Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
ВторичнаяПомощник по недвижимости

Торг уместен: как купить квартиру дешевле, грамотно сбив цену

Татьяна Демидова21 марта 2023 206 239
2023-07-30T12:40:34.381017+00:00
Торг уместен: как купить квартиру дешевле, грамотно сбив цену
«Думаю, торг здесь неуместен!» — гордо заявлял Киса Воробьянинов. Это утверждение могло быть верным, когда речь шла о спасении отца русской демократии, но при покупке жилья дело обстоит совсем иначе. Есть ли доводы, способные убедить продавца снизить цену на квартиру?

Все покупатели любят скидки, особенно если они касаются недвижимости. Продавцы, зная об этом, нередко закладывают в стоимость квартиры некую сумму, которую готовы уступить в ходе торгов. 

Поэтому, если придерживаться определенных правил, можно договориться о скидке 3–5%, а иногда и больше. Исключение составляют лишь те собственники, которые категорически не хотят снижать стоимость: обычно их объявления сопровождаются пометкой «без торга».  

важно

Согласно толковому словарю, торг — это продажа или покупка чего-либо, сопровождаемая активными переговорами относительно цены на товар. Обратите внимание: именно переговорами, а не бездумными спорами или, хуже того, руганью.


Между тем, не имея соответствующего опыта, покупатель и продавец легко могут выйти за рамки дозволенного. Поэтому первое правило эффективного торга — подходить к нему нужно по-деловому, с уважением к партнеру (а не оппоненту, как многим кажется) по сделке. 

Когда можно торговаться 

Делать покупателям скидку готовы далеко не все собственники квартир. И если вам попался именно такой продавец, не стоит пытаться его переубедить. Это не только бессмысленно, но и может навредить сделке, если человек разозлится и откажется иметь с вами дело. 

Но даже в сложных случаях шансы «сторговать» какую-то сумму все же могут появиться. Только не сразу. Для начала покупателю и продавцу стоит немного узнать друг друга и вместе осмотреть квартиру.  

Бизнес-тренер в сфере недвижимости Аскар Хосанов выделяет следующие ситуации, когда можно смело торговаться: 

  1. Продавец сам написал в объявлении о возможности торга. 
  2. Стоимость квартиры явно завышена по сравнению с аналогичными предложениями в том же районе. 
  3. Квартира уже долго «висит» в продаже, но ее не покупают. 
  4. Продавец согласился торговаться после того, как вы предложили это в разговоре. 

В последнем случае предлагать торг лучше не в телефонной беседе, а при личном общении.  

«Разговор о торге следует начинать после просмотра квартиры, — рекомендует риелтор, эксперт по недвижимости Дмитрий Василевский. — По телефону торги не очень эффективны. Во-первых, покупатель не видел квартиры и не понимает, какие у нее есть недочеты, чтобы использовать их в качестве аргумента для снижения стоимости. А при просмотре те или иные недостатки обязательно проявятся — не бывает идеальных квартир. Во-вторых, во время просмотра покупатель и продавец познакомятся, у них наладится контакт. Если квартира понравится покупателю, вопрос о скидке будет выглядеть вполне уместным».

важно

Обсуждать скидку по телефону имеет смысл только в одном случае, считает риелтор Антонина Каткова, — если покупатель не хочет или не может выйти за пределы своего бюджета, но ему нравится квартира подороже. Тогда, если продавец не готов к торгу, смысла ехать на просмотр просто нет. 

Устанавливаем контакт 

Начинать торговаться с порога — в корне неверная стратегия, которая вряд ли приведет покупателя к успеху. Как мы уже сказали, сначала нужно тщательно осмотреть объект. Это поможет выявить те его недостатки, которые в дальнейшем могут стать основанием для вашей просьбы о снижении цены. 

Также очень важно установить нормальный психологический контакт с продавцом. А если говорить проще — вежливо пообщаться с ним: подробно расспросить о квартире, обстоятельствах сделки и даже уйти от основной темы беседы к каким-то отвлеченным вещам. 

Все это поможет вам завоевать доверие собственника, превратиться из чужого человека как минимум в приятного собеседника. Если же у вас обнаружатся общие интересы, доверие будет еще более глубоким.   

Делается все это, конечно, не из любви к общению: так вы сможете оценить и сам объект, и готовность продавца к торгу. 

Как поясняет Дмитрий Василевский, лучший вариант для покупателя — понять причину продажи квартиры, выявить потребности продавца, и в соответствии с этим выстроить стратегию торгов.

«Допустим, при альтернативной продаже человек продает свою квартиру для того, чтобы приобрести другую, и она уже подобрана. Поэтому ему очень важен быстрый выход на сделку. Скажите, что вы будете готовы выйти на сделку через неделю, если продавец предоставит вам небольшую скидку», — советует эксперт.

С другой стороны, самому покупателю тоже очень важно четко определить для себя, насколько интересен ему этот объект и сколько он реально готов за него заплатить. Это необходимо на случай, если квартира действительно понравится, но торга не будет: на эмоциях можно согласиться и на невыгодные условия.  

