экономики. В Москве земля дорогая. Расселив старую хрущевскую пятиэтажку, девелопер возводит на этом месте 25-этажный дом — это экономически оправданно. У нас стоимость земли другая, и без помощи федеральной и региональной властей не справиться. В современных реалиях — пандемийных и постпандемийных — в Екатеринбурге несколько лет об этом можно и не заговаривать.
— Сколько вводится ежегодно жилья в Екатеринбурге? Есть ли долгострои?
— Наш город — один из лидеров жилищного строительства в стране. Несколько лет подряд в Екатеринбурге вводится более 1 млн кв. м жилья ежегодно. Несмотря на это, глобального профицита у нас нет, а цены на недвижимость нельзя назвать низкими.
Долгостроев почти нет, времена пикетов обманутых дольщиков в центре города уходят в прошлое. Старые проблемные стройки либо завершены, либо представлены очень точечно.
С переменами в законодательстве и введением эскроу-счетов эта проблема исчезла.
Триумвират «застройщик — риэлтор — банк»
— Какие районы города считаются наиболее престижными?
— Как и в других мегаполисах, это центр города. Также у нас есть нашумевший район Академический, его развитие продолжается и сегодня. Тут насчитывается около 70 тыс. жителей, скоро он станет восьмым административным районом города.
Его особенность в том, что инфраструктура была создана с нуля, специально для этого проекта. Люди стремятся купить квартиру в Академическом потому, что здесь хорошие современные школы — с бассейнами, с современными спортивными площадками, велосипедными дорожками. В районе много мест для прогулок с детьми. Единая круглосуточная система наблюдения — еще один плюс района. Согласно статистике, в Академическом значительно меньше краж, чем в среднем по городу.
Так как район завоевал популярность, цены на жилье тут подросли. Сегодня, чтобы не потерять покупателей, застройщики уменьшают площадь квартир. Так, в Академическом выставлены на продажу двухкомнатные квартиры площадью 40 кв. м, стоимость которых начинается от 2,7 млн рублей.
— Есть ли в городе проекты малоэтажного жилья?
— Цена земли в городе достаточно высока, да и затраты на коммуникации таковы, что экономкласс не построишь. Малоэтажное жилье должно быть расположено поближе к центру или рядом с водоемом, лесопарком. Это непросто. У нас есть несколько территорий (Мичуринский район), которые застраиваются многоквартирными домами по три-пять этажей. Студия площадью 24 кв. м обойдется там в 1,7 млн рублей. Но это единичный пример.
— Какие форматы жилья наиболее популярны в городе? Изменились ли предпочтения покупателей в связи с самоизоляцией?
— От наших клиентов не поступает каких-то новых запросов — например, на изолированные комнаты вместо «евродвушек».
До этого, когда люди рассматривали покупку 90-метровой «двушки», многие сразу планировали выкроить из них трех- и даже четырехкомнатные квартиры. Поэтому квартиры, где в комнате было одно окно и при ее делении одна из комнат получалась «слепой», не пользовались спросом.
Наиболее востребованный формат сегодня — «двушка» с изолированными комнатами, большой кухней (10–12 кв. м), двумя санузлами. Правда, иногда застройщики слишком увлекаются востребованными малыми форматами.
Допустим, во время прошлого кризиса, когда продажи у одного из застройщиков упали, он переформатировал свой 18-этажный дом под однокомнатные квартиры. При этом часть инженерии и вся инфраструктура остались прежними.
Противоположный пример: девелопер, проанализировав окружение будущего ЖК, увидел, что рядом много студенческих общежитий. Изначально была разработана концепция «молодежного дома», состоящего из одно- и двухкомнатных квартир. Разумеется, вся инженерная сеть сразу проектировалась под эту концепцию и полностью ей соответствовала. Квартиры в этом проекте ушли влет еще на этапе котлована — все было распродано максимально быстро.
Девелоперы все чаще обращаются к нам за консультациями на этапе проработки концепции. Считаю, что триумвират «застройщик — риэлтор — банк» — правильный.
— Пользуются ли спросом студии?
— Такой формат на рынке присутствует, наблюдался всплеск спроса на него, но он прошел. Площадь студий — около 20 кв. м. Их покупают, но только в том случае, если цена студии не приближается к стоимости полноценной однокомнатной квартиры. Если у человека есть средства, он постарается приобрести однокомнатную квартиру.
В принципе студии рассматриваются как комфортная альтернатива комнате в коммунальной квартире. Как только люди создают семьи, они сразу стараются взять ипотеку и купить жилье побольше.
