- Когда и зачем нужно согласовывать перепланировку
- Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо
- Шаг 2. Заказываем проект перепланировки
- Шаг 3. Подаём документы на перепланировку
- Шаг 4. Нанимаем строительную бригаду
- Шаг 5. Получаем акт о завершении работ
- Что делать, если перепланировка уже сделана без согласования
- Главное
Закон разделяет понятия перепланировки и переустройства. К первому относится перенос стен, формирование проёмов, а ко второму — перенос труб и инженерных систем. Для простоты мы используем термин «перепланировка» для обоих понятий.
Когда и зачем нужно согласовывать перепланировку
Если планировка квартиры устарела, её можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Но согласование перепланировки требует времени и денег, поэтому многие делают её незаконно: просто сносят стены, не сообщая в администрацию и не меняя техпаспорт.
У кого-то получается прожить с несогласованной перепланировкой не один десяток лет, другие пытаются узаконить её после, а третьи рискуют потерять жильё. Если о незаконной перепланировке узнает администрация или управляющая компания, они имеют право потребовать вернуть всё как было — это в лучшем случае. В худшем — есть шанс лишиться квартиры.
Такие случаи не редкость. Если собственник игнорирует решение суда и не восстанавливает нарушенные конструкции, квартира может быть продана с торгов.
— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.
— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заёмщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.
— Громкие работы могут привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию, а те — в суд.
— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны — санузел, кухня — в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей — над жилыми комнатами.
— Чтобы дом не рухнул после демонтажа несущих стен.
Процесс согласования перепланировки в разных регионах отличается.
В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение можно только онлайн. Если перепланировка несложная и дом типовой серии, то проект можно взять бесплатно из регионального каталога.
В других регионах можно подать документы онлайн или обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект сделать на заказ.
Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо
Для начала надо понять, нужно ли согласование вообще. Есть работы, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.
— Если перегородки внутри квартиры остаются без изменений;
— если дверные и оконные проёмы остаются на месте;
— если двери остаются на местах, предусмотренных на плане БТИ;
— если конструкция пола не меняется;
— если сантехника, трубы, газопровод — всё остаётся на своих местах.
Шаг 2. Заказываем проект перепланировки
Если перепланировке всё же быть, надо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Выберите компанию и проверьте на сайте соответствующей СРО, значится ли компания в таком реестре или нет.
Составление проекта перепланировки займёт от 2 до 10 дней в зависимости от региона. А вот цена составления одного и того же проекта может отличаться в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных компаний в вашем регионе — так вы сэкономите.
Москвичам повезло больше остальных: у них есть шанс получить проект бесплатно. В столице существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий, откуда можно взять готовый проект.
В регионах версий каталога, утверждённых местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет.
Вместе с готовым проектом заказчику выдаётся техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.
Итак, у вас на руках должно быть 2 новых документа:
- проект перепланировки;
- техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.
Какие работы нельзя согласовать, а значит, и проводить
- Сносить несущие стены, но можно сделать проём в несущей стене. Узнать, несущая стена или нет, можно на поэтажном плане. Несущие стены обозначены жирными линиями, ненесущие — тонкими.
- Выводить радиаторы центрального отопления на балкон или лоджию.
- Объединять жилую комнату с холодной лоджией или с любым балконом.
- Увеличивать площадь газифицированной кухни, объединять её с гостиной.
- Организовывать мокрые зоны над сухими.
- Демонтировать вентканал или объединять вентканалы кухни и санузла.
Шаг 3. Подаём документы на перепланировку
Перечень документов, которые нужны для перепланировки, установлен Жилищным кодексом РФ. Кратко их перечислим.
Какие документы нужны для согласования перепланировки:
- проект перепланировки;
- техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
- заявление на перепланировку;
- нотариально заверенное согласие сособственников квартиры;
- правоустанавливающие документы: ДДУ, договор купли-продажи/мены/дарения и акт приёма-передачи квартиры;
- техпаспорт.
Если право собственности на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то правоустанавливающие документы и техпаспорт представлять не нужно: данные о них возьмут из базы.
Если планируется перепланировка в здании, представляющем культурную и историческую ценность, потребуется заключение региональных органов охраны объектов культурного наследия. Такое заключение может получить собственник квартиры или орган регистрации, если данные о праве есть в ЕГРН.
Перепланировка, которая затрагивает общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должна быть согласована на общем собрании таких собственников. А перепланировка, в результате которой общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме уменьшится — например, присоединение части лестничной клетки, чердака или мансарды к квартире — требует получить согласие всех собственников.
Куда подавать документы на перепланировку
В Москве документы на перепланировку подаются онлайн, на сайте mos.ru: «Услуги» → «Жильё, недвижимость, земля» → «Перепланировка» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».
В других регионах документы можно подать в МФЦ, в администрацию или онлайн — на «Госуслугах».
