- Что такое регистрация сделки купли-продажи
- Какие документы понадобятся для регистрации сделки
- Порядок действий, чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи в МФЦ
- Сроки оформления регистрации права собственности через МФЦ, почему в ней могут отказать
- Плюсы и минусы регистрации договора купли-продажи через МФЦ
- Как оформить сделку купли-продажи квартиры в ипотеку
- Главное
Что такое регистрация сделки купли-продажи
Регистрация сделки — внесение в специальный реестр информации о том, что у недвижимости сменился владелец. Только после проведения этой процедуры покупатель становится полноценным собственником и получает право владеть, распоряжаться и пользоваться купленным объектом. Для продавца это тоже принципиальный этап — чаще всего он получает деньги только после государственной регистрации сделки.
Регистрация сделки — обязанность продавца и покупателя объекта недвижимости.
Сделку регистрируют в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо её называют Росреестр. Это ведомство ведёт учёт всей недвижимости в стране и контролирует законность сделок.
Сведения обо всех зарегистрированных объектах, включая данные о собственниках — и нынешних, и бывших, Росреестр хранит в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Информация в ЕГРН постоянно обновляется, в том числе за счёт того, что участники сделок подают о них данные в Росреестр.
Без выписки из ЕГРН сделка невозможна — сейчас этот документ подтверждает право собственности на недвижимость. До 2016 года для этого использовалось бумажное свидетельство о праве собственности.
Документы для регистрации сделки купли-продажи физическим лицам можно подать через многофункциональные центры предоставления государственных услуг (МФЦ).
Какие документы понадобятся для регистрации сделки
Для регистрации сделки купли-продажи в МФЦ нужно представить только основные документы:
1. Договор, на основании которого совершается сделка. Документ распечатывается и подписывается в нескольких экземплярах: по одному на каждого участника сделки.
2. Паспорта всех участников сделки и/или свидетельства о рождении детей до 14 лет, если они есть в числе собственников.
3. Заявление о предоставлении государственной услуги — его заполняет сотрудник МФЦ.
4. Квитанцию об уплате госпошлины, опционально: уплатить её надо, но распечатывать не обязательно.
5. Нотариальную доверенность, если одну из сторон заменяет доверенное лицо.
6. Разрешение на сделку от органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний или недееспособный. Документ не понадобится, если договор купли-продажи составлен в нотариальной форме.
7. Нотариальное согласие супруга(-и) на сделку, если продавец состоит в браке и продаёт недвижимость, приобретённую в браке; свидетельство о браке и, если он есть, брачный договор.
Имеет смысл заранее сделать хотя бы по две копии всех документов, которые могут потребоваться.
Росреестр стремится минимизировать бумажный документооборот. Поэтому ваш пакет документов специалисты МФЦ переведут в электронный вид, а на бумажных экземплярах проставят штамп.
Все остальные документы, которые обычно собирают продавец и покупатель: справки из нарко- и психоневрологических диспансеров, выписку из БТИ, справки о зарегистрированных в квартире лицах, об отсутствии задолженности и тому подобное, необходимы только для того, чтобы сделка была безопасной для обеих сторон. Непосредственно для регистрации они не требуются.
Порядок действий, чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи в МФЦ
Пошаговая инструкция для регистрации договора купли-продажи в МФЦ:
1. Запишитесь на приём в МФЦ через портал региональных госуслуг — скажем, в Москве это делается через mos.ru (потребуется авторизация).
- Найдите услугу «Кадастровый учёт и (или) регистрация прав на объект недвижимости».
- Выберите адрес удобного вам отделения МФЦ, дату и время визита.
- Укажите, по какому количеству пакетов документов вы будете проводить регистрацию. Под пакетами подразумевается количество сделок, по которым нужно оформить переход права собственности. За один приём можно оформить не более трёх пакетов.
- Заполните сведения о заявителе. Как правило, используется автозаполнение: данные подгружаются из вашего профиля.
- Нажмите кнопку «Подтвердить запись» — вы записаны.
Если при заключении сделки вы пользуетесь услугами банка, бронируйте время и место для сделки в банке и в МФЦ на один день.
2. Уплатите госпошлину за оформление перехода права собственности. Обычно её оплачивает покупатель. Для физических лиц госпошлина составляет:
- 4 тыс. рублей — если кадастровая стоимость недвижимости не превышает 20 млн рублей или не установлена;
- 0,02% кадастровой стоимости на дату обращения в Росреестр, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. рублей, если кадастровая стоимость объекта более 20 млн рублей;
- 700 рублей — за регистрацию участка для ведения личного подсобного или дачного хозяйства.
Как можно уплатить госпошлину:
- через банкомат или терминал оплаты в МФЦ;
- через отделение банка (в кассе);
- через мобильное приложение банка или через интернет-банк;
- через «Госуслуги».
Перед оплатой уточните актуальные реквизиты.
