Как подача декларации может сделать жизнь спокойнее. Советы арендодателям

Жители столицы стали подавать больше деклараций по аренде квартир. Об этом сообщил журналистам руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников. Чиновник привел данные, согласно которым в 2015 году москвичи подали на 8% деклараций больше, чем в прошлом. Выплатить налог  предложено тремя способами. Это может быть налог на доходы физических лиц, упрощенная форма налогообложения для индивидуальных предпринимателей, а также патент на данный вид деятельности. Расскажем немного о каждом из них.

1. Налог по упрощенной форме составляет 6%. Для того чтобы получить возможность платить такой налог, нужно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Основная проблема здесь – работа с налоговыми органами.

2. Оплата НДФЛ. Данный способ – самый затратный из трех. Вы платите 13%, но не нужно будет заморачиваться и регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Основной минус  – налог в 13%.

3. Приобретение патента. Суть данной системы в том, что у чиновников приобретается патент на определенный вид деятельности. С 2015 года действует новая схема оплаты, по которой количество денег, уплачиваемых в бюджет, зависит от площади и расположения объекта  недвижимости. До изменений стоимость любого патента равнялась 5 тысячам рублей. Теперь стоимость патента начинается с  1 тысячи 750 рублей в месяц. Однако некоторые минусы все же есть, придется регистрироваться как ИП.

Для того чтобы разобраться в причинах увеличения подачи арендных деклараций, мы решили опросить наших экспертов. Будет ли рынок постепенно выходить из тени? Кому выгодны новые правила игры? Сколько арендодатели потеряют на этом денег?

Заплатил налоги - спи спокойно

Эксперты предлагают свои варианты оптимальной подачи деклараций, сходятся же они в одном - легализация правил игры сильно упростит жизнь арендодателям. Аргументы простые: теперь не нужно бояться доноса в налоговую соседей, возможности создания в квартире притона, со всеми вытекающими, и многого другого.

Щербинина Ирина,  специалист по недвижимости:

- Москвичи становятся все более законопослушными. Это связано, во-первых, с экономическим кризисом и политикой государства осуществлять контроль за предпринимательской деятельностью во всех её видах. Во-вторых, с компьютеризацией всех контролирующих органов и связи их между собой, а в-третьих, с разрозненностью самих москвичей. Раньше многие соседи по лестничным клеткам дружили  между собой, а теперь ничего не стоит «настучать» на соседа, если его арендаторы кому-то мешают или просто раздражают.
Уверена, что уже через несколько лет рынок аренды выйдет из «тени», поскольку за дело вплотную возьмутся участковые.

Рассмотрим патентную систему налогообложения. Принцип данной системы: один объект – один патент. Если квартир несколько, то, возможно, будет выгоднее подавать декларацию о доходах и платить налог. При этом можно уменьшать единый налог на сумму уже уплаченных взносов. Постепенно люди начнут разбираться во всех нюансах налогового законодательства.
Главное – чтобы его не реформировали столь же часто, как другие сферы.

Роман Зеленский, исполняющий обязанности руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость»:

- Рынок уже постепенно выходит из тени, хотя сам процесс можно охарактеризовать как весьма медленный и вялотекущий. Декларируя доход, полученный от сдачи своей квартиры внаем, собственник может спокойно предоставлять свою квартиру как обычным гражданам, так и юридическим лицам. Не нужно переживать, что о сдаче жилья в аренду узнают налоговые органы, и после этого последует начисление пени. Также собственник может не опасаться шантажа со стороны арендаторов или соседей, которые могут воспользоваться тем, что собственник не платит налог. Ставка по НДФЛ составляет 13% – именно столько должен арендодатель перечислить в бюджет от полученного дохода. Как вариант, есть возможность приобрести патент на сдачу жилья внаем. Кстати, арендодатель, став индивидуальным предпринимателем, может платить налог по упрощенной системе налогообложения.

Постепенный выход арендодателей из тени является показателем перехода к цивилизованному и прозрачному рынку. Возможное лицензирование риэлторской деятельности в России станет хорошим стимулом в этом направлении.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:

- Конечно, рынок аренды будет постепенно выходить из тени. Не знаю, соответствуют ли действительности приведенные статистические данные, достаточно часто результат там зависит от методики расчетов. Тем более странным это выглядит при очевидном нынешнем кризисе в аренде московской недвижимости. Однако люди у нас в принципе достаточно законопослушные и любые даже небольшие и неуклюжие попытки властей в упрощении процедур приводят к положительным результатам.

Думаю, что цивилизованный подход в аренде квартир выгоден всем. В том числе и арендодателям, теряющим немалую сумму в качестве НДФЛ, но приобретающим официальный статус, позволяющий решать любые сопутствующие проблемы в юридической плоскости. По финансовым потерям ситуация такая: 13% – НДФЛ, если ИП – то 6% и выплаты. Патенты – в зависимости от местоположения и площади квартиры. В целом очень немало.

Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:

- Подача деклараций – это стремление людей себя обезопасить от неприятностей. Форс-мажор может быть связан с тем, что собственнику неизвестно, будут ли арендаторы исправно платить, не зальют ли они соседей и не придется ли в связи с этим нести расходы, превышающие прибыль от сдачи жилья.  Отдельная головная боль – возможность ситуации, что твоя собственность станет притоном с вытекающими отсюда разборками с правоохранительными органами и соседями. Заключив официально правильный договор и подав декларацию, человек снимает с себя основную ответственность (или может переложить ее на нанимателя), ведь всем хочется спать спокойно! К тому же при сдаче квартиры внаем ее собственник может приобрести патент с невысоким платежом, который устраивает и его, и государство. Поэтому официальная сдача жилья в наше время – это реальная возможность получить деньги без лишних моральных затрат по установленным правилам игры, и говорить при этом о том, что арендодатели не дополучат какой-то доход не имеет смысла.

Смотрим закон, рассчитываем стоимость

Чтобы детально рассмотреть ситуацию, мы попросили эксперта остановиться на конкретном примере, помимо своего мнения он приводит цифры и ссылки на законодательство.

Юрий Михеев, руководитель правового департамента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:

- В московском регионе собственники квартир могут сдавать их внаем как физические лица или став индивидуальными предпринимателями. Если с налогами для физлиц все понятно – они составят 13% от суммы, полученной за срок сдачи квартиры в аренду (при этом по истечении года собственник должен отчитаться в ИФНС, сдав декларацию 3-НДФЛ), то в случае если собственник жилой недвижимости, сдающейся в аренду, зарегистрирован в качестве ИП, есть свои нюансы. Напомню, индивидуальный предприниматель может работать как по упрощенной системе налогообложения, так и выкупив патент на определенный срок. Причем его стоимость в Москве и Московской области разная и к тому же ежегодно пересчитывается согласно изменениям в действующем законодательстве. Главное не забывать о том, что патент на аренду может купить только юридическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Каждый арендодатель может сам из открытых источников или в ближайшем подразделении налоговой службы просчитать свою выгоду. А еще лучше сравнить все «за» и «против» до принятия этого ответственного шага.

В Москве расчет стоимости патента на текущий год регулируется в соответствии с Законом «О патентной системе налогообложения» № 52 от 19 ноября 2014 г., который предусматривает изменения в аналогичный законодательный акт от 31.10.2012 г.  При этом собственник жилья, находящегося в центре Москвы (ЦАО), выложит за патент большую сумму, нежели за аналогичное жилье, сдаваемое в пределах МКАД, а тем более в Зеленограде (ЗелАО), Троицком округе (ТАО) или Новомосковском (НАО). Стоимость патента зависит не только округа, в котором расположена квартира, но и от ее площади в соответствии со следующей градацией: до 50, от 50 до 100, от 100 до 200, от 200 до 300 квадратных метров. Что касается Московской области, то здесь стоимость патента на 2015 год рассчитывается согласно Закону «О внесении изменения в Закон Московской области «О патентной системе налогообложения на территории Московской области»» от 26.11.2014 г. № 153/2014-ОЗ. При этом стоимость патента также напрямую зависит от площади сдаваемого в аренду жилья (до 70, от 70 до 150, свыше 150 квадратных метров).

Рассмотрим стоимость патента для однокомнатной квартиры площадью 32 квадратных метра в Павловом Посаде, сдаваемой в 2015 году с 1 января по 31 декабря. Если арендодатель физическое лицо, то он заплатит 18 720 рублей за год: 12 000 руб. * 12 мес. * 13% = 18 720. Если арендодатель из Подмосковья зарегистрирован в качестве ИП и находится на УСН, то он должен будет уплатить в качестве налога за 2015 год 30 901,38 руб. (12 000 руб. * 12 мес. * 6% = 8 640 руб. + взносы в ПФР 22 261 руб. 38 коп). Но сумму в 8 640 рублей при этом можно уменьшить на взносы, перечисленные в ПФР (на 8 640, если нет сотрудников).

В случае приобретения патента рассматриваемая его стоимость для  ИП составит в нынешнем году 34 213,8 руб. (площадь квартиры до 70 кв.  м, то есть база на 2015 год = 19 9207 * 6% = 11 952,42 – стоимость патента + обязательный платеж в ПФР – 22 261,38). Итого при патенте: 34 213,8 руб. в год. Как видим, в нашем случае выгоднее всего собственнику квартиры оплачивать налоги за сданное в аренду жилье как физическому лицу. К тому же у ИП с каждым годом взносы и база для исчисления патента увеличиваются. Однако  если бы в нашем примере квартира была большой площади, выгода от ее сдачи в качестве физлица была бы уже не очевидной.