- Кому, почему и когда выделяют доли в жилье с маткапиталом
- Как определить размер выделяемых долей
- Кого надо наделять долями, а кого — нет
- Доли выделили, а позднее родился ещё один ребёнок
- Как оформить выделение долей
- Какие документы нужны для регистрации соглашения о выделении детских долей
- Что будет, если доли не выделить
- Главное
Семья Орловых получила федеральный материнский капитал после рождения второго ребёнка в 2022 году и вложила его в покупку квартиры, воспользовавшись семейной ипотекой.
В семье Петровых первый ребёнок родился в 2020 году, а в 2023-м они улучшили жилищные условия — переехали в загородный дом. Для его покупки семья использовала деньги от продажи квартиры и средства маткапитала.
И у Орловых, и у Петровых появилась обязанность наделить членов семьи долями в приобретённом жилье.
Выясняем, какого размера должны быть эти доли; почему надо выделять всем членам семьи, а не только ребёнку, за которого получен маткапитал; почему Петровы обязаны сделать это в течение полугода после покупки, а у Орловых так быстро не получится.
Кому, почему и когда выделяют доли в жилье с маткапиталом
Жильё, купленное с использованием федерального материнского капитала, нужно оформить в общую собственность всех членов семьи с определением размера долей по соглашению (пункт 15.1 Правил направления маткапитала на улучшение жилищных условий).
При использовании маткапитала для улучшения жилищных условий можно не оформлять нотариальное обязательство о выделении детям долей. Но отменили с 2020 года только этот платный документ, а не саму обязанность их выделять.
Федеральная программа поддержки семей с детьми действует с 2007 года. До 2019 года маткапитал выдавали только при рождении второго ребёнка. С 2020 года господдержка стала доступна и при появлении первенца, а при рождении второго ребёнка положена доплата.
В 2025 году за первого ребёнка дают 690 тыс. рублей. При появлении второго ребёнка выплатят 912 тыс. рублей, если семья не получала маткапитал на первенца, и 222 тыс. рублей, если получала. Субсидия распространяется и на усыновлённых детей.
Материнский капитал разрешается использовать только целевым образом.
Маткапитал можно направить на:
- улучшение жилищных условий: покупку комнаты, квартиры, приобретение, строительство или реконструкцию частного дома;
- образование детей;
- накопительную пенсию матери или отца, если он самостоятельно воспитывает родных или усыновлённых детей;
- адаптацию детей с инвалидностью;
- ежемесячные выплаты на ребёнка для семей с доходом меньше двух прожиточных минимумов на душу населения в регионе.
Потратить маткапитал на погашение ипотеки или на первоначальный взнос по жилищному кредиту допускается сразу после получения сертификата — для этого не придётся ждать трёхлетия ребёнка.
Если в сделке не было кредитных денег — как у Петровых, которые купили дом за счёт продажи квартиры, а остаток добрали за счёт маткапитала, доли в жилье нужно выделить в течение 6 месяцев после покупки.
Если материнский капитал семья вложила в ипотеку, как сделали Орловы, то доли надо выделить в течение полугода после снятия с жилья обременения, то есть когда родители полностью погасят кредит.
Можно сделать это и сразу после оформления жилья в собственность, если банк-кредитор не против.
Доли надо выделить именно в той недвижимости, при покупке которой использовался маткапитал.
Росреестр в 2022 году опубликовал разъяснения по этому вопросу, указав, что в законодательстве нет запрета на оформление в долевую собственность жилья под залогом (письмо № 14-9078-ТГ/22), но всё упирается в согласие банка.
На практике кредитные организации далеко не всегда разрешают выделение долей, потому что для них это невыгодно: если заёмщик перестанет платить, отсудить квартиру с детскими долями будет сложнее.
Как определить размер выделяемых долей
Жильё, купленное с использованием маткапитала, необходимо оформить в общую собственность всех членов семьи с определением размера долей по соглашению.
