- Почему люди покупают старинные дома
- Какие дома считают старинными
- Типы старинных домов
- Состояние старого дома: на что обращать внимание
- Где искать старый дом для покупки
- Как быть, если дом заброшен
- Как выбрать старый дом и не разочароваться
- Как проверить старинный дом перед покупкой
- Как провести сделку
- Резюмируем
Почему люди покупают старинные дома
Желание купить и восстановить старый дом — больше, чем базовая потребность в крыше над головой. В его основе лежат другие причины и мотивы.
Старинный дом — это не только скрипучие полы, деревянные окна и облупившийся фасад. У такого жилья есть ряд преимуществ перед новостройками:
→ Архитектурные особенности. Нет типовых и безликих решений, у каждого дома своя планировка и внешний вид.
→ Привлекательное расположение. Старинные дома обычно расположены в исторических локациях и живописных уголках природы.
→ Культурная ценность. Владелец ощущает причастность к особой миссии — сохранению истории и возрождению традиций.
→ Особая энергетика. В доме с историей можно погрузиться в уютную атмосферу ушедшей эпохи и почувствовать связь поколений.
→ Творческий потенциал. Процесс реставрации сложный, но увлекательный. Для многих это возможность самовыражения и воплощения своей мечты в жизнь.
→ Инвестиционный потенциал. Инвесторы покупают старинные дома для последующей продажи или коммерческого использования после восстановления.
В объявлении на Циане продавец перечисляет плюсы покупки старинного дома
Другой вариант — покупка зданий и земли, связанных с интересующей и вдохновляющей исторической личностью: дом, где человек жил, места, где отдыхал или которые упоминал в рукописях.
Ещё одна причина — логистически обоснованная локация, где легко объединиться семье.
Все эти истории полны чувств и эмоций, главенствует не только экономический расчёт
Есть несколько категорий покупателей старинных домов под реставрацию:
- частные лица — для собственного проживания или семейного отдыха;
- инвесторы, предприниматели — для бизнеса, например в качестве туристического объекта;
- меценаты — для сохранения архитектурного наследия страны.
Какие дома считают старинными
Не каждый старый дом — старинный. Здание может быть в плохом состоянии, но достаточно новой постройки. Сохранность зависит от климатических и географических особенностей местности, материалов постройки дома и условий его эксплуатации. Например, 20–30-летний дом может быть практически полностью разрушен, тогда как 100-летний особняк при должном уходе будет пригоден для проживания.
Нет чётких временных границ, чтобы назвать дом старинным. Но в среднем старым можно считать дом от 50 лет с момента постройки, а старинным или историческим — от 100 лет. Здания дореволюционной постройки однозначно относятся к старинным.
Часто историческими называют дома с интересным прошлым, где когда-то жили известные личности: купцы, предприниматели, меценаты, архитекторы, художники, писатели, политики, артисты. При этом обычно это не влияет на стоимость объекта. Упоминания о ранее проживающих в доме известных личностях чаще используют продавцы для роста ценности, а не цены на дом.
Что такое объекты культурного наследия
Часть старинных домов относится к объектам культурного наследия (ОКН). Это недвижимость с подтверждённой исторической, архитектурной, художественной или культурной ценностью.
Чтобы попасть в реестр ОКН, дом должен соответствовать следующим критериям:
- быть недвижимым имуществом;
- иметь подтверждённую экспертизой историческую ценность;
- иметь возраст не менее 40 лет;
- быть включённым в Единый государственный реестр ОКН (ЕГРОКН).
На реставрацию и эксплуатацию ОКН налагаются ограничения, любые действия нужно согласовывать с местными органами контроля и надзора.
Деревянное здание начала XX века в Кемеровской области — ОКН регионального значения, в котором живут люди и располагаются небольшие компании. Фото: oroch / Shutterstock / Fotodom
Орган охраны вправе назначить проведение государственной историко-культурной экспертизы (ГИКЭ) и пригласить трёх независимых экспертов с аттестацией Минкультуры для вынесения заключения. Его направляют в орган охраны ОКН, который на основании ГИКЭ решает, принимать объект в реестр ОКН или нет.
С момента признания объекта памятником требования к работам и охранные обязательства для собственника становятся строже. Появляется больше ответственности, вплоть до уголовной
Типы старинных домов
Старинные дома — это и небольшие 1–2-этажные здания, и крупные помещичьи усадьбы, и купеческие особняки. Здания бывают деревянными, каменными и кирпичными.
К деревянным строениям относятся некоторые городские постройки, деревенские дома, избы и старинные резные терема.