важнО

Вообще, на просмотре покупателю лучше не показывать свою крайнюю заинтересованность, даже если он вдруг нашел квартиру мечты. От продавца этот момент не ускользнет, и торговаться он, скорее всего, не станет. Но и скрывать свою симпатию тоже не нужно. Оптимальным будет продемонстрировать, что квартира нравится, но есть и другие достойные варианты.  

Шесть аргументов для торга с продавцом

1. Квартира продается по цене выше рыночной

Информацию о стоимости квартир в том или ином районе вы легко получите на любом агрегаторе недвижимости. Если заявленная продавцом цена выше «средней по палате», используйте этот факт. 

В базе объявлений Циан вы также сможете оценить инфраструктуру любой локации 

Кроме того, хорошо в торгах работают ссылки на аналитику по средней стоимости жилья в разных районах, опубликованную ведущими СМИ (РБК, «Ведомости», «Коммерсантъ»), рекомендует Сергей Паламарчук.

2. Сделка в условиях кризиса 

Этот аргумент работает только в сложные для экономики периоды, когда спрос на жилье в России падает, а средний срок продажи растет. Такая ситуация как нельзя лучше располагает к торгу, и покупатель с «живыми деньгами» вполне может рассчитывать на скидку в 5–10% и даже больше, если речь идет о среднестатистическом объекте без особых выдающихся характеристик.  

Главный аргумент для продавца в таких обстоятельствах — готовность покупателя к сделке. Как дополнительное основание можно применить тот самый анализ цен по соседству, о котором мы говорили выше. Для пущей убедительности можно даже упомянуть, что кто-то из других продавцов к скидкам уже готов.  

3. В квартире проведена неузаконенная перепланировка

Уже сам факт незаконной перепланировки является весомым доводом для снижения цены, но еще лучше в этом случае пригласить независимого эксперта, который определит, сколько будет стоить урегулирование ситуации, советует Дмитрий Василевский. С заключением оценщика можно вступать в торги и требовать компенсации на эти расходы.

4. Не исключены проблемы с документами

Если у продавца квартиры есть несовершеннолетние дети или при покупке жилья использовался маткапитал, или ребенок является одним из собственников квартиры, для продажи потребуется получить разрешение органов опеки. Это может отнять много времени. 

Ищете готовую квартиру? Больше всего вариантов вы найдете на Циан

В таком случае скидку можно аргументировать самим своим согласием ждать, а также, например, необходимостью снимать в это время жилье. Это одна из успешных техник торга — уступка за уступку, или win-win. 

5. Квартира находится на первом этаже

В этом случае объект, как правило, будет стоить дешевле аналогичных по площади, расположенных в этом же доме, на 7–8%, подчеркивает Антонина Каткова. Но тут все индивидуально. Если, предположим, квартира теплая и сухая, а окна выходят в палисадник, скидки не будет. 

Что касается последнего этажа, то правило о скидке работает для панельных домов, построенных в 1970–80-х годах. «На квартиры на последних этажах в современных домах это правило распространяется в гораздо меньшей степени, — отмечает эксперт. — Раньше люди не выбирали такие квартиры потому, что боялись протечек. В новых домах кровля делается качественная, поэтому интерес к последним этажам вырос. Более того, многие выбирают такие квартиры потому, что там тише: нет соседей сверху».

6. Квартира в плохом состоянии

Это самый явный недостаток и отличный повод для разговора о скидке, даже если вы изначально планировали делать в новом жилье капитальный ремонт.

«В своей практике я не раз сталкивался с тем, что отсутствие ремонта в квартире служило поводом для скидки, — делится опытом Дмитрий Василевский. — В зависимости от стоимости объекта и ремонтных работ покупателям удавалось добиться скидки от 100 до 300 тыс. рублей».

Как рассказал генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев, традиционными, но действенными фразами покупателя становятся «больше денег нет», «у нас живые деньги», «просто покупка». Если продавец заинтересован в быстрой продаже жилья, он, как правило, идет навстречу.

На какую скидку стоит рассчитывать?

Снизить заявленную стоимость квартиры с ценой сделки 5–6 млн рублей в процессе торга реально на 50–100 тыс., полагает Антонина Каткова. «Редко встречаются случаи, когда стоимость снижается на 200 тыс. рублей, — говорит она. — Если за квартиру просят около 10 млн рублей, после торга стоимость получится скинуть на 200–300 тыс. рублей — все зависит от заявленной цены. Если она и так находится на нижней границе, продавец, скорее всего, не согласится торговаться». 

По словам Антонины Катковой, при продаже квартир бизнес-класса скидка при торге вполне может достигать 500 тыс. рублей и более. «Собственники бизнес-класса чаще готовы к торгу, — соглашается Дмитрий Василевский. — Если квартира стоит более 20 млн, скидку 5% удастся получить почти всегда».

Ипотека от партнеров Циан: решения от 10 банков онлайн, без посещения офисов 

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#купля-продажа#оценка#помощник по недвижимости#покупка#квартира
купля-продажаоценкапомощник по недвижимостипокупкаквартира
Сейчас обсуждают
Аноним
19 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru