Какая недвижимость попадает на торги
Квартиры продают не только собственники, застройщики и агентства недвижимости. Иногда это делают банки и городские власти. Как правило, речь идёт о недвижимости, которая перешла в их собственность из-за банкротства или смерти предыдущих владельцев, но бывают и другие причины.
На городские аукционы выставляют:
- Квартиры с обременением, то есть те, которые находятся в залоге. Обычно это жильё банкротов — физических и юридических лиц, которое банк продаёт, чтобы покрыть убытки от невыплаченного кредита. Имеющееся обременение снимают после сделки.
- Квартиры, которые переходят в собственность города после смерти одиноких людей.
- Муниципальные квартиры, которые город списывает с баланса. Иногда так поступают с жильём для социального найма, общежитиями, манёвренным фондом и т. д.
При определённом везении жильё на торгах можно купить дешевле, чем оно стоит на рынке, хотя бывают и обратные ситуации.
В ноябре 2024 года московские власти продавали двухкомнатную квартиру площадью 35 кв. м в Гольяново (Восточный административный округ Москвы). Прежний владелец скончался, не оставив наследников. Стартовая цена лота была 4,8 млн рублей. За квартиру боролось около сотни участников, в итоге стоимость поднялась до 8,6 млн рублей. На тот момент это было ниже средней рыночной цены, но ненамного.
В феврале 2025 года в Бибирево (Северо-Восточный административный округ Москвы) с торгов продавалась однокомнатная квартира площадью 32 кв. м. Стартовая цена — 4,4 млн рублей, итоговая — 6,9 млн рублей. Учитывая средние цены на подобные лоты на тот период, победителю удалось сэкономить не менее 2 млн рублей. Сделка оказалась по-настоящему выгодной.
Люди часто отказываются участвовать в аукционах из-за опасений в юридической чистоте сделок. Риски действительно есть, даже несмотря на проверку объектов перед продажей. В залоговой квартире, например, могут быть прописаны жильцы, выселять которых придётся новому собственнику. А имущество компании-банкрота могут попытаться отсудить другие кредиторы.
Но если говорить о реализации муниципального или госимущества, то обычно на аукцион выставляют не проблемные активы, а лоты, которые власти приватизируют в соответствии с планом, либо квартиры, доставшиеся городу от людей без наследников.
Стоит упомянуть и ограниченность выборки на таких торгах. Если вы хотите купить недвижимость в конкретном районе или с определёнными характеристиками, ждать, скорее всего, придётся долго.
Как проходят аукционы и как в них участвовать
Есть несколько видов аукционов. Самый распространённый — на повышение, когда участники предлагают всё более и более высокую цену и побеждает тот, кто предложит максимальную. По этой схеме обычно проходят торги на городских аукционах.
Аукцион на понижение — лоты на таких торгах дешевеют поэтапно, а побеждает тот, кто предложит самую высокую стоимость на соответствующем этапе снижения цены.
Голландский аукцион — вид торгов, на которых сперва объявляется максимальная цена лота, а затем она постепенно снижается. Например, квартира стоит 10 млн рублей. Каждые 10 минут цена уменьшается с определённым шагом — скажем, на 200 тыс. рублей. Когда кто-то из участников понимает, что уже готов покупать, он об этом заявляет, и дальше торги вновь идут на повышение: кто из участников предложит в итоге наибольшую цену, тот и победит.
Кроме того, аукционы делятся на открытые и закрытые. Открытые — когда участники видят ставки друг друга и делают новые согласно шагу аукциона. Закрытые — участники не знают ставок друг друга, и каждый делает лишь одну ставку — у кого больше, тот и выиграл.
Эксперты не рекомендуют участвовать в аукционах тем, кто слабо ориентируется в рынке недвижимости, а также в нюансах проверки и покупки квартиры. В таком случае лучше искать подходящий вариант стандартным путём — на Циане есть множество предложений.
Но если есть опыт, желание рискнуть и интерес к процессу, то вот краткая инструкция об участии в аукционе на повышение.
1. Выберите лот, который хотите приобрести
В зависимости от этого определится и площадка, на которой вы будете торговаться: их довольно много. Например, столичной недвижимостью торгуют на Инвестиционном портале Москвы, Моссоцгарантии. Посмотреть, какие объекты и на каких именно площадках скоро собирается продавать муниципалитет, вы можете на сайтах местных отделений Фонда имущества.