3. В назначенный день стороны встречаются в отделении банка или в офисе риелтора для подписания договора купли-продажи и проведения расчётов — обычно это аккредитив, сервис безопасных расчётов, ячейка.
4. Затем все участники сделки приходят в выбранный офис МФЦ, берут талон и ожидают вызова.
5. Специалист МФЦ заполняет заявление и забирает документы из списка выше.
6. После проверки документов заявители получают уведомления, что заявление принято, с описью документов. Обратите внимание: в уведомлении должна быть проставлена ориентировочная дата регистрации.
7. МФЦ самостоятельно направляет пакет документов в Росреестр.
Сроки оформления регистрации права собственности через МФЦ, почему в ней могут отказать
Обычно при подаче документов через МФЦ на первичную проверку отводится 9 рабочих дней. Это установлено статьёй 16 Федерального закона № 218-ФЗ.
Если всё в порядке, документы из Росреестра возвращаются в то же отделение, откуда и были направлены. Об этом приходит СМС, письмо или уведомление на портале госуслуг. Получив уведомление, можно ехать в МФЦ и забирать готовый бумажный комплект документов. С собой необходимо взять паспорт. Продавцу для доступа к деньгам потребуется ЕГРН на имя покупателя, и в МФЦ сразу спрашивают, понадобится ли выписка.
Отслеживать готовность регистрации сделки можно:
- на сайте Росреестра в разделе «Проверить статус заявления»;
- по телефону горячей линии Росреестра: 8 800 100–34–34.
Если бумажная версия не требуется, ехать никуда не надо — всё сохраняется в ЕГРН в электронном виде. Помните, что для разных действий с недвижимостью обычно требуется свежая выписка из ЕГРН — старая не подойдёт. Так что, если в ближайшее время вы не планируете никаких шагов, возможно, выписка и вам не понадобится.
Иногда ведомству требуется больше времени на дополнительную проверку, обычно её сроки не превышают 15 рабочих дней.
Если что-то пошло не так, Росреестр сообщает о приостановке государственной регистрации. Чаще всего это происходит из-за нехватки каких-то документов или ошибки в них. На устранение таких недостатков участникам сделки отводится 3 месяца. Не успели — получите отказ в регистрации. Далее всё придётся начинать с начала.
Случается, что Росреестр при проверке обнаруживает нарушение закона — это становится причиной для отказа в регистрации перехода права собственности. К примеру, сделка не состоится, если на недвижимость наложено обременение, если речь идёт о продаже доли квартиры — такие сделки проходят через нотариуса — и некоторых других случаях.
Плюсы и минусы регистрации договора купли-продажи через МФЦ
| Плюсы | Минусы |
| Нет необходимости ехать далеко — подойдёт любое отделение МФЦ. Большинство из них работают и в выходные | Возможны очереди — даже несмотря на запись. Не всегда удаётся записаться на удобное время |
| Сотрудники МФЦ привыкли помогать клиентам, которые не разбираются в бюрократических процедурах. Так что без помощи вы не останетесь, даже если проводите сделку без риелтора | Сотрудники МФЦ — эксперты-универсалы. Но не все из них разбираются в вопросах регистрации достаточно хорошо, чтобы ещё на начальном этапе проверки увидеть все ошибки. Так что есть риск, что пакет документов вернут для доработки |
| В отделениях МФЦ предоставляются дополнительные услуги — например, здесь можно уплатить госпошлину | Многофункциональность имеет и обратную сторону: существует минимальная вероятность, что документы потеряются или где-то будет сбой |
| Фиксированная стоимость и прозрачность процесса. В МФЦ не навязывают дополнительные услуги, а статус заявления в Росреестре легко отследить по номеру в расписке | — |
Как оформить сделку купли-продажи квартиры в ипотеку
Основной нюанс такой сделки — в наличии обременения. До тех пор, пока заёмщик не выплатит ипотечный кредит, квартира находится в залоге у банка. Поэтому собственник не может просто продать жильё — сделку должен одобрить банк-кредитор.
После получения разрешения заёмщик обязан закрыть или переоформить кредит. Затем с квартиры снимается обременение и регистрируется переход права собственности.
Процедура регистрации сделки в МФЦ проходит в том же порядке, но к пакету документов следует добавить документы о снятии с квартиры обременения. Деньги продавец получает после того, как сделка будет зарегистрирована.
Главное
— Переход права собственности после подписания договора купли-продажи можно зарегистрировать через МФЦ. Внесение сведений в ЕГРН — обязательный этап сделки.
— Госпошлина за продажу квартиры кадастровой стоимостью до 20 млн рублей составляет 4 тыс. рублей. Уплатить её можно в МФЦ.
— Срок для обработки заявления в МФЦ — до 9 рабочих дней.
— При выявлении ошибок или нехватки документов регистрацию сделки приостановят. Если нарушен закон, договор купли-продажи может быть признан недействительным.
Фото: Alexander Chesarev, Chebotaeva Ekaterina, Tero Vesalainen / Shutterstock / Fotodom