Деревянный деревенский дом 1911 года постройки. Фото из базы Циана
У каменных и кирпичных зданий запас прочности выше и шансов сохраниться, соответственно, тоже больше. Например, самый старый каменный дом в России — Дом горожанина в Выборге — построили в XVI веке, ему больше 400 лет.
Дом горожанина в Выборге — ОКН федерального значения. Фото: Roninnw / Shutterstock / Fotodom
Усадебный кирпичный дом XIX века. Фото автора
Но и среди деревянных строений тоже есть долгожители. Дом купцов Меховых в Угличе возвели из дерева примерно в начале XVIII века.
Часто встречаются комбинированные варианты — основание дома из камня или кирпича с деревянным верхом.
Деревянный дом с кирпичным основанием XIX века. Фото «Дом вдали»
Состояние старого дома: на что обращать внимание
Дом может выглядеть плачевно на первый взгляд, но на деле иметь крепкий фундамент и стены. И наоборот, за приличным с виду фасадом могут скрываться ветхие перекрытия и трещины в стенах.
Состояние фундамента, несущих стен и перекрытий имеет особенно важное значение. От этих конструкций зависят перспективы восстановления и дальнейшей эксплуатации здания.
Возможные варианты состояния дома:
- ветхий или практически полностью разрушенный;
- в неудовлетворительном состоянии, нужен ряд серьёзных вмешательств;
- в удовлетворительном состоянии, но с некоторыми проблемами, например протекающей крышей;
- в хорошем жилом состоянии — основные конструкции сохранились и не требуют ремонта, коммуникации рабочие.
Для объектов культурного наследия есть деление на удовлетворительное, неудовлетворительное, аварийное и руинированное состояние.
Деревянный дом в жилом состоянии. Фото «Дом вдали»
Где искать старый дом для покупки
Первый этап — поиск на специальных ресурсах, где есть информация о старинных домах и ОКН. Обязательно нужно выяснить наличие или отсутствие у дома охранного статуса и соответствующих ограничений. Можно изучить информацию из открытых источников самостоятельно или обратиться к экспертам по старинным домам, что гораздо надёжнее.
Специализированные площадки
Циан — онлайн-платформа, где собрана крупнейшая база недвижимости
В категории «Продажа домов и дач» можно выставить фильтр по году постройки.
Хорошо сохранившийся кирпичный дом 1900 года постройки. Фото из базы Циана
«Дом вдали» — агрегатор исторической недвижимости в продаже
Проект помогает инвесторам найти старинные дома для реставрации, провести экспертизу и получить всю необходимую информацию для покупки. На сайте собраны объекты из открытых данных, которые подходят для сохранения и эксплуатации. В карточке объекта содержатся подробные характеристики, исторические сведения и воспоминания жителей.
Воспоминание жительницы о доме в Зарайске. Источник: «Дом вдали»
В первую очередь смотрим на красоту и ценность объекта. Удачная локация, архитектурные детали, сохранность интерьеров, авторская архитектура и история места — основные параметры первой выборки.
Далее оцениваем экономический потенциал: наличие дороги, удалённость от областного центра, техническое состояние здания, наличие коммуникаций. Отдельно принимаем во внимание опыт региона или успешные кейсы в округе
Наследие.ДОМ.РФ — каталог объектов культурного наследия в неудовлетворительном состоянии для восстановления
В карточке объекта указан его статус, номер ЕГРОКН, вид собственности, категория, общие сведения и характеристики, историческая справка, документы, информация об аукционе и предложения по эксплуатации после восстановления.
Аукционные площадки — сайты с торгами
Российский аукционный дом — база объектов, выставленных на торги. Есть фильтр по региону, назначению недвижимости, стоимости объекта, статусу процедуры и виду торгов.
Земля.ДОМ.РФ — список аукционов зданий и помещений. В карточках содержатся данные о виде объекта, основные характеристики здания, тип реализации и информация о торгах. Есть фильтр по субъекту РФ, виду объекта, типу реализации, площади и стоимости.
Поиски на местности
Можно отправиться и на самостоятельные поиски. На это потребуется время, зато получится посмотреть дом на местности и оценить его состояние не по фото. Способ подходит, когда есть намерение найти дом в определённой локации: городе, сельской местности, деревне.
Если интерес представляет конкретный населённый пункт, можно обратиться в местную администрацию. Там могут дать сведения о пустующих домах на продажу или рассказать историю интересующего объекта. Возможно, помогут с контактами собственников. Иногда важной информацией могут поделиться соседи-старожилы.
Информацию о понравившемся доме можно искать на сайтах-агрегаторах и аукционных площадках по адресу.
Основные сведения об объекте содержатся в выписке из ЕГРН. Её краткую версию без данных собственника может заказать любой желающий. Так можно понять для начала, стоит ли дом на учёте и какие у него характеристики по документам.
Как быть, если дом заброшен
Если приглянулся дом, но не получилось найти его хозяев, то, возможно, он заброшен. По закону у бесхозного объекта нет владельца или он неизвестен. Ещё один вариант — хозяин есть, но отказался от прав собственности. Попробовать найти сведения можно в органах местного самоуправления или по адресу через публичную кадастровую карту.
Если собственник объявился и согласен на продажу, останется только провести сделку.
Когда владельца не найти, можно попытаться признать дом бесхозяйным. Стоит учитывать, что весь процесс займёт больше года. Как это происходит:
→ Подают заявление в муниципалитет.
→ Там проверяют информацию и подают сведения для учёта объекта в Росреестр.
→ Спустя год муниципалитет может обратиться в суд и оформить право собственности.
→ После дом продают напрямую или через торги. Или передают в аренду.
Срок приобретательной давности составляет 15 лет. Новый владелец всё это время должен содержать дом в сохранности. Через 15 лет он может обратиться в суд для признания за собой права собственности, доказав свою добросовестность.
Как выбрать старый дом и не разочароваться
Чтобы дом не стал финансовой обузой, а восстановление не затянулось на десятилетия, предстоит продумать несколько моментов.
Цель покупки
Первый вопрос — зачем нужен дом: для собственного проживания или бизнеса. Некоторые предприниматели живут в доме сами, а часть его используют для получения прибыли. Например, собственники занимают пару комнат, а остальные помещения сдают в аренду для мероприятий или используют как гостевой дом.
Часто в старинных домах открывают отели, гостиницы, музеи, гастрономические проекты, рестораны и кафе, досуговые центры, ремесленные мастерские, площадки для мероприятий — лекций, мастер-классов, ретритов. Для туристических целей хорошо подходят дома с необычной историей и легендами.
— бизнес на активных туристических направлениях;
— второй дом в живописной локации или дачном регионе;
— исторический, меценатский или музейный проект
Локация и инфраструктура
Другой важный момент — это окружение: инфраструктура, природа и экология.
Многое зависит от целей покупки. Дом для собственного проживания можно купить в глухом, но живописном месте. Если же планируется туристический бизнес, важно выбирать удобную локацию с хорошими подъездными путями и инфраструктурой.
Дом в уединённом живописном месте. Фото: FOTOGRIN / Shutterstock / Fotodom
Старинный дом 1917 года постройки рядом с центральной городской площадью в окружении инфраструктуры — хороший вариант для гостевого дома. Фото из базы Циана
Бюджет на покупку и реставрацию
Бюджет на реставрацию дома может быть значительно выше, чем сама покупка. Важно взвесить финансовые возможности заранее, чтобы не забросить дело на полпути. Для примерного расчёта понадобится привлечь специалистов по оценке состояния дома, коммуникациям и ремонту.
Работы по восстановлению обходятся дороже, чем обычные ремонтные, так как более трудоёмкие. Сложность зависит от состояния здания, материала постройки, архитектурных особенностей, наличия декора — лепнины, барельефа, колонн, кованых и деревянных резных деталей.
Некоторые эксперты считают, что с деревянными домами работать сложнее. Нет единых стандартов и мало бригад, которые готовы браться за такие заказы. Специалисты должны владеть не только старинными техниками, но и сопутствующим дорогостоящим инструментом. Сложности возникают и с отделочными материалами. Например, современные краски не всегда подходят для старого дерева.
Сложная резьба по дереву. Фото: Orini / Shutterstock / Fotodom
Лепнина. Фото: anastasiyaand / Shutterstock / Fotodom
Чек-лист характеристик объекта
Площадь дома и участка
Должна быть достаточной для выбранных целей. Некоторые дома продаются практически без земли — это нужно учитывать.
Другие постройки на участке
Какие дополнительные строения есть на прилегающем участке — сарай, баня, флигель и так далее — и подлежат ли они охранному статусу.
Подъездные пути
Дорога асфальтированная или сельская, удобно ли добираться до ближайших населённых пунктов, сколько занимает времени.
Перспективы для жизни и туризма
Есть ли рядом объекты инфраструктуры: магазины, больницы, школы и не только.
Интересна ли локация с точки зрения туризма.
Есть ли рядом красивые природные объекты: озеро, река, лес, парк.