2. Оформите квалифицированную электронную подпись
Она выпускается под определённую торговую площадку. Если вы выбрали несколько площадок, может потребоваться несколько разных электронных подписей.
3. Зарегистрируйте личный кабинет
Личный кабинет надо создать на той торговой площадке, где будут проводиться торги по выбранной вами квартире. Заявку могут рассматривать до 5 рабочих дней, поэтому лучше зарегистрироваться заранее.
4. Внесите задаток
Его ещё называют обеспечительным взносом. В зависимости от условий торгов он переводится на счёт площадки или на счёт организатора аукциона, или на счёт должника, имущество которого пойдёт с молотка. Обычно задаток составляет от 2 до 20% стартовой цены лота, но при продаже арестованного имущества сумма может составить и 50%. О взносе лучше позаботиться заранее, учитывая сроки банковских зачислений.
В ходе торгов внесённые всеми участниками задатки замораживают до подведения итогов аукциона. Обратно их возвращают не сразу. Это нужно иметь в виду, если вы хотите побороться за несколько лотов: одного задатка тут не хватит — надо располагать суммой, достаточной для того, чтобы оплатить участие во всех торгах.
5. Подайте заявку на участие в торгах
Это можно сделать на сайте электронной торговой площадки.
6. Дождитесь торгов по присмотренному лоту
В день аукциона проверьте надёжность своего интернет-соединения. В назначенное время на площадке откроется окно торгов, и вы сможете делать ставки.
7. Торгуйтесь
Обратите внимание: шаг аукциона, то есть размер повышения цены, может быть любым, но он редко превышает 20% стартовой стоимости. После каждого шага у вас есть 10–30 минут, чтобы подумать и при желании поднять ставку. Победителем становится участник, который предложил самую высокую цену.
8. Дождитесь подведения итогов
Обычно протоколы аукциона публикуются в течение 5 дней, но бывает и быстрее. В протоколе указывается информация о приоритетном праве победителя приобрести квартиру.
О победе на аукционе обычно уведомляют по электронной почте, а о проигрыше могут и не сообщить. В любом случае информация будет продублирована в личном кабинете.
Этапы оформления сделки после победы на аукционе
Шаг 1. Получите уведомление о победе
На электронную почту с площадки придёт информация о том, что вы выиграли торги. К письму будет приложен проект договора купли-продажи.
Шаг 2. Подпишите договор купли-продажи
Внимательно изучите документ, особенно условия и сроки оплаты, обязательства сторон. Подпишите договор и отправьте его на площадку. Обычно на это отводится 5–10 рабочих дней.
Шаг 3. Внесите остаток стоимости
Нужно уплатить разницу между итоговой ценой и уже внесённым задатком. На это есть 15–30 дней с момента подписания договора. Сделка оплачивается в банке по указанным в договоре реквизитам. Схем с оплатой наличными нет.
Если победитель не внесёт оставшуюся сумму в срок, то торги могут быть переиграны или право на сделку перейдёт к следующему участнику. При этом задаток первому победителю, скорее всего, не вернут.
Теоретически при покупке квартиры на аукционе можно использовать ипотеку и даже маткапитал. Но у объекта могут быть проблемы с документами или обременения — получить на него одобрение в банке будет очень трудно. Обговорите этот момент с кредитором заранее. Один из вариантов — обратиться в банк, который выставил лот на аукцион.
Шаг 4. Направьте в Росреестр документы для регистрации права собственности
Потребуются подписанный договор купли-продажи, протокол торгов, решение суда о продаже имущества (при его наличии), платёжные поручения, уплаченная госпошлина за регистрацию права.
В результате победитель получает выписку ЕГРН о новой записи и становится полноправным владельцем недвижимости.
Ключи от квартиры при этом могут передать и раньше — после поступления средств на счёт организатора аукциона.
Какие есть риски при покупке квартиры на аукционе
На аукцион могут выставить арестованное жильё должников и квартиры банкротов. Это опасный вариант: вам придётся выселять бывшего жильца, который может даже не быть собственником, но всё равно упорно откажется собирать чемоданы.
А если у такой квартиры есть несовершеннолетние собственники, то подключится опека. Это сильно усложнит сделку с дополнительными рисками судебных разбирательств.
Обязательно проверяйте историю квартиры перед покупкой, даже несмотря на то, что до торгов это уже сделал город. Потому что есть несколько категорий жильцов, которые имеют пожизненное бессрочное право пользоваться помещением. Чаще всего это члены семьи пайщика ЖСК, отказники от приватизации и те, кто может пользоваться квартирой в силу завещательного отказа.
