С исками, связанными с плохим качеством общедомового имущества, дольщики обращаются в суд крайне редко. И зря!
Адвокат коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» Анастасия Колесникова рассказала ЦИАН.Журналу о том, как жильцам отстоять свои права.
Некондиционные окна
- Анастасия, совсем недавно вы заставили застройщика заменить все окна в местах общего пользования в новостройке. Расскажите об этом.
- Жители нового дома по адресу: Химкинский бульвар, д.14, корп. 2, стали обращать внимание на то, что окна в подъездах стали плохо открываться и закрываться, во время дождя вода заливалась в холлы. На первых этажах окна в местах общего пользования вообще не открывались, что противоречит правилам пожарной безопасности. Когда люди заметили, что вода стала попадать в лифтовые шахты, решили принимать серьезные меры, ведь вода могла залить оборудование, которое находится внутри шахт.
Собственники обратились к нам за помощью. Помимо основной проблемы была еще одна: гарантийный срок на общедомовое имущество (он составляет 5 лет), во время которого можно предъявлять претензии к застройщику, подходил к концу. Однако мы успели отправить претензию за неделю до окончания гарантийного срока и подать иск. Также была проведена досудебная экспертиза, выявившая причины плохого качества окон, составлены акты осмотра.
Заключение специалистов показали, что имеют место существенные недостатки при строительстве: многочисленные нарушения ГОСТов, СНИПов и т.д.
Мы обратились в Тушинский районный суд Москвы. Конечно, застройщик сопротивлялся, судом по делу была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза. Застройщик пытался оспорить и ее результаты, настаивал на проведении повторной экспертизы. Однако суд отказал застройщику в ее проведении, принял решение в пользу жителей дома и обязал застройщика заменить все оконные блоки (их было 360) в местах общего пользования. Застройщик подал апелляцию, и просил решение отменить. Но суд счел наши доказательства достаточными и обязал девелоперскую компанию заменить все окна в течение 45 дней. Это, конечно, беспрецедентный случай, когда застройщика обязали выполнить такие масштабные работы.
И один в суде воин
- Как часто жителям в подобных случаях удается отстоять свои права в суде?
- Дело в том, что иски в защиту общего имущества составляют крайне малый процент в общем числе претензий к застройщику по качеству. Львиная доля судебных процессов – это качество самих квартир. Как правило, люди не готовы обращаться в суд: боятся, что их не поддержат соседи, опасаются судебных издержек, верят мифам «в судах все куплено», «невозможно добиться справедливости», кто-то считает себя крохотным винтиком, неспособным тягаться с такой махиной как застройщик.
Каждый собственник имеет долю в праве собственности на общее имущество, и даже один человек может подать иск в суд по качеству общего имущества.
Но как моя практика, так и дела коллег показывают, что заставить строителей девелопера устранить недостатки или возместить убытки – вполне реально. А вот случая, когда застройщик в добровольном порядке устранял бы выявленные недостатки, я не встречала ни разу.
У меня было еще одно любопытное дело, связанное с качеством лифтового оборудования.
В огромном красивом жилом комплексе «Московская, 21» плохо работали лифты с момента ввода в эксплуатацию. В 6-м подъезде 25-этажного дома не работали должным образом пассажирский и грузовой лифты, а также лифт, ведущий в паркинг. Жители обращались к девелоперу и в управляющую компанию (УК) – безрезультатно. Когда поняли, что результата нет, обратились в суд. Изначально был подан искк застройщику, но ему удалось доказать, что часть недостатков возникла не по его вине, а по вине управляющей домом организации, которая поменяла часть лифтового оборудования. В итоге суд признал виновными и застройщика, и УК и обязал их совместно устранять недостатки.
Суд, пожалуй, наиболее эффективный путь для восстановления своих прав. Но как говорит мой коллега, нигде наш отряд не понес столько потерь, как при переходе от слов к делу...
Цена решения
- Каковы судебные издержки?
