Как проходит сделка по продаже квартиры: пошаговая инструкция

Как проходит сделка купли-продажи

Сделка купли-продажи квартиры состоит из нескольких основных этапов, которые включают расчёты между продавцом и покупателем, подписание договора, регистрацию перехода права собственности и передачу квартиры покупателю.

В зависимости от желания и потребностей сторон, эти этапы могут проводиться в разных местах: расчёты — чаще всего в банке, договор можно подписать и в банке, и в МФЦ, и у нотариуса. Отправить документы на регистрацию тоже можно разными способами, о которых мы расскажем ниже. Но структура сделки всегда такая, каждый её этап — обязательный.

Шаг 1. Стороны выбирают способ расчётов

Расчёты обычно проводятся в отделении банка. Если покупатель квартиры оформляет ипотеку, иначе и быть не может. Но даже если он располагает необходимой для покупки квартиры суммой, стороны приезжают в отделение любого выбранного банка и проводят расчёты там: это безопасно.

В зависимости от выбранного способа расчётов происходит один из следующих сценариев:

• покупатель подписывает кредитный договор, банк открывает счёт и перечисляет туда деньги, которые продавец получит только после регистрации перехода права собственности;
• стороны открывают аккредитив — безналичный счёт, доступ к которому откроется продавцу после регистрации перехода права собственности.

Аккредитив — это самый надёжный способ перечислить деньги от покупателя продавцу. Если Росреестр по какой-то причине не зарегистрирует переход права собственности, продавец не получит денег, и у сторон будет время на исправление документов. 

В этом случае банк выступает посредником между продавцом и покупателем и гарантом того, что обе стороны получат причитающееся.

Способы расчётов
на сделке:

от аккредитива до банковской ячейки

Подробнее

Есть и другие способы, как покупатель может передать деньги продавцу. Используются они намного реже, чем аккредитив.

• Банковская ячейка. Наличные деньги закладываются в арендованную заранее ячейку: перед этим купюры можно проверить на предмет подлинности и пересчитать в счётчике банкнот. Продавец получит их после регистрации перехода права собственности. Этот способ был популярен раньше, но сегодня большинство покупок совершается безналичным способом: так надёжнее. Не нужно пересчитывать наличные, проверять их на подлинность. Банковские ячейки уходят в прошлое.
• Нотариальный депозит. Это специальный депозитный счёт нотариуса, где участники сделки могут временно разместить свои деньги. В этом случае посредником между сторонами выступает нотариус, а не банк. Этот способ используется нечасто — только при нотариальных сделках.
• Наличные из рук в руки. Сегодня практически не используется — это максимально ненадёжный способ, к тому же его собираются законодательно запретить.

Шаг 2. Стороны подписывают договор купли-продажи

Есть несколько вариантов, где проходит этот этап сделки.

В банке

После перечисления денег на аккредитив стороны остаются в банке и заключают договор там. Для этого используется переговорная комната.

Сдайте или продайте свою квартиру

Разместить объявление за 0 ₽

В отделении МФЦ

Сделку можно провести в отделении МФЦ. Это удобно, если на регистрацию документы стороны будут сдавать также в МФЦ.

У нотариуса

Если договор купли-продажи нужно заверить нотариально, стороны подписывают договор у нотариуса.

На сделку должны прийти все участники — все продавцы и все покупатели, если сделка альтернативная. Если кто-то один не явится, развалится вся цепочка: заключить сделку в этот день уже не получится.

Как проходит этап подписания договора

1. Сбор участников

Все участники сделки и их сопровождающие собираются вместе. Это продавец, покупатель (если сделка альтернативная, то все продавцы и все покупатели), их риелторы и другие специалисты, если они приглашены на сделку.

2. Проверяем документы

В последний раз тщательно проверяются документы у всех участников. Принципиальный момент: это должны быть оригиналы, притом актуальные.

Чек-лист: какие документы нужны

для продажи квартиры

Проверить

3. Проверяем договор купли-продажи

Это важный этап: не поленитесь и перечитайте договор на сделке ещё раз, даже если знаете его наизусть. Иногда многократно проверенные и прочитанные договоры подменяются прямо в день сделки. Ознакомиться надо со всеми документами, под которым вы собираетесь ставить подпись.

4. Подписываем договор купли-продажи

Стороны ставят подписи в договоре купли-продажи.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности

Теперь можно отправлять документы в Росреестр, который их рассмотрит и подтвердит переход права собственности на жильё к новому владельцу.

Документы на госрегистрацию в Росреестр можно отправить несколькими способами.

Через банк

После подписания договора в простой письменной форме банк может сам отправить документы на регистрацию. Такая услуга называется электронной регистрацией.

Через МФЦ

Если договор подписывается в простой письменной форме, участники сделки могут самостоятельно отнести его в МФЦ и сдать на госрегистрацию.

Через нотариуса

Если договор удостоверяется нотариально, отправить документы на регистрацию может сам нотариус.

Росреестр проверяет все предоставленные документы и вносит изменения в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости, федеральную базу данных объектов недвижимости. Обычно на это уходит 7–10 дней, в случае электронной регистрации через банк — до трёх дней. В некоторых банках есть платная услуга, позволяющая провести регистрацию за 1 день.

Теперь продавец может получить справку из ЕГРН, при помощи которой он раскроет аккредитив в банке.

Шаг 4. Продавец забирает деньги

Когда Росреестр подтвердит переход права собственности к покупателю, продавец может раскрыть аккредитив. Условия его раскрытия всегда прописываются в заявлении об открытии аккредитива. Минимальный пакет документов — паспорт продавца, договор купли-продажи и выписка из ЕГРН.

Раскрыв аккредитив, продавец может переложить деньги на свой счёт в этом банке, перевести в другой банк или снять их.

Шаг 5. Продавец передаёт квартиру покупателю, стороны подписывают акт приёма-передачи

Завершающий этап сделки — передача квартиры покупателю. Продавец освобождает квартиру от своих вещей и передаёт покупателю все экземпляры ключей от неё. Покупатель подписывает акт приёма-передачи квартиры и подтверждает, что она находится в надлежащем состоянии, а сам он не имеет претензий к продавцу.

Акт приёма-передачи квартиры:

зачем он нужен и как его составить

Узнать