Завещательный отказ — особое условие в завещании. В этом случае наследник получает имущество, но обязан выполнить конкретное поручение в пользу другого лица (отказополучателя) — например, предоставить ему пожизненное право на проживание в наследной квартире. Факт продажи объекта другому владельцу на это право не повлияет.
То есть даже после продажи квартиры с торгов у некоторых людей остаётся право жить в этой квартире. Вы станете собственником, но в полной мере пользоваться имуществом не сможете.
А вот дети, имеющие в жилье постоянную регистрацию (прописку), сделке не помеха. Правило о том, что их нельзя выселить из аукционной квартиры, пока взамен не куплено другое жильё, действовало до 2012 года, и сейчас уже давно не работает. Исключение — если такой ребёнок является сиротой.
Ещё один фактор риска — психологический. Поддавшись торговому азарту, вы рискуете превысить как собственный бюджет, так и рыночную стоимость: на старте торгов лот может стоить 4 млн рублей, его реальная рыночная цена будет составлять 11 млн рублей, но, если увлечься, на эмоциях можно совершить покупку и за 12 млн рублей.
7 советов для выгодной покупки на торгах
1. Узнайте об объекте как можно больше
Чаще всего ознакомиться с ним можно только по фото, но иногда квартиру позволяют осмотреть вживую, и это очень кстати. Часто фото представляют квартиру в максимально выгодном свете.
Запросите у организаторов аукциона информацию о том, кто прописан в квартире: пусть представят подтверждающий документ — к примеру, архивную (расширенную) выписку из домовой книги или адресную справку.
Узнайте, живёт ли кто-то в квартире сейчас и готов ли он съезжать. Если жильцы есть и съезжать не собираются, лучше искать другой вариант или готовиться к судам по выселению.
2. Подождите, пока торговый азарт конкурентов стихнет
Когда активные претенденты перестанут без конца делать ставки и сойдут с дистанции, исчерпав свои лимиты, цена лота будет расти медленнее.
3. Заранее ознакомьтесь с интерфейсом и регламентом торговой площадки
Для этого напишите себе шпаргалку или найдите более опытного помощника. Новички часто ошибаются при работе с программой торгов из-за эмоционального накала и делают ненужные шаги.
4. Воздержитесь от покупки квартиры на привлекательных средних этажах
При выборе между первым, последним и средними этажами воздержитесь от средних: так конкуренция будет меньше.
5. Убедитесь, что суммы задатка хватает
Если вы хотите участвовать в нескольких торгах, подготовьте сумму, которой хватит на задатки для всех них. Если задаток всего один, и его заморозят, за другие лоты вы торговаться уже не сможете.
6. Оцените скрытые возможности лотов
Некоторые лоты позволяю получить дополнительный доход, если реализовать их скрытые возможности. Допустим, вы купили на аукционе двухкомнатную квартиру за 11,5 млн рублей. Стартовая цена была 9,3 млн рублей, а рыночная — 13,5–14 млн рублей. Выгода получилась неплохая, площадь квартиры — 50 кв. м, а расположена она над нежилым помещением — магазином. Это позволяет разделить её на студию и однокомнатную квартиру. Последующая продажа двух объектов позволит увеличить прибыль ещё на 15–25%.
7. Тщательно выбирайте торговую площадку
Существует масса торговых площадок, но если вы не гуру аукционов и не готовы платить брокерам, лучше иметь дело только с государственными порталами, например, федеральными ЕФРСБ или ГИС «Торги».
Главное
— На городском аукционе можно купить квартиру ниже рыночной цены, но надо учитывать риски и понимать особенности процесса.
— На аукционы попадают квартиры должников, недвижимость, которая находится в залоге у банка или в собственности государства. Эти объекты могут иметь обременения, долги за коммунальные услуги, прописанных или имеющих право проживания граждан.
— Для участия в торгах потребуется зарегистрироваться на площадке, оформить электронную подпись и подготовить деньги на задаток.
— Победитель аукциона должен оплатить лот в течение 15–30 дней. Если он не уложится в срок, сделка сорвётся, а задаток не вернут.
— Выгодные предложения во время торгов быстро дорожают. Важно иметь представление о рыночной стоимости квартиры, чтобы в процессе не увлечься и не переплатить.
Фото: BlueSkyImage, lightwavemedia, THICHA SATAPITANON / Shutterstock / Fotodom
