Гибкость — залог успеха
Инвесторы в недоумении: получать хороший стабильный доход становится все сложнее. Ставки по вкладам снижаются вслед за ключевой ставкой, а многие сегменты рынка недвижимости стали непривлекательными для инвестиций.
В то же время появились новые, более интересные инвестиционные ниши. К примеру, доходные апартаменты, которые не просто устояли в кризисный период, но и продолжили приносить доход своим инвесторам. Такие апарт-отели имеют четко прописанные инвестиционные программы и находятся под управлением профессиональной управляющей компании.
Она обеспечивает заполняемость номеров и регулярно выплачивает прибыль инвестору. В отличие от гостиничного сегмента, именно апартаменты смогли удержать заполняемость номеров, даже несмотря на резкое снижение туристического потока.
Залогом успеха стало переориентирование номерного фонда с краткосрочной на средне- и долгосрочную аренду. Сыграли роль и особенности самого формата апартаментов.
Преимущество нашего сегмента перед классическими гостиницами в том, что в апартаментах оборудована отдельная кухонная зона, поэтому в период тотального локдауна мы быстро переключились на новый формат, рассказывает генеральный директор VALO Service Константин Сторожев.
«Благодаря этой схеме работы к июню нам удалось довести заполняемость до 50%, к середине лета она достигла плановых показателей в 80%. В августе было занято около 90% номерного фонда. Для сравнения: отели города летом были загружены в среднем всего на 5–10%. В настоящий момент VALO Hotel City загружен на 95%, результатом мы более чем удовлетворены», — отмечает эксперт.
Доход: максимальный и гарантированный
Инвестиционные программы, позволяющие получать доход с приобретенного апарт-объекта, отличаются принципом расчета прибыли. Наибольший доход дают прогрессивные программы, где прибыль зависит от сезона и заполняемости отеля. В нынешних реалиях, когда открыты пока не все границы и туристов мало, популярность набирают программы гарантированного дохода. Согласно их условиям, минимальную прибыль инвестор получает в любом случае.
К примеру, инвесторы апарт-отеля VALO подписывают с управляющей компанией договор доверительного управления (в отдельных корпусах — также и агентский договор), который подлежит регистрации в Росреестре. В нем зафиксированы все сроки и суммы выплат гарантированного дохода, инвесторы получают прибыль не на словах, а на деле.
руководитель отдела по работе с агентствами недвижимости VALO
Такое вложение выгоднее банковских вкладов, квартир для сдачи в долгосрочную аренду и других инвестиционных предложений. Например, апартамент в корпусе Mercure площадью 27,5 кв. м за второй год работы принесет минимум 528 тыс. рублей (в среднем 44 тыс. за месяц). Программа гарантированного дохода позволяет минимизировать риски и начать получать прибыль уже с первого года работы отеля, невзирая на внешние факторы вроде кризиса или вируса.
Подвоха здесь нет: минимальная сумма дохода, которую УК гарантирует по договору, примерно на 30–40% ниже ожидаемой. При этом расчет дохода с апартамента делается очень аккуратно, в него уже заложены все риски. Следовательно, обеспечить гарантированный договором доход для УК не будет сложной задачей.
Договор по такой программе подписывается на пять лет. По истечении этого срока инвестор может перейти на другую программу доходности.
Доверяй, но проверяй
В VALO подчеркивают, что к выбору объекта для инвестирования следует подходить ответственно. «В первую очередь необходимо запросить у УК предварительный расчет доходности и план действий для его достижения и посмотреть, насколько планы УК реалистичны, — рекомендует Ирина Габова. — Также важно оценить опыт и профессионализм УК».
Нелишним будет приехать в апарт-отель и лично убедиться в его работе и заполняемости. Первый апарт-отель VALO Hotel City был запущен 1 марта 2020 года — его открытие совпало с началом пандемии. Быструю реакцию управляющей компании и выход к осени на заполняемость в 95% стоит считать очень успешным стартом.
генеральный директор VALO Service
Эксперт признается, что у участников рынка есть большая надежда на снятие ограничений весной 2021 года: туристический поток, в том числе и из других стран, будет постепенно восстанавливаться, апарт-отели смогут вернуться к прежней высокой доходности. По разным данным, это 12–17% годовых.
«Согласно нашим прогнозам, арендные ставки в зимний период будут стабильными, с небольшой тенденцией роста в качественных объектах размещения, — рассказывает Константин Сторожев. — Плата за месяц размещения в VALO Hotel City с уже включенными коммунальными платежами будет в пределах 40 тыс. рублей. С такой ставкой мы планируем загрузить наш номерной фонд в зимние месяцы на 90–95%».
Выгоднее, чем жилье
Инвестировать в апартаменты удастся не только заплатив сразу всю сумму, но и воспользовавшись предложениями ипотеки и рассрочки. Тем более что ставки очень привлекательны. Одно из лучших предложений на рынке апартаментов — для покупателей юнитов комплекса VALO: Совкомбанк предлагает специальную ипотечную программу, ставка по которой составляет от 4,5% на весь период кредитования. Первоначальный взнос — от 10%.
Порог входа в программу инвестирования с гарантированным доходом от 7–8% составляет 1,5 млн рублей. Такая программа позволит инвестору не только покрывать ипотечные взносы, но и сразу начать получать пассивный доход.
Также инвесторы комплекса VALO вправе воспользоваться программой рассрочки от застройщика. Первый взнос может составить 50, 30 или 20%. Оставшуюся сумму инвестор выплачивает равными частями до 30 марта 2022 года.
