Что такое кадастровая стоимость и где она используется
Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую определяет государство по специальной методике.
Стоимость по кадастру применяется:
- для расчёта налога на имущество и налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости;
- при оформлении ипотеки, для расчёта стоимости залогового имущества;
- при расчёте размера некоторых госпошлин;
- при приватизации квартиры;
- в ряде других случаев.
Рыночная стоимость — цена объекта, за которую покупатели соглашаются его приобрести — и кадастровая стоимость могут быть достаточно близки и даже совпадать, но чаще первая выше второй. Но бывает и наоборот: к примеру, если в квартире произошёл пожар или дом пострадал от стихийного бедствия, то рыночная стоимость объекта может упасть значительно ниже кадастровой.
Стоимость по кадастру государственные органы пересчитывают раз в 2–4 года, но пересчёт возможен и вне графика, если изменились параметры объекта — например, площадь дома увеличилась после реконструкции.
Ближайшая переоценка земельных участков должна пройти в 2026 году, а для объектов капитального строительства, зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства и машино-мест она намечена на 2027 год.
Можно ли продать жильё по цене ниже кадастровой
Владелец может продать недвижимость по любой назначенной им цене, если найдётся покупатель, который готов её заплатить. Цена может быть выше кадастровой в разы, а может быть и значительно ниже — никаких запретов тут не установлено.
Но если собственник владел жилым объектом менее 5 лет, а в некоторых с случаях — менее 3 лет, например при получении квартиры в дар или по наследству, то он должен будет заплатить государству НДФЛ по ставке 13 или 15% — в зависимости от размера полученной прибыли. При этом выплату можно снизить за счёт либо фиксированного налогового вычета 1 млн рублей, либо применив схему «доход от продажи минус расходы на покупку этой недвижимости», если расходы подтверждены документально.
Если минимальный срок владения не прошёл, продавец обязан до 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать декларацию 3-НДФЛ, а затем уплатить налог не позднее 15 июля того же года.
То есть если собственник продал квартиру в 2025 году, до 30 апреля 2026-го он должен подать декларацию, а до 15 июля 2026-го — заплатить НДФЛ.
При проверке декларации Федеральная налоговая служба сравнивает рыночную цену объекта в договоре купли-продажи (ДКП) с кадастровой стоимостью. Если цена продажи равна и превышает 70% кадастровой стоимости объекта, то налоговой базой — доходом — остаётся цена по договору.
Если цена продажи менее 70% кадастровой стоимости, налоговой базой посчитают 70% кадастровой стоимости — именно от этой суммы рассчитают размер НДФЛ (пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ).
Значение стоимости по кадастру берут на начало года, когда зарегистрирован переход права собственности на недвижимость. Для новых объектов — на дату постановки их на кадастровый учёт.
Сергей купил в 2023 году квартиру за 5 млн рублей, а в декабре 2024 года продал её, указав в ДКП сумму продажи 6,8 млн руб. Переход права собственности был зарегистрирован тогда же, в декабре 2024-го.
Кадастровая стоимость квартиры на начало 2024 года составила 10 млн рублей. В апреле 2025 года Сергей подал декларацию, а затем заплатил НДФЛ в размере: (6,8 млн – 5 млн) × 13% = 234 тыс. рублей.
Но 70% кадастровой стоимости квартиры составляет 10 млн × 70% = 7 млн рублей. Поэтому налоговая рассчитала, что владелец должен заплатить (7 млн – 5 млн) × 13% = 260 тыс. рублей и доначислила дополнительно 26 тыс. рублей налога.
Для расчёта налоговый базы Федеральная налоговая служба приняла стоимость квартиры по кадастру на 1 января 2024 года, так как Росреестр зарегистрировал переход права в 2024 году.
Правило «70% кадастра» применяется, когда физическое лицо продаёт как жилые, так и нежилые объекты или земельный участок. При этом не имеет значения, является продавец налоговым резидентом РФ или нет.