В законе не указан точный размер долей и не прописан алгоритм расчёта. Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере не меньшем, чем процент вложенного материнского капитала по отношению к общей сумме стоимости объекта. Такой же позиции придерживается Верховный суд.
Семья купила квартиру площадью 45 кв. м за 5 млн рублей, вложив в неё 500 тыс. рублей маткапитала (10% её стоимости). Остальная сумма была общими средствами супругов.
Семья состоит из четырёх человек, и каждому надо выделить долю: 10% : 4 = 2,5%. Если считать в метрах от общей площади, это будет 1,13 кв. м. В соглашении о выделении долей это число указывается в долях.
Для квартиры площадью 45 кв. м 1 кв. м в долях — это 1/45. Нужно выделить не меньше 1,13 кв. м, поэтому округляем до 2 кв. м, то есть до 2/45.
Таким образом, каждому из детей выделяется по 2/45 квартиры, доли жены и мужа — тоже по 2/45. В совместной собственности супругов остаётся 37/45.
В 2022 году вступили в силу поправки к Жилищному кодексу РФ, которые запрещают выделять микродоли — менее 6 кв. м общей площади жилья. Но при исполнении обязательств, связанных с использованием маткапитала, это ограничение не работает (часть 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ).
Кого надо наделять долями, а кого — нет
Долями необходимо наделить членов семьи: супругов и детей. Если владельцем сертификата является мать, то учитываются и её дети от первого брака.
Не выделяют доли мужу, от которого в браке нет детей, а также отцу детей, с которым их мать развелась до того, как использовала средства маткапитала.
Пример 1
В 2020 году после рождения первого ребёнка семья Ивановых получила право на маткапитал и вложила его в новостройку как первоначальный взнос по ипотеке.
В декабре 2023 года Ивановы закрыли кредит и сняли с жилья обременение. Перед этим, в ноябре, у них родился второй ребёнок. В феврале 2024 года они выделили доли, которые получили супруги и оба ребёнка, потому что они были на момент, когда родители исполняли обязательство по выделению долей.
Пример 2
Мария повторно вышла замуж в 2017 году, от прошлого брака у неё был ребёнок. В 2020 году в новой семье родился малыш, за которого она получила маткапитал. В 2023 году семья купила квартиру на вторичном рынке, вложив в неё и средства маткапитала.
При выделении долей их получили Мария, двое её детей и второй муж, так как он является отцом второго ребёнка и состоит в официальном браке с Марией. Если бы брак не был зарегистрирован, доли бы выделили только матери и двум её детям.
Пример 3
Наталья получила сертификат на маткапитал после того, как у неё в апреле 2021 года родился первенец. В начале 2023 года она вышла замуж. Весной 2025 года Наталья средствами маткапитала погасила остаток ипотеки на дом, который купила в 2018-м. Доли в жилье она выделила себе и ребёнку, так как её муж отцом ребёнка не является.
Доли выделили, а позднее родился ещё один ребёнок
Как поступать в этой ситуации — спорный вопрос. В законе прямо не сформулировано, надо ли выделять доли детям, которые родились после того, как доли уже были распределены. В нём говорится, что приобретённое с помощью маткапитала жильё необходимо оформить в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей, «в том числе первого, второго, третьего и последующих» (часть 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ).
Но кого считать «последующими детьми» не конкретизируется, в том числе нет ограничений по времени их рождения.
Мнения ведомств по этому поводу расходятся: так, Социальный фонд России считает, что в законе прямого требования нет, поэтому переоформлять уже распределённые доли не требуется (письмо № СЧ-28-19/13781 от 05.07.2019).
А Росреестр придерживается другой точки зрения: раз маткапитал использован для улучшения жилищных условий семьи, то и доли в нём должны быть у всех её членов. Условие о пересмотре размера долей после того, как в семье родятся ещё дети, должно быть быть прописано отдельно — при составлении соглашения (письмо № 14-09961-ГЕ/19 от 10.10.2019).
