Что такое рефинансирование ипотеки
Под рефинансированием ипотеки понимается погашение кредита с помощью нового займа на тот же объект. Деньги на это может дать как прежний, так и новый кредитор. Рефинансирование ипотеки также называют перекредитованием.
С помощью рефинансирования можно снизить ставку по ипотеке, уменьшить размер ежемесячного платежа, изменить срок выплаты кредита или перейти в более удобный банк.
Не следует путать рефинансирование и реструктуризацию ипотеки. Последнее — это изменение условий действующего кредитного договора, как правило, в сторону их смягчения для заёмщика. Провести реструктуризацию можно только в том же банке, который первоначально выдал ипотеку.
Когда выгодно рефинансировать ипотеку
Ситуация 1: если кредитная нагрузка слишком высока
Большинство экспертов сходятся во мнении, что рефинансирование ипотеки выгодно, когда разница между действующей и потенциальной ставкой составляет 1,5 процентного пункта (п. п.) и более.
Исключение — ситуации, когда клиент вернул более половины займа и платит уже в основном не проценты, а тело кредита. Тут рефинансирование уместно, только если ежемесячный платёж стал некомфортен для вас и нет возможности выдерживать график платежей.
Если помимо ипотеки у вас есть и другие кредиты, то в этом случае их может быть выгодно объединить в один: ежемесячные платежи уменьшатся, а взаимодействовать придётся только с одним банком. Некоторые финансовые организации разрешают объединять до 5 кредитов разных банков.
О перспективах
Сейчас, когда ставки по ипотеке находятся практически на пике, кажется, что идея перекредитования под более низкий процент выглядит утопией. Но в соответствии со среднесрочным прогнозом Центробанка ключевая ставка в следующие 2 года будет снижаться и к 2027 году достигнет уровня 7,5–8,5%. Это должно привести к снижению ставки по программам рефинансирования до 12–13%. При реализации такого сценария рефинансирование снова станет выгодным, особенно для ипотеки, которую брали по рыночным ставкам начиная с середины 2024 года.
Ситуация 2: если в семье есть ребёнок
Перекредитование по-прежнему целесообразно для тех клиентов, кто попадает под условия семейной ипотеки — это единственная федеральная программа, которая разрешает рефинансировать действующий кредит.
В частности, если в семье есть ребёнок в возрасте до 6 лет включительно или ребёнок-инвалид младше 18 лет, и при условии, что предыдущая ипотека взята на покупку жилья от застройщика: юрлица, ИП или фонда, то семья сможет перекредитоваться под ставку 6%. На усмотрение банка ставка может быть ещё снижена.
Семья Петровых в 2018 году приобрела новостройку за 13 млн рублей. Из них 9 млн они взяли в ипотеку по ставке 10% на 20 лет. За 7 лет Петровы выплатили около 1,7 млн, осталось вернуть ещё 7,3 млн рублей.
Весной 2025 года среднерыночная ставка по ипотеке была 26,7%, на этом фоне кредит под 10% казался очень выгодным. Но в 2025 году у Петровых родился ребёнок, и теперь семья может претендовать на льготное рефинансирование по ставке 6%.
Банк дополнительно снизил им ставку до 5,5%, срок нового кредита остался прежним — 20 лет. Теперь ежемесячный платёж составит 50,2 тыс. рублей против 87 тыс. рублей, которые они платили по старому кредиту.
Если квартира была приобретена на вторичном рынке, воспользоваться госпрограммой не получится.
В общем случае по семейной ипотеке нельзя рефинансировать кредит, который брали на строительство частного дома. Исключение: если его оформляла семья с ребёнком-инвалидом, дом строила подрядная организация, а в договоре подряда предусмотрены расчёты через эскроу-счёт.
Когда рефинансировать ипотеку невыгодно
Даже если рефинансирование кажется выгодным при сравнении текущей и потенциальной ставки и ежемесячной выплаты, следует учесть ещё и дополнительные затраты и другие факторы, которые могут сделать процедуру перекредитования нерентабельной.
Рефинансировать ипотеку можно через 6 месяцев после начала её обслуживания.
От рефинансирования лучше отказаться, если:
1. Срок кредита перевалил за половину. Тогда смысла в рефинансировании мало: при аннуитетной схеме выплат большая часть процентов уже отдана банку, и в структуре платежа все бо́льшую долю будет занимать основной долг.
Аннуитетная схема платежей — порядок погашения кредита, при котором он выплачивается равными частями. При этом сначала в составе ежемесячного платежа преобладают проценты, но их доля постепенно снижается и ближе к концу срока погашения платёж практически полностью состоит из основного долга.
