МЦК, МЦД, новые станции метро за пределами МКАД. Казалось бы, активное развитие транспорта в Москве могут поднять и без того высокие цены на жилье до бесконечности. Но не всегда этот фактор помогает продать квартиру выгоднее.
Рост на ожидании
«Транспортный фактор – один из ключевых в ценообразовании на российском рынке жилья, – говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. – В докризисные годы существовала закономерность – новая станция метро приводила к 20% росту цен в районе».
Но в 2014-2018 гг. активное расширение столичной подземки произошло на фоне снижения доходов населения и запуски некоторых станций не приводили к заметному изменению цен.
Они, если и росли, то в пределах статистической погрешности, замечает аналитик.
Елена П.:
«Свою евротрёшку в ЖК «Люберцы 2015» мы приобрели в 2016 году. Влияющим фактором покупки оказались цена и район, плюс надежность застройщика. Район действительно оказался хорошим, но до метро было далековато. На тот момент ближайшими станциями были только «Выхино» и «Лермонтовский проспект».
Новую «Некрасовку» планировали открыть еще в 2015 году – т.е. синхронно с окончанием строительства ЖК. Но это торжественное событие состоится лишь в конце 2018 года, опять же, только по обещаниям. Но, несмотря на это, квартиры уже поднялись в цене.
Квартира без ремонта обошлась нам в 4,6 млн руб., сейчас же такие евротрёшки с ремонтом уже стоят в среднем 6,5 млн руб. Если вычесть стоимость ремонта, разница в цене не так велика, как хотелось бы. Но и метро будет открыто не в пешей доступности, как обещал застройщик. Вместо 15 минут пешком нужно будет ехать на маршрутке минут 5-7.
Изначально мы не планировали продавать жилье, но со временем захотелось иметь собственный дом. Но мы не торопимся с продажей, вдруг после долгожданного открытия метро цены вырастут еще больше?»
Новое метро в Новой Москве
В Новой Москве запуск Солнцевского радиуса и активное строительство продления Сокольнической линии привел к 20% росту цен за последние 1,5 года, отмечает Алексей Попов.
Наталья Г.:
«Я родилась и выросла в Солнцево, поэтому, когда настало время покупать собственное жилье, решила далеко не ехать. Пару моих знакомых, решившие покинуть родительское гнездо, купили квартиры в Ново-Переделкино.
Однушка в 2016 году обошлась мне в 4,5 млн руб. Строительство дома на тот момент уже практически завершилось, но ключи от квартиры я получила только полгода назад.
А через пару месяцев после этого открылась станция «Рассказовка» в 10 минутах ходьбы от моего дома. И цены на квартиры в моем корпусе резко возросли. Уже сейчас такая же однушка как у меня от застройщика стоит от 5,9 млн руб. Продав свою квартиру, я уже могу перебраться ближе к центру. Что и планирую сделать, но увы не в ближайшее время. Т.к. продать жилье без налога я смогу лишь спустя 5 лет после заключения договора».
Напрасные надежды
Анна З.:
«От бывшего мужа мне досталась в наследство большая двушка возле станции метро «Дубровка». В жилье нужды у меня нет – живу с новым мужем в его квартире. Несколько лет назад, после того, как мой сын решил поехать учиться в Санкт-Петербург, я приняла решение продать квартиру, чтобы купить ему жилье в Питере.
Наняла риэлтора, установила приемлемую цену на двушку и довольно скоро появились потенциальные покупатели. С одной молодой парой я уже была готова заключить договор. Но риэлтор посоветовал мне подождать с продажей, ведь скоро должна была открыться новая станция МЦК «Дубровка» и, по его прогнозам, квартира должна была вырасти на 10-12% в цене. С покупателями я тогда попрощалась, решив, что продажа не такая уж срочная.
Но после открытия МЦК чуда не произошло – квартиры ни в моем, ни в соседних домах не изменились в цене. Рядом находятся станции метро «Дубровка» и «Волгоградский проспект», плюс ТТК, которые вкупе и так обеспечивают хорошее транспортное расположение для наших домов. А МЦК оказалось просто приятным бонусом.
Семейная пара, которая хотела купить эту двушку, уже нашла себе другое жилье, а новых желающих я пока не нашла. Поэтому сейчас эту квартиру я сдаю, и на эти деньги сын снимает себе квартиру в северной столице».
Александра Р.:
«Я купила своей матери квартиру в Мытищах в 2013 году. Она у меня уже пожилая, машину не водит, поэтому каждый день ездить до ближайшего «Медведково» ей сложно. Но продавец квартиры в ЖК «Спутник» пообещал, что власти города наконец решили построить в Мытищах метрополитен, так видеться нам с мамой будет гораздо проще.
И началась история, которой, кажется, нет конца. В 2014 году жителям Мытищ сообщили, что метро будет построено к 2017 году. Однако в 2015 году столичные власти объявили, что их главная задача – третий пересадочный контур и ... отложили строительство на 2017 год. Недавно департамент строительства города Москвы объявил, что раньше 2020 года строительство метрополитена в Мытищах ждать не стоит. Мне кажется, что его не построят вообще никогда».
Метро – новые проблемы
Владимир Р.:
«Открытия станции «Говорово» мы ждали, наверное, лет 10. Кажется, что прошло полжизни – за это время я успел окончить университет и даже жениться. Мы с женой планируем детей, соответственно хотели продать свою однокомнатную квартиру в панельном доме, чтобы купить что-нибудь побольше. Так что открытия новой станции ждали не из-за удобства, а из-за возможности продать квартиру более выгодно.
В конце августа станцию «Говорово» наконец открыли. Но значительных перемен в ценах на вторичное жилье мы так и не увидели – ни до открытия, ни сейчас. Хотя новостройки выросли примерно на миллион сразу, как только в новостях подтвердили открытие метро.
К тому же, у меня первый этаж, новая станция метро только добавила дискомфорта. Люди постоянно пытаются сократить путь под моими окнами, с наступлением холодов стали появляться беспризорники, видимо, чтобы погреться в метро. Видимо, все эти минусы видны не только мне, поэтому покупателей пока нет».
Точки роста
По мнению Алексея Попова, из транспортных проектов ближайших двух лет наиболее существенный вклад в рост цен может внести запуск первых очередей Московских центральных диаметров (проекта по переводу части пригородного железнодорожного сообщения на тактовое расписание и современный подвижной состав).
В городах, через которые пройдут первые маршруты (Лобня, Красногорск, Подольск, Одинцово) цены могут вырасти на 15-20%.
И ещё: пешая доступность - это одна остановка на транспорте (400-600метров), если далее это уже квартира не возле метро, а наличие станции в целом районе это еще не повод к гордости )))
Ну и на фоне предстоящего общего ухудшения экономики в РФ глупо ожидать увеличение цен на недвижимость вообще. Боюсь, что спрос упадет даже в Москве и на покупку и на съём, увы и ах)))
/политика прямо влияет на недвижимость /