«Квартира в центре города, но с видом на СИЗО»
— Какие факторы влияют на стоимость недвижимости? Насколько снижает стоимость квартиры, например, стройка под окнами или мусоросжигательный завод, расположенный по соседству?
— У нас город промышленный, поэтому раньше в нем было много производств, теперь они фактически все вынесены за черту города. Екатеринбург не превратился в экологический оазис, но тренд на позитивные перемены в этом направлении есть.
Вопросы экологии и безопасности проживания сказываются на цене недвижимости. Например, у нас в центре города есть СИЗО, вокруг которого расположено несколько свежих многоэтажек.
К нам обратился девелопер, чтобы распродать часть квартир, окна которых выходят во двор следственного изолятора. Если дом расположен в центре, квартиры разберут как горячие пирожки, думал он. Но этого не произошло.
Зависшие в продаже квартиры были четырехкомнатными, дорогими, а люди, которые хотели купить такое жилье, разумеется, не собирались смотреть из окна на прогулки заключенных. Мы посоветовали разбить эти квартиры на однокомнатные — кое-как их с грехом пополам распродали.
Лет 20 назад люди брали всё, что не приколочено. Нынешний потребитель требовательный, он голосует рублем и на компромиссы типа «квартира в центре города, но с видом на СИЗО» не готов. Подобное жилье клиенты покупают, понимая, что они существенно сэкономили. Или это может быть, например, доходный дом.
— А в Екатеринбурге есть доходные дома?
— Реализованных проектов пока нет. Но есть похожие прецеденты: в хорошем доме бизнес-класса застройщик сдает в аренду квартиры с полной отделкой достойного качества и меблировкой спортсменам (у нас в городе есть несколько профессиональных спортивных команд — «Автомобилист», «Уралочка» и другие), топ-менеджерам крупных компаний и т. д. Но это, конечно, точечный пример.
— Как обстоят дела с загородной недвижимостью, увеличился ли на нее спрос в карантин?
— У нас был всплеск интереса к покупке и аренде загородной недвижимости, но дефицита предложения не наблюдается до сих пор. Покупателей больше всего привлекали проекты экономкласса. У нас завершается строительство окружной дороги — ЕКАД, которая свяжет все основные магистральные направления. Так что через два-три года мы увидим более стабильный тренд на продажи загородной недвижимости.
Необычное профессиональное хобби
— Насколько развит рынок аренды в городе? Какие квартиры и кто арендует?
— У нас в городе много крупных учебных заведений, в августе мы традиционно ждем наплыва студентов. Есть стабильный спрос на малоформатное жилье. Стоимость аренды однокомнатной квартиры в среднем составляет около 15–17 тыс. рублей. Что касается трех-четырехкомнатных квартир, их арендуют в основном топ-менеджеры крупных компаний — такой сегмент не является массовым.
— Какие форматы коммерческой недвижимости наиболее востребованны?
— Сегмент коммерческой недвижимости, мне кажется, нырнул в новый кризис, не оправившись от прежнего. Традиционно популярны небольшие помещения в стрит-ритейле, это касается как аренды, так и покупки. Несколько лет назад у нас завершился активный перевод помещений на первых этажах в нежилой фонд.
В городе много торгово-развлекательных центров. Наполняемость крупных ТРЦ высокая, хотя после окончания самоизоляции наверняка произойдет ротация арендаторов, а ставки аренды будут скорректированы. Что касается офисной недвижимости, то бизнес-центров класса А у нас не так много, представлены БЦ класса В+ и В, здания старого формата, бывшие НИИ и прочие.
— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время?
— Я счастливый отец пятерых детей, у меня четыре сыночка и лапочка-дочка. Свободное время стараюсь проводить с семьей. В этом году занялся расширением загородного дома, стройкой, ландшафтным дизайном. Загородный дом очень нас выручил в период пандемии: четыре месяца сидеть в квартире очень сложно. Стараемся минимум два-три раза в год куда-то выезжать мир посмотреть или просто на песке полежать. Как раз накануне самоизоляции успели побывать в Лондоне.
По первому образованию я профессиональный актер, окончил Свердловский театральный институт. Люблю свою первую профессию, но в 90-е надо было кормить семью, так я оказался в сфере недвижимости. Но когда мой однокурсник и друг предложил мне вернуться в театр, я с радостью согласился. Вот уже 11 сезонов несколько раз в месяц летаю в Москву и играю репертуарные спектакли — такое вот необычное профессиональное хобби. Из-за пандемии театр не работает, надеюсь, что в сентябре он возобновит деятельность, и всё будет хорошо.