Коммуникации и их состояние
Какие есть коммуникации и в каком они состоянии. Что можно отремонтировать, а что придётся заменить или подвести заново.
Состояние дома
Состояние строения и его основных конструкций с точки зрения пригодности к безопасной эксплуатации или восстановлению.
Как проверить старинный дом перед покупкой
Проверка документов
Владельцем дома может быть частное лицо, государство, муниципалитет или организация. От этого зависит источник запрашиваемой информации.
Что касается объектов культурного наследия, сведения о них есть на сайте Наследие.ДОМ.РФ и в ЕГРОКН.
У частного собственника документы на дом должны быть на руках. Для надёжности стоит заказать юридическую проверку, так как у здания солидная история. Не должно быть подводных камней и риска появления других претендующих на дом лиц.
Не будет лишним и оценить риски перед покупкой или началом работ, примерить его новую функцию на ограничения.
Если дом относится к ОКН, собственник должен будет выполнить ряд обязательств. Понадобится согласовать планы по восстановлению и дальнейшей эксплуатации с местными охранными органами. Это может быть Инспекция по охране культурного наследия, Агентство по государственной охране ОКН, Управление государственной охраны ОКН края. Наименование и контакты надзорного органа можно найти, например, на платформе Наследие.ДОМ.РФ в карточке объекта.
Большой риск — частные объекты с нерешёнными вопросами наследства или несколькими собственниками. Может быть так, что в доме из двух квартир один собственник продаёт, а второй не знает об этом. Был случай, когда мы выяснили, что второй владелец находится в тюрьме и будет там ещё долго, что сделало продажу невозможной
Проверка состояния дома
После выбора подходящего по бюджету и параметрам дома оценивают его состояние. Основные технические характеристики есть в документах на недвижимость. Но реальный фронт работ после осмотра объекта помогут оценить профессионалы — реставраторы, архитекторы, специалисты по технадзору.
При осмотре летом не всегда можно увидеть скрытые проблемы. В межсезонье и зимой дом может преподнести сюрпризы — сырость и появление плесени. Эти вопросы придётся решать уже в процессе восстановления и эксплуатации.
Этапы проверки:
→ Оценка прочности фундамента — насколько он цельный, есть ли трещины, разрушения, пустоты, провалы. Перекошенный и проваливающийся фундамент — тревожный знак.
→ Осмотр несущих конструкций, перекрытий, дверных и оконных проемов, кровли. Оценка их прочности и пригодности к дальнейшей эксплуатации.
→ Осмотр полов. Каменные полы должны быть цельными и ровными, деревянные — не иметь провалов и признаков гниения, иначе они подлежат замене.
→ Проверка системы отопления. В старых домах отопление, как правило, печное — необходима проверка печей и дымоходов. Возможна замена старой отопительной системы на современную.
→ Проверка коммуникаций. Электропроводка обычно сразу подлежит замене с учётом современных приборов. Может понадобиться увеличить мощность электроэнергии. То же самое касается системы канализации — её нужно будет реконструировать или провести заново. Иногда старинные дома бывают газифицированы. В этом случае проверку и устранение неполадок осуществляют надзорные органы.
Инженерные изыскания необходимы для проектирования и отражение реальной картины прочности конструкций и необходимых строительных работ
Перекрытия в доме почти не сохранились. Фото автора
Как провести сделку
Если дом принадлежит частному лицу, то проводят обычную сделку купли-продажи.
Что касается объектов культурного наследия, они могут быть в собственности государства, муниципалитета, компании или частного лица. Государственные и муниципальные органы продают ОКН на торгах, а частные лица и компании — в обычном порядке.
В договоре купли-продажи должно быть указание на принадлежность дома к ОКН. Покупатель обязуется сохранять объект и соблюдать условия его эксплуатации.
Если это ОКН, следует изучить охранные обязательства и запросить документы о памятнике в региональном органе охраны ОКН.
В обоих случаях важно соотнести планы на будущее использование здания и его возможности как правовые, так и технические. Не всегда дом площадью 100 кв. м сможет стать отелем или кафе. И не всегда в исторических городах получается пристроить дополнительный этаж или изменить облик улицы
Резюмируем
Покупка и восстановление старинного дома — затратное дело, но важное для сохранения исторического и культурного наследия.
Найти старинный дом можно на специализированных площадках-агрегаторах, аукционах и самостоятельно на местности.
Для правильного выбора важно понимать цель, бюджет на покупку и восстановление, состояние дома и коммуникаций.
Если дом относится к объектам культурного наследия, то владелец должен согласовать планы и сроки реконструкции с местными надзорными органами.