Этот вопрос становится актуальным, например, при продаже квартиры с детскими долями покупателям с кредитными деньгами: банки, видя в документах «обделённых» детей, не одобряют сделку. Такая квартира становится предметом залога, а сделки с жильём, в котором не выделены детские доли, суды легко признают недействительными. То есть банк лишится залога, не говоря уже о покупателях, которые могут остаться без квартиры.
Если продавец готов на хлопоты по перераспределению долей, ему никто не помешает это сделать, но выделить долю новому ребёнку можно только из долей совершеннолетних членов семьи.
Любые действия с долями несовершеннолетних детей можно провести только с разрешения опеки, которая, скорее всего, откажет по причине того, что это ухудшает условия детей. То, что потом родители купят лучшее жильё, опеку может не устроить.
Пока неоднозначность в законе не устранена, нотариусы советуют наделять долями всех детей в семье, чтобы потом при продаже жилья не возникли проблемы.
Как оформить выделение долей
Ситуация 1. Жильё куплено как совместная собственность супругов
Если жильё куплено в браке без заключения брачного договора, то оно является совместной собственностью супругов, даже если в документах собственником значится кто-то один.
В этом случае, чтобы исполнить обязательства, родителям надо выделить доли детям из совместной собственности. Родительские доли в этом случае остаются в совместной собственности супругов.
Если обратиться к примеру выше, где семья из родителей и двух детей купила квартиру площадью 45 кв. м, то в соглашении выделяются доли детей — по 2/45 на каждого, а в совместной собственности супругов остаются 41/45.
За годы реализации программы эта практика менялась, но в 2022 году Росреестр официально разъяснил свою позицию: детские доли выделяем, собственность супругов не трогаем.
Соглашение подписывают все стороны, за ребёнка младше 14 лет расписывается законный представитель — родитель, опекун, попечитель, а дети старше 14 лет расписываются сами.
Если выделять только детские доли, соглашение составляется в простой письменной форме, без участия нотариуса.
Ситуация 2. Супруги купили жильё в долевую собственность
Покупка квартиры в долевую собственность возможна, если между супругами заключён брачный договор. В этом случае размеры долей меняются только через нотариуса.
Супруги вместе приходят к нотариусу, который составляет соглашение, где одновременно выделяет доли родителей и детей, и заверяет его.
С собой надо иметь паспорта, свидетельства о рождении всех детей, документы на жильё, свидетельство о браке. Стоимость оформления соглашения зависит от региона. В среднем по стране это 7–10 тыс. рублей, к этой сумме добавляют 0,5% кадастровой стоимости квартиры, но не менее 200 рублей и не более 20 тыс. рублей.
Ситуация 3. Недвижимость появилась до брака
Если жильё покупалось кем-то из родителей до заключения брака, то режима общей собственности между супругами не возникло. Поэтому собственник вправе выделить супругу и детям по небольшой доле соразмерно их части маткапитала, а остальную часть определить как свою долю.
Если взять в качестве примера квартиру площадью 45 кв. м, купленную супругом до брака за 5 млн рублей, маткапитал в размере 500 тыс. рублей (10% стоимости) и семью из четырёх человек, то супруге и детям надо будет выделить по 2/45 доли на каждого, а в собственности супруга останется 39/45 квартиры.
Соглашение, в котором собственник выделит доли себе, супруге и детям, можно будет составить в простой письменной форме, без нотариуса. Документ подписывают все члены семьи старше 14 лет, за младших детей расписывается один из родителей.
Ситуация 4. Что делать, если супруги развелись
Если маткапитал использовали на покупку недвижимости, когда родители (усыновители) состояли в официальном браке, право на долю в этом жилье сохраняется и после их развода. Поэтому долю бывшему супругу всё равно придётся выделить. Только после этого он сможет передать её второму родителю или ребёнку — допустим, продать или подарить.
