Люди, плохо знакомые с московской географией, обычно называют Южное Бутово «типичным спальником». Ошибаются. «Спальник», но не совсем типичный — в силу и возраста, и размеров, и качества застройки, и состава населения, а также особой развитости инфраструктуры.
Но вот что действительно роднит Южное Бутово с другими окраинами города — это практически полная монофункциональность. Несмотря на то что здесь, по официальным данным, насчитывается 847 организаций, работают в них только около 15 тыс. человек, подавляющее же большинство трудоспособного населения (а его процент здесь очень велик) ежедневно отправляется на службу далеко за пределы района, что, конечно, усугубляет транспортную ситуацию и позволяет говорить о Южном Бутово как о месте, куда «ни конем, ни пешком». Среди крупных предприятий, расположенных на территории района, можно назвать ОАО «Бутовский комбинат», производящий строительные материалы, ОАО «Совтрансавтоэкспедиция» (транспортные услуги), ОАО «Бутовский химический завод», ОАО «Щербинская типография».
Недооцененный новый центр
Анализируя Южное Бутово, все время приходится складывать положительные и отрицательные величины. Среди очевидных плюсов — отличная экология, великолепно развитая инфраструктура, а главное, качественная застройка. Освоение здешних территорий проводилось на рубеже веков. По определению директора по развитию бизнеса компании «Азбука Жилья» Владимира Каширцева, Южное Бутово — это практически последний район массовой застройки Москвы. Поэтому в отличие от других классических «спальников» он не обременен домами старых серий. К тому же, как подчеркивает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, в градостроительном отношении район даст фору многим другим — широкие проезды, благоустроенные дворы, детские площадки и т.д. Это тоже результат современной квартальной застройки, которую проводили на принципах «дружественности» городской среды.
Понятно, что в наличии еще один абсолютный плюс — отсутствие проблем с парковкой и присутствие метро, чем до сих пор могут похвастаться отнюдь не все «спальники» столицы. К примеру, В. Каширцев видит преимущество Южного Бутово перед другими районами старой Москвы, расположенными за МКАД, в том, что «практически по всей его территории проходит ветка легкого метро. К примеру, жителям Косино-Ухтомского, Некрасовки и Солнцево, для того чтобы добраться до станции метрополитена, необходимо использовать наземный общественный транспорт. В Некрасовке метро появится в 2015 г., а в микрорайоне Солнцево лишь в 2017-м».
Отдаленный, но не далекий
И о минусах. Их немного, но, увы, они есть. Главный — это, конечно, местоположение. Фраза «от центра Южного Бутово до центра Тулы ближе, чем до центра Москвы» родилась не просто так. Хотя справедливости ради стоит заметить, что после расширения столицы и появления Новой Москвы район оказался как раз посередине мегаполиса, так что еще неизвестно, что в новой географической реальности окраинней — Кремль или Бутово. Но пока такой поворот в судьбе района осознали не все, и именно из-за своей удаленности повышенным спросом среди покупателей недвижимости он не пользуется, отмечает М. Литинецкая. Особенно если учесть, что Варшавское шоссе, практически единственный путь, ведущий в центр города, сильно загружено. Правда, в конце 2011 г. на трассе началась реконструкция. В настоящее время большая часть строительных работ уже практически завершена. В мае было открыто движение по транспортному тоннелю на пересечении с улицей Подольских курсантов, в июне — на боковых проездах на всем протяжении магистрали от Нахимовского проспекта до МКАД. Пропускная способность шоссе уже значительно улучшилась. Конечно, пробки периодически возникают, однако не в таком масштабе, как раньше. На 2014 г. также намечено строительство многоуровневой развязки на пересечении Варшавки с улицей Академика Янгеля.
Полтора проекта новостроек
Еще одна особенность района со знаком минус заключается в том, что последний всплеск серьезной строительной активности в Южном Бутово пришелся на 2008–2009 гг., когда, по воспоминаниям М. Литинецкой, в рамках панельной застройки возводились дома на улицах Брусилова, Изюмская, Маршала Савицкого, Захарьинские Дворики. Кроме того, на Остафьевской были построены кирпичные здания, а на улице Академика Семенова — монолитные. Затем девелоперская активность практически сошла на нет, и сегодня на первичном южнобутовском рынке представлено, по сути, полтора проекта. Один — полновесный — жилой комплекс «Эталон-Сити», возводимый «Эталон-ЛенСпецСМУ», который сейчас находится на этапе фундаментных работ. И еще «полпроекта» — это таунхаусы с остаточным объемом предложения от застройщика. Цены на них, по данным руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизаветы Гудзь, находятся в диапазоне от 11,7 до 16,4 млн руб.
Так что времена, когда молодые семьи отселялись от родителей и в массовом порядке перебирались в Бутово, где можно было найти практически любой вид недвижимости — от панельных домов до коттеджей, — остались в далеком прошлом. Сегодня к их услугам, как уже было сказано, лишь одна новостройка, в которой, по оценкам Е. Гудзь, цены начинаются с отметки около 4 млн руб. Все остальные новые проекты, которые принято позиционировать как бутовские (ЖК «Новое Бутово», ЖК «Бутовские аллеи», ЖК «Бунинский» и пр.), де-юре расположены либо на территории Подмосковья, либо в Новой Москве. Единственный «старомосковский» район, который граничит с Южным Бутово, — это Бутово Северное. Но и здесь, по данным Е. Гудзь, «сегодня реализуются лишь остаточные объемы квартир в реконструированном общежитии. Объект уже сдан, жилье в нем продается с отделкой. Минимальная стоимость квартиры в проекте составляет 8,8 млн руб».
Вторичное многообразие
Если мы оставим в стороне первичный рынок и обратимся к вторичке, картина будет выглядеть куда живее. В Южном Бутово широчайший выбор предложения такого жилья, в том числе заточенного под нужды определенной целевой аудитории. Исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов рассказывает, что есть целый микрорайон, который заселялся по программе «Молодая семья», — и сегодня сюда по-прежнему охотно приезжают молодые семьи. «Также в Бутово есть специальный квартал для людей с ограниченными возможностями. Это малоэтажные дома со специальными лифтами, есть особые подъемники и в легком метро. В целом жилой фонд района очень разнообразен — типовые панельные и нетиповые монолитные здания. Представлены квартиры как эконом-, так и бизнес-класса», — подчеркивает эксперт.
По оценкам М. Литинецкой, средняя стоимость вторичного квадратного метра составляет 135–137 тыс. руб., по данным В. Каширцева, планка чуть выше — около 143, 5 тыс. руб. за квадрат. Это далеко не самый высокий уровень цен, и с учетом суперразвитой инфраструктуры его можно считать южнобутовским феноменом.