- Судебная экспертиза в среднем обходится в сумму от 70 тыс. руб. В деле по неработающим лифтам в многоэтажке ввиду сложности технической проверки экспертиза обошлась в 160 тыс. руб. По другому моему делу с лифтами сейчас ориентировочная стоимость экспертизы составляет 200 тыс. руб., все зависит от объема и сложности работы. Также потребуются средства на оплату судебного представителя – от 80 тыс. руб.
Расходы компенсирует проигравшая сторона. Нужно помнить о том, что если дольщику передан некачественный объект, на застройщика накладываются определенные санкции: штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке, можно также требовать компенсацию морального вреда, убытки, неустойку.
Фиксируем недостатки
- Может ли дольщик подать судебный иск, если он обнаружил недостатки в своей новой квартире уже после того, как подписан акт приемки-сдачи?
- Да, застройщик должен гарантировать качество квартиры и общего имущества в течение гарантийного срока. Однако нередко дольщики подписывают акт приема-передачи, не составляя документы о недостатках качества объекта. И застройщик в суде этим манипулирует, указывает, что в момент приемки квартиры строительных недостатков не было, что дольщик и подтвердил, без нареканий подписав такой акт.
В этом случае суды нередко встают на сторону застройщиков, особенно, если недостатки неявные. Однако у нас есть судебная практика, когда акт приема-передачи без замечаний, подписанный в офисе застройщика без осмотра квартиры, не был принят как доказательство качества объекта строительства.
- Что считается существенным недостатком?
- По Закону о защите прав потребителей существенный недостаток товара – такой, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения. Например, неработающая система вентиляции в квартире, для восстановления работоспособности которой придется снести несущую стену или перенос границы, определяющей площадь машиноместа. В каждом конкретном случае суд оценивает, можно ли считать выявленный недостаток существенным.
Советы адвоката. 6 шагов к победе
1. При осмотре квартиры до подписания акта приема-передачи квартиры необходимо требовать составления акта о недостатках, где указывать их максимальное количество. Можно фиксировать недостатки с помощью видеосъемки.
2. Вы имеете право не подписывать акт приема-сдачи квартиры до устранения существенных недостатков, выявленных при осмотре квартиры.
Важно помнить, что при наличии несущественных недостатков, непринятие квартиры дольщиком может быть квалифицировано как злоупотребление правом и уклонение от подписания акта приема-передачи.
3. До подачи искового заявления я рекомендую пригласить специалиста и застройщика для проведения досудебной экспертизы. Эксперт готовит заключение, дающее ответы, какие строительныенедостатки выявлены и чем обусловлено их появление.
4. Затем нужно обратиться к застройщику с досудебной претензией в соответствии с законодательством. Статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлены 3 требования, с которыми дольщикаможет обращаться к застройщику: соразмерно уменьшить цену договора, обязать застройщика устранить недостатки, возместить свои расходы на устранение недостатков. Наиболее частым из предлагаемых вариантов является последний.
Важный момент: по закону дольщик имеет право выдвигать застройщику три вышеназванных требования, однако в договоре долевого участия девелопер часто ограничивает права потребителя и урезает требования до двух: например, устранить недостатки и возместить расходы.
5. Следующий шаг – обращение в суд. При этом очень важно максимально четко сформулировать свои исковые требования, так как их формулировка в случае победы будет фигурировать в исполнительном листе.
Есть еще четвертое требование, самое кардинальное: расторгнуть договор с застройщиком. Рекомендуем его предъявлять в самом крайнем случае, когда финансовое положение застройщика однозначно позволяет вернуть уплаченные вами по договору деньги, а приобретённое жилье непригодно для проживания или его приведение в качественное состояние связано с большими финансовыми затратами.
Просить расторжения договора можно в случае, если указанные требования исполнены не были, либо если объект имеет существенный недостаток.
6. Тот, кто выиграл суд, дальше контролирует исполнение решения. Он получает исполнительный лист и предъявляет его судебным приставам. Пристав возбуждает исполнительное производство, но и его действия необходимо контролировать. В моей практике была история, когда жители одного из домов так хорошо контролировали действия пристава, что было возбуждено уголовное дело в отношении директора УК, который уклонялся от исполнения судебного решения.
