Можно ли продать жильё ниже кадастровой стоимости и как это отразится на налоге

Что такое кадастровая стоимость и где она используется

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую определяет государство по специальной методике. 

Стоимость по кадастру применяется:

• для расчёта налога на имущество и налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости;
• при оформлении ипотеки, для расчёта стоимости залогового имущества;
• при расчёте размера некоторых госпошлин;
• при приватизации квартиры;
• в некоторых других случаях.

Рыночная стоимость — цена объекта, за которую покупатели соглашаются его приобрести — и кадастровая стоимость могут быть довольно близки и даже совпадать, но чаще рыночная выше кадастровой. Но бывает и наоборот: например, если в квартире произошёл пожар или дом пострадал от стихийного бедствия, рыночная стоимость объекта может упасть значительно ниже кадастровой.

Стоимость по кадастру государственные органы пересчитывают раз в 2–4 года, но пересчёт возможен и вне графика, если изменились параметры объекта: например, площадь дома увеличилась после реконструкции.

Во многих российских регионах очередная переоценка земельных участков пройдёт в 2026 году. Переоценка объектов капитального строительства, зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства и машино-мест запланирована на 2027 год.

Кадастровая стоимость:

что это такое и зачем она нужна

Читать

Можно ли продать жильё по цене ниже кадастровой

Владелец может продать недвижимость по любой назначенной им цене, если найдётся покупатель, который готов её заплатить. Цена может быть выше кадастровой в разы, а может быть и ниже — никаких запретов тут не установлено.

Но если собственник владел жилым объектом менее пяти лет, а в некоторых с случаях — менее трёх лет, например при получении квартиры в дар или по наследству, он обязан заплатить государству НДФЛ по ставке 13 или 15% — в зависимости от размера полученной прибыли.

При этом налог можно снизить за счёт либо фиксированного налогового вычета 1 млн рублей, либо применив формулу «доход от продажи минус расходы на покупку этой недвижимости», если расходы подтверждены документально.

Если минимальный срок владения не прошёл, продавец должен до 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать декларацию 3-НДФЛ, а затем уплатить налог не позднее 15 июля того же года. То есть если собственник продал квартиру в 2026 году, до 30 апреля 2027-го он должен подать декларацию, а до 15 июля 2027-го — заплатить НДФЛ.

Как платить налог при продаже жилья

по новым правилам

Подробнее

При проверке декларации Федеральная налоговая служба сравнивает рыночную цену объекта в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью. Если цена продажи равна и превышает 70% кадастровой стоимости объекта, то налоговой базой — доходом — остаётся цена по договору.

Если цена продажи менее 70% кадастровой стоимости, налоговой базой посчитают 70% кадастровой стоимости — именно от этой суммы рассчитают размер НДФЛ (пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ).

Значение стоимости по кадастру берут на начало года, когда зарегистрирован переход права собственности на недвижимость. Для новых объектов — на дату постановки их на кадастровый учёт.

Правило «70% кадастра» применяется, когда физическое лицо продаёт как жилые, так и нежилые объекты или земельный участок. Не имеет значения, является продавец налоговым резидентом РФ или нет.

Недвижимость нерезидентов:

как платить налоги и какие есть льготы

Читать

Почему для расчёта налога важна прописка продавца

При расчётах проценты переводят в десятые доли и называют коэффициентами: например, 70% — это коэффициент 0,7.

Российские регионы с 2025 года имеют право увеличивать коэффициент с 0,7 вплоть до 1. Следовательно, и для целей налогообложения применять не правило «70% кадастра», а «100% кадастра» (пункт 9 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ).

Субъекты РФ, которые к 2026 году подняли коэффициент до 1:

• Санкт-Петербург;
• Республика Карелия;
• Республика Крым;
• Республика Татарстан;
• Краснодарский край;
• Архангельская область;
• Астраханская область;
• Воронежская область;
• Калининградская область;
• Курганская область;
• Курская область;
• Новгородская область;
• Новосибирская область;
• Тюменская область.

Если переход права по сделке произошёл в 2025 году и позже, в субъектах, которые воспользовались этим правилом, доход по договору купли-продажи будут сравнивать со стоимостью 100% по кадастру. Поэтому перед сделкой лучше проверить законы своего региона.

Если вернуться к примеру выше, то у Сергея в 2025 году была постоянная регистрация в Ленинградской области, поэтому его доход от сделки сравнивали с 70% кадастровой стоимости квартиры. Но если бы он был прописан в Петербурге, доход от продажи сравнивали бы со 100% кадастровой стоимости: 11,8 млн × 1 = 11,8 млн рублей. В этом случае размер НДФЛ для Сергея был бы ещё больше.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Если вы считаете, что кадастровая стоимость недвижимости не соответствует рыночной цене, лучше оспорить её перед тем, как продавать объект. Затем дождаться, когда в Росреестре отразится новая стоимость, и только потом выходить на сделку.

Даже бывший владелец недвижимости имеет право оспорить кадастровую стоимость, если считает её несправедливой (постановление Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.2015). Для этого надо:

• заказать оценку объекта независимому оценщику;
• написать заявление с просьбой уменьшить стоимость по кадастру и подать его в Росреестр вместе с отчётом об оценке;
• дождаться решения: если оно положительное — передать документ в Федеральную налоговую службу;
• если решение Росреестра отрицательное, то бывший владелец имеет право в течение 3 месяцев подать в суд на уменьшение кадастровой стоимости. Принципиальный момент — необходимо указать, что стоимость нужно изменить с начала того года, когда он продал объект.

Отчёт об оценке недвижимости:

сколько стоит и как заказать

Узнать

Главное

— Кадастровая стоимость — это цена объекта недвижимости, которая была установлена государством.

— Если цена продажи по договору купли-продажи меньше 70% кадастровой стоимости на начало того года, когда сделка была зарегистрирована в Росреестре, доходом для расчёта НДФЛ налоговая посчитает 70% стоимости по кадастру.

— Регионы с 2025 года имеют право для налогообложения применять правило не «70% кадастра», а «100% кадастра», то есть поднять коэффициент с 0,7 до 1. При этом учитывают не место нахождения недвижимости, а место постоянной регистрации продавца на момент совершения сделки.

— Бывший собственник может оспорить кадастровую стоимость и после продажи недвижимости.

Сдайте или продайте свою квартиру

Разместить объявление за 0 ₽

Фото: Pawel Michalowski, Tramp57, Ultraskrip / Shutterstock / Fotodom