Налоговый резидент России — это любой человек вне зависимости от своего гражданства, который находится в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (статья 207 Налогового кодекса РФ). Те, кто отсутствует в стране дольше, становятся нерезидентами. В течение года налоговый статус может меняться и окончательно фиксируется 31 декабря.
Новые правила с 2025 года: регионы вправе увеличивать коэффициент до 1
При расчётах проценты переводят в десятые доли — в законах такие значения называют коэффициентами: например, 70% — это коэффициент 0,7.
С 2025 года регионы РФ получили право увеличивать коэффициент с 0,7 вплоть до 1, то есть для целей налогообложения применять не правило «70% кадастра», а, скажем, «100% кадастра» (пункт 9 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ).
На начало 2025 года такие законы уже приняли и увеличили коэффициент до 1: Санкт-Петербург, Республики Карелия, Крым, Татарстан, Астраханская и Калининградская области и некоторые другие субъекты.
Если переход права по сделке произошёл в 2025 года, то в регионах, которые воспользовались новым правилом, доход по ДКП будут сравнивать с размером 100% по кадастру. Поэтому перед сделкой лучше проверить законы своего региона.
Правило применятся не к объектам, находящимся в регионах с повышенным коэффициентом, а к продавцам, которые имеют постоянную регистрацию в этих регионах. То есть важна прописка бывшего собственника на момент совершения сделки (письмо Минфина от 05.06.2025 № 03-04-05/55305).
Вадим постоянно зарегистрирован в Ленинградской области, но живёт в Санкт-Петербурге. В 2023 году он купил там квартиру за 6 млн рублей, а летом 2025 года продал её за ту же цену. Кадастровая стоимость питерской квартиры на начало 2025 года была 8,2 млн рублей.
С одной стороны, в Санкт-Петербурге теперь коэффициент 1, то есть доход продавца сравнивают не с 70% кадастровой стоимости — 8,2 млн × 0,7 = 5,74 млн, а со 100% стоимости — 8,2 млн рублей. Это больше, чем продажная цена, и за доход должны принять стоимость по кадастру.
Но у Вадима прописка в Ленобласти, где по-прежнему действует коэффициент 0,7, поэтому за доход примут сумму 6 млн рублей.
В итоге Вадим не должен будет платить НДФЛ в 2026 году, если применить схему «доходы минус расходы»: (6 млн – 6 млн) × 13% = 0 рублей.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости после продажи
Если вы считаете, что кадастровая стоимость недвижимости не соответствует рыночной цене, лучше оспорить её перед тем, как продавать объект. Затем дождаться, когда в Росреестре отразится новая стоимость, и только потом выходить на сделку.
Получить справку о кадастровой стоимости объекта на нужную дату собственник может бесплатно через портал госуслуг.
Даже бывший владелец недвижимости имеет право оспорить кадастровую стоимость, если считает её несправедливой (постановление Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.2015). Для этого надо:
- заказать оценку объекта независимому оценщику;
- написать заявление с просьбой уменьшить стоимость по кадастру и подать его в Росреестр вместе с отчётом об оценке;
- дождаться решения, если оно положительное — передать документ в Федеральную налоговую службу;
- если решение Росреестра отрицательное, то бывший владелец имеет право в течение 3 месяцев подать в суд на уменьшение кадастровой стоимости. Принципиальный момент — необходимо указать, что стоимость нужно изменить с начала того года, когда он продал объект.
Главное
— Кадастровая стоимость — это цена объекта недвижимости, которая была установлена государством.
— Если цена продажи по ДКП меньше 70% от кадастровой стоимости на начало того года, когда сделка была зарегистрирована в Росреестре, то доходом для расчёта НДФЛ налоговая посчитает 70% стоимости по кадастру.
— С 2025 года некоторые регионы для целей налогообложения применяют правило не «70% кадастра», а «100% кадастра», то есть коэффициент с 0,7 подняли до 1. При этом учитывают не место нахождение недвижимости, а место постоянной регистрации продавца на момент совершения сделки.
— Бывший собственник может оспорить кадастровую стоимость и после продажи недвижимости.