При отсутствии разногласий и если недвижимость не была совместной собственностью супругов (куплена до брака), для выделения долей достаточно подписать соглашение в простой письменной форме. Дополнительно уточнять, что супруги развелись, в документе не надо.
Если материнский капитал вложен в совместную собственность, выделение долей можно совместить с процессом раздела имущества. Если супругам удастся договориться, тогда соглашение о разделе имущества и выделении долей они подписывают у нотариуса, если нет — всё это придётся делать в суде.
Какие документы нужны для регистрации соглашения о выделении детских долей
Выделение долей необходимо зарегистрировать в Росреестре, сделать это можно через МФЦ.
Для регистрации потребуются:
- заявление от каждого собственника жилья;
- правоустанавливающие документы на недвижимость: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. п.;
- соглашение о выделении долей: количество экземпляров равно числу тех, кому выделяют доли, плюс один экземпляр для Росреестра;
- паспорта мужа, жены и детей старше 14 лет;
- свидетельства о рождении всех детей;
- свидетельство о браке, если часть квартиры останется в совместной собственности;
- чеки об уплате госпошлины.
С 1 января 2025 года госпошлина составляет 4 тыс. рублей на всех членов семьи. Уплатить её надо частями от лица каждого, кому выделяется доля (статья 333.18 Налогового кодекса РФ).
Например, если семья состоит из четырёх человек, то госпошлина за каждого будет 4 тыс. : 4 = 1 тыс. рублей.
МФЦ направит документы в Росреестр в течение 2 дней. Далее у ведомства есть 3 рабочих дня на их рассмотрение. После этого Росреестр либо зарегистрирует выделение долей, и родители исполнят свои обязательства, либо приостановит регистрацию соглашения, либо откажет в этом. В любом случае из МФЦ придёт уведомление.
При приостановке регистрации у супругов есть 3 месяца, чтобы решить возникшую проблему. По письменному заявлению этот срок могут увеличить до полугода.
Что будет, если доли не выделить
Владелец сертификата, в установленный срок не выделивший доли, тем самым нарушает свои обязательства перед государством. При плановой проверке прокуратура выявит нарушение и может обязать семью выделить доли по суду или потребовать вернуть деньги в Социальный фонд.
В случае продажи квартиры без выделения долей сделку могут признать недействительной и отменить через суд. Обычно такие процессы инициализирует опека. При этом покупателю вернут деньги, а родителей обяжут вернуть маткапитал в Социальный фонд.
Но есть прецеденты, когда сделку признавали недействительной только в части детских долей. После чего новые собственники получали недвижимость, в которой доли — обычно небольшие — принадлежали посторонним детям.
Поэтому, если вы покупаете жильё у семьи с детьми, проверьте, использовался ли при покупке этой недвижимости маткапитал, и если да, то всё ли в порядке с выделением детских долей.
В частности, для подстраховки можно запросить у собственников справку из Социального фонда о том, на что был использован маткапитал, и информацию о числе детей в семье. Или попросить владельца сертификата показать, какая сумма материнского капитала лежит на счёте в Социальном фонде. Это можно сделать онлайн, через портал госуслуг.
Процедура наделения детей долями не так проста и имеет далеко идущие последствия. Поэтому перед тем как принять окончательное решение об использовании материнского капитала на улучшение жилищных условий, стоит серьёзно подумать.
Главное
— Если при покупке жилья использовался маткапитал, оно должно быть оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи.
— Доли должны быть выделены в течение полугода после покупки жилья, а в случае приобретения в ипотеку — в течение полугода после снятия с него обременения.
— Размер долей определяют по соглашению — закон это не регламентирует.
— Поправка 2022 года, запрещающая выделять микродоли менее 6 кв. м, не применяется к жилью с вложенным материнским капиталом.
— Если доли не выделить, родителей или обяжут сделать это в судебном порядке, или потребуют вернуть субсидию в Социальный фонд России.
— Сделку по продаже квартиры с вложенным маткапиталом, но без выделенных долей, могут признать недействительной.
