Доля инвесторов в новостройках московского региона за последние пять лет существенно сократилась минимум в два разаи теперь не превышает 5%. Вместе с тем на рынке недвижимости растет интерес частных инвесторов к другому формату недвижимости – нежилым помещениям на первых этажах строящихся ЖК.
О ценовой ситуации в этом сегменте рынка и о том, насколько вложения в нежилье выгоднее, чем в квартиры, ЦИАН.Журналу рассказывает директор аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина
Коммерческие площади на первых этажах строящихся ЖК – продукт крайне неоднозначный. С одной стороны, это выгодное вложение средств, и на данный момент, более выгодное, чем инвестиции в жилье. С другой, – значительная часть предложения в столичных, а особенно пригородных новостройках по своим характеристикам близка к неликвиду.
Проектирование нежилых помещений требует соблюдения определенных требований, которые диктуются реальными потребностями будущих арендаторов. Собственно, это и есть главный камень преткновения: игнорируя существующий спрос, проектируя, условно говоря, то, что хочется, а не то, что нужно арендаторам, застройщики сталкиваются с отсутствием интереса к первым этажам.
И, напротив, при грамотном проектировании коммерческие помещения успешно продаются даже на самом старте проекта – и не хуже жилья. По нашему прогнозу, тренд будет только набирать силу, поскольку такие вложения окупаются значительно быстрее, чем в жилье. Разница в инвестировании в жилье и коммерческую недвижимостьможет достигать 2-5лет – даже при том, что нежилые помещения по-прежнему стоят дороже жилья в тех же новостройках.
Москва
Проведенное нами внутреннее исследование показало, что в московских новостройках стандарт-, комфорт- и бизнес-класса «нежилой» метр стоит в среднем на 5-10% дороже «квартирного».
Исключение – жилые комплексы, которые строятся в промзонах, на удалении от транспортной, социальной, торговой инфраструктуры. В этом случае пешеходные и автомобильные потоки только начинают формироваться, так что инвестору будет сложнее привлечь арендатора, а тому – покупателей. Но в отсутствииконкурентов арендатор может рассчитывать на стабильный спрос со стороны жителей, это повышает привлекательность помещений.
Но в целом в ЖК, удаленных от транспортной инфраструктуры, стоимость метра может быть установлена на уровне, равном стоимости жилья. Это своего рода инвестиция «на вырост», доход от которой выйдет на полную мощность не через год-два, а лет через пять.
В остальных случаях оптимальная разница в цене – 5% в пользу коммерческих помещений, если речь о ЖК бизнес-класса, и 10% – в стандарт- и комфорт-классах. Если жилье в таком ЖК стоит дороже помещений на первых этажах, это должно не обрадовать инвестора, а насторожить. Скорее всего, подобная ценовая политика говорит о критических ошибках при проектировании коммерческих площадей, из-за чего те не пользуются спросом у арендаторов.
Естественно, конкретные цифры по каждому из ЖК могут различаться между собой в зависимости от качества среды: на первой линии, в районе плотной застройки, в пешей доступности от метро метр коммерческих площадей закономерно будет стоить дороже, в отсутствие стабильных пешеходных и транспортныхпотоков – дешевле. Но именно 5-10% – тот уровень, который позволяет предполагать, что помещения спроектированы «с оглядкой» на рынок.
Московская область
Пригородная зона Московской области (до 10 км от МКАД), активно в последние пять-семь лет осваиваемая застройщиками, обладает собственной спецификой, которая выражается и в ценообразовании. На этих территориях высокими темпами формируются, фактически, районы городской застройки, по своим характеристикам не уступающих приМКАДным «спальникам». Но эти районы со средой городского уровня пока остаются «островками», и в целом как уровень среды, так и, соответственно, трафик в заметно уступают московскому. Кроме того, обеспеченность ЖК коммерческими помещениями сильно уступает московскому уровню: если в столице на такие метры приходится в среднем 5% от объема жилья, то в Московской области – уже не более 3%.
Соответственно, в новостройках Московской области разрыв между жильем и «нежильем» еще более заметен, в стандарт-классе квартиры дороже все на те же 5-7%, а вот в комфорт- или бизнес-классе – уже на 15-20%
Однако и выгода от вложений для инвестора в этом случае будет существеннее.
Но здесь надо подчеркнуть, что речь об инвестициях в грамотно спроектированные коммерческие помещения. А своеобразие ситуации в том, что, хотя рынок уже приближается к зрелости, он до сих пор страдает «детскими болезнями», и по своим характеристикам предложение не соответствует спросу.
Сейчас в области подавляющее большинство площадей на первых этажах ЖК проектируются как офисные либо свободного назначения. Это значит, что адаптировать их под то или иное назначение (офисы в новых микрорайонах, прямо скажем, не востребованы) собственниками придется самостоятельно, что ухудшит показатели по окупаемости, хотя, конечно, в силу большей востребованности помещений под супермаркеты и кафе, владелец сможет сдать их по более высокой ставке. Но это история, скорее, для профессионального арендного бизнеса, частному инвестору подобные затраты будут не под силу.
Еще один момент: быстрее всего сейчас в пригородах продаются помещения до 50 кв.м, но, по нашей оценке, их проектируется вдвое меньше, чем есть потребность у инвесторов. В случае, если застройщики будут внимательнее относиться к интересам потенциальных покупателей нежилых помещений, они смогут распродать эти площади, как и квартиры в ЖК, за 3-3,5 года. Сейчас, к сожалению, реальные сроки реализации в большинстве новостроек – это 6,5-8,5 лет.
Вывод здесь однозначный: застройщикам пора задуматься о покупателях коммерческой недвижимости. Будем реалистами – интерес частных инвесторов к жилью снизился, и предпосылок к росту пока нет. А вот коммерческие помещения сейчас как раз активно пользуются спросом у таких покупателей. По статистике, не менее 30% покупателей коммерческих помещений в новостройках ГК ФСК это как раз люди, уже купившие у нас как минимум одну квартиру.