Скриншот с www.gosuslugi.ru
Услуга доступна не для всех регионов. Если ваш регион есть в списке на портале госуслуг, выберите его → выберите услугу — согласовать перепланировку или завершение работ, а также тип помещения, форму собственности и другие параметры. После — переходите к формированию заявления.
Скриншот с www.gosuslugi.ru
Уведомление о согласовании перепланировки помещения в многоквартирном доме придёт в личный кабинет.
Если вашего региона в списке нет, вы всё равно можете подать заявление в электронном виде, но на рассмотрение заявки уйдёт уже 45 дней.
После подачи документов ждём — 15 дней, если ваш регион есть в списке для упрощённой подачи, и 45 дней, если вашего региона там нет или если вы обращались через МФЦ или администрацию. Когда разрешение на перепланировку получено, наступает время ремонтных и перепланировочных работ.
Шаг 4. Нанимаем строительную бригаду
Нанимаем бригаду рабочих и строго следим, чтобы все изменения соответствовали утверждённому проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит всё переделывать.
Некоторые виды работ имеет право проводить только подрядчик, имеющий допуск СРО. Это скрытые работы, которые затрагивают сети и инженерно-техническое оборудование, а также работы с несущими конструкциями здания.
Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или те, что остались после сноса.
Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.
При проведении работ соблюдайте режим тишины. Читайте подробнее о том, когда строительные работы проводить можно, а когда нельзя.
Срок действия решения о согласовании перепланировки устанавливают региональные и муниципальные акты, в большинстве случаев он составляет 1 год. Приятное исключение — Москва: в столице этот срок равен 18 месяцам. За это время надо завершить перепланировку и подать заявление на получение акта о выполнении работ.
Шаг 5. Получаем акт о завершении работ
Когда перепланировка завершена, собственнику квартиры нужно направить местной администрации уведомление о завершении работ и новый технический план квартиры. В некоторых регионах это можно сделать через «Госуслуги».
Принимать перепланировку придёт межведомственная комиссия. После осмотра она выдаст акт о завершённой перепланировке и переустройстве помещения, который подтверждает, что всё произведено по закону и в соответствии с проектом. Если у вас несложная перепланировка, возможно, к вам придут только представители жилищной инспекции — в некоторых регионах такое допускается.
Если комиссия установила, что все работы выполнены согласно проекту, местная администрация самостоятельно направляет в Росреестр заявление о кадастровом учёте или госрегистрации права на перепланированную квартиру.
Что делать, если перепланировка была сделана без согласования
Согласовать перепланировку можно и после того, как работы были выполнены. В этом случае перепланировка называется самовольной, а процедура её согласования в целом аналогична той, что мы уже описали. Но есть и отличия.
Некоторые документы, которые необходимы для получения акта о завершении работ, подготовить после окончания перепланировки очень трудно. Например, если были затронуты инженерные сети, которые не находятся в открытом доступе: подготовить акты скрытых работ после окончания перепланировки не получится. Но документ всё равно нужен, а это значит, что скрытые работы придётся вскрывать, фиксировать и снова зашивать.
Циан-помощник упрощает поиск
Проект перепланировки придётся подготовить постфактум, а межведомственная комиссия так же, как и в описанном выше случае, будет сначала согласовывать сам проект, а затем — сверять соответствие всех работ этому проекту. Если при осмотре квартиры межведомственная комиссия выявит отклонения от проекта, перепланировку не примут в целом, пока отклонения не будут устранены.
Юристы не рекомендуют делать перепланировку квартиры до согласования её проекта, поскольку в этом случае возникают серьёзные риски:
- часть изменений согласовать будет невозможно, и придётся возвращать всё как было;
- согласование других изменений останется под вопросом: их нужно будет одобрить на общем собрании собственников.
Но делать перепланировку без проекта, подготовленного специализированной организацией, нельзя тем более: это создаёт угрозу безопасности здания и может нарушить работу инженерно-технических сетей.
Самовольная перепланировка может быть легализована и в судебном порядке: собственник подаёт в суд иск о сохранении помещения в перепланированном состоянии. Но имейте в виду: те изменения, которые по закону нельзя согласовать в административном порядке, через суд согласовать тоже не получится.
Главное
— Перепланировку помещения нужно делать только после согласования проекта. Такой проект пишет специализированная компания, имеющая допуск СРО.
— Подать документы на перепланировку можно лично в администрации или МФЦ, а можно онлайн — через «Госуслуги».
— Скрытые работы нужно сдать комиссии и только после этого их закрывать.
— Сроки выполнения работ устанавливает регион. Обычно срок составляет один год, в Москве — полтора года.
— Перепланировку можно согласовать и после её проведения, но если работы выполнены с нарушениями закона, всё придётся вернуть как было.
Фото: Archi_Viz, Elizaveta Galitckaia, Ground Picture, Matej Kastelic / Shutterstock / Fotodom