Если рефинансировать такой кредит, бо́льшую часть структуры платежа снова займут проценты, так как с точки зрения банка это будет новая ипотека.
2. Если в ипотечном договоре указаны дополнительные платежи за досрочное погашение долга — так называемая упущенная выгода.
3. Если заёмщик получил ипотеку по льготной программе.
4. Если возраст заёмщика — пенсионный или предпенсионный. В таком случае шанс на одобрение нового кредита невелик.
5. Если вы хотите получить налоговый вычет по процентам, а рефинансирование в коммерческом банке не лишает вас такого права (статья 220 Налогового кодекса РФ), то в новом договоре должна быть ссылка на первоначальный ипотечный договор. В противном случае будет невозможно доказать целевой характер кредита — что он взят именно на покупку жилья. Особенно это важно для тех, кто рефинансирует ипотеку во второй раз — шансов потерять первоначальные данные при этом больше.
Как проходит рефинансирование, сколько стоит и какие документы потребуются
Путь к рефинансированию ипотечного кредита состоит из нескольких шагов:
1. Найдите банк, который предложит лучшие условия
Напомним, что рефинансирование ипотеки считается выгодным, когда разница между действующей и потенциальной ставкой составляет от 1,5 п. п.
2. Подайте заявку
Как правило, это можно сделать онлайн. С её помощью банк знакомится с потенциальным клиентом, оценивает его доход, кредитную историю и решает, одобрить рефинансирование или нет. Поэтому важно заполнить заявку подробно и правильно.
Удобно рефинансировать ипотеку в первоначальном банке-кредиторе: там уже знают, что собой представляет заёмщик, и, если это надёжный клиент, могут предложить хорошие условия. Но и отказать «родной» банк тоже может.
Требования к документам у банков могут быть разные, но в общем случае при подаче заявки понадобятся:
- паспорт;
- СНИЛС;
- трудовая книжка (заверенная копия);
- справка 2-НДФЛ или иной документ, подтверждающий доход;
- действующий кредитный договор, график платежей;
- справка об остатке ссудной задолженности.
Важно не иметь просрочек и задолженности по ипотеке. При их наличии в рефинансировании, скорее всего, откажут.
3. Если заявку одобрят, новому банку потребуется информация о недвижимости, на которую оформлялась ипотека
При первичном оформлении кредита документы на объект представляет продавец, а вот при рефинансировании это обязанность заявителя.
Для подтверждения стоимости объекта придётся провести оценку. Лучше всего обращаться в компании, аккредитованные в новом банке. Оплата услуг оценщика также ложится на заявителя. В среднем это стоит 4–6 тыс. рублей, точная сумма зависит от региона.
Кроме отчёта оценщика в пакет документов по недвижимости обычно входят:
- договор купли-продажи объекта;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- кадастровый паспорт;
- договор страхования недвижимости и квитанция об оплате;
- справка о зарегистрированных жильцах или выписка из домовой книги, получить эти документы можно через «Госуслуги» или МФЦ;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Таким образом, при рефинансировании придётся потратиться на оценщика, оплату страховки — в новом банке она оформляется заново — и срочные проценты на дату погашения. Это сумма процентов за текущий месяц, которые накопились к моменту расторжения предыдущего кредитного договора.
4. Новый банк закрывает долг перед старым и готов перевести залог на себя
После проверки объекта и происходит рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, а новый банк гасит его долг.
5. Заёмщик переоформляет залог со старого банка на новый
Если закладная оформлена в электронном виде, новый банк сам подаст в Росреестр заявление на смену обременения.
Если у вас бумажный вариант закладной, вам придётся сделать это самостоятельно, заплатив госпошлину. Подать заявление можно, к примеру, через МФЦ.
Пока новый банк не зарегистрирует закладную в свою пользу в Росреестре — процедура может занять до месяца, кредит считается необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Обычно повышение ставки составляет 2–4 п. п.
Если посчитать все расходы: оценку, госпошлину, разницу процентов, страховку, то траты на рефинансирование укладываются в широкий диапазон от 15 до 60 тыс. рублей в зависимости от региона и объекта недвижимости. Но даже максимальная сумма расходов не выглядит такой уж существенной по сравнению с выгодой от снижения ставки по кредиту.
Главное
— При рефинансировании происходит погашение действующего кредита с помощью нового займа на этот же объект.
— Рефинансирование ипотеки выгодно, если разница между действующей и потенциальной ставкой составляет от 1,5 п. п.
— Единственная льготная программа, которая позволяет рефинансировать кредит, — семейная ипотека.
— Начать процедуру рефинансирования можно через 6 месяцев после оформления ипотеки.
