Проверяем продавца
Правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН
Сначала надо убедиться, что продавец квартиры действительно её собственник. Это подтверждает выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости.
Такая выписка может быть краткой, стандартной и расширенной. В краткой выписке, которую покупатель может самостоятельно запросить на «Госуслугах», будут лишь общие данные о квартире.
Чтобы получить информацию о собственниках, запрашивают стандартную выписку: с 1 марта 2023 года она выдаётся только собственнику квартиры. Она называется «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости».
Расширенная выписка содержит данные обо всех переходах прав собственности по объекту. Если квартира за последний год была продана несколько раз — это повод подыскать другой вариант для покупки. Такую выписку также не выдадут покупателю — её может получить лишь собственник.
У покупателя есть несколько способов получить стандартную или расширенную выписку из ЕГРН и убедиться, что квартиру продаёт её владелец.
1. Прямо попросить об этом продавца, объяснив, что вы хотите убедиться в чистоте сделки. Человек, которому нечего скрывать, не будет против. Выписка оформляется на «Госуслугах» и приходит в его личный кабинет: ему даже не придётся никуда идти.
Несколько сотен рублей госпошлины за выписку из ЕГРН (стоимость зависит от региона) может оплатить любая из сторон сделки по договорённости.
2. Выписку можно получить в МФЦ, имея на руках нотариально удостоверенную доверенность от собственника недвижимости.
Уточните у риелтора: иногда продавцы оформляют такую доверенность на своего представителя в агентстве недвижимости.
3. Собственник может раскрыть свои данные, разрешив получать сведения о себе кому угодно. Для этого он подаёт заявление о раскрытии данных в МФЦ или на сайте Росреестра.
4. Данные о собственнике могут получить нотариусы, кадастровые инженеры и другие специалисты, которые работают с недвижимостью. Пойти этим путём можно после подписания предварительного договора, когда покупатель уже станет одной из сторон сделки. Но лучше получить выписку из ЕГРН до подписания любых документов.
Непосредственно перед сделкой вам нужно будет ещё раз попросить продавца предоставить свежую выписку из ЕГРН. Это подтвердит, что за время подготовки к сделке он не успел продать или подарить квартиру другому человеку. В этом случае подойдёт стандартная выписка, расширенная не потребуется.
Паспорт продавца
После получения выписки из ЕГРН не забудьте попросить продавца показать вам паспорт: так вы убедитесь, что в выписке и в паспорте — одно и то же имя, а продавец — действительно собственник квартиры. Большинство адекватных продавцов не станут возражать против такой проверки, так что не стесняйтесь попросить переписать данные или сфотографировать главную страницу.
Проверить паспорт на подлинность (действительность) можно через «Госуслуги». Если продавец менял фамилию, потребуйте соответствующее свидетельство из загса.
Просмотрите все страницы на предмет каких-либо отметок, а заодно обратите внимание на семейное положение и наличие несовершеннолетних детей. Если они есть, поинтересуйтесь, где они прописаны и не был ли использован при покупке квартиры маткапитал. Если был, детям должна быть выделена доля.
Уточним, что отсутствие отметок о браке и детях не гарантирует, что продавец не состоит (не состоял) в браке и не имеет детей: с середины 2021 года каждый гражданин вправе выбирать, ставить или нет в паспорте подобные отметки. Как в этом случае проверить продавца — читайте советы юриста.
Правоустанавливающие документы
Такие документы объясняют, каким образом недвижимость оказалась во владении продавца.
К правоустанавливающим документам относятся:
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор ренты;
- ДДУ и акт приёмки.
Покупателю стоит насторожиться, если:
— вопрос о правоустанавливающих документах поставил продавца в тупик или он ответил, что документы пока не готовы, оформляются;
— по документам выяснилось, что квартира была куплена совсем недавно: высок риск мошенничества.
Условно безопасным считается владение недвижимостью от трёх лет — именно столько составляет срок исковой давности. Если кто-то из предыдущих владельцев квартиры хочет оспорить сделку, по общему правилу он должен уложиться именно в 3 года.
Если до внесения аванса продавец показывал вам копии документов, то перед внесением аванса вы должны увидеть все оригиналы — и паспорт собственника, и правоустанавливающие документы.
Если собственники — несовершеннолетние, то проверьте их свидетельства о рождении и паспорта у тех, кто старше 14 лет.
Это первые и главные документы для проверки собственника.
Но есть и другие, которые помогут обезопасить сделку.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров очень важны. Дело в том, что после сделки продавец или его родственники могут потребовать признать её недействительной из-за недееспособности продавца.
Не стесняйтесь требовать справки: это обычное дело при сделке с недвижимостью. Собственнику следует обратиться в психоневрологический и наркологический диспансеры по месту жительства и взять бумаги о том, что он не состоит на учёте.
По желанию можно попросить провести медицинское освидетельствование — тогда перед выдачей справки с продавцом квартиры побеседует врач. Эта услуга платная, и платит за неё обычно покупатель.
Доверенности от сособственников
Если продавец квартиры — не единственный её владелец, обязательно нужны доверенности на продажу от всех других сособственников. Там они подробно прописывают, какие действия от их имени может совершать продавец. Все доверенности обязательно заверяются у нотариуса.
Если каждый из сособственников участвует в сделке и подписывает каждый документ, в доверенностях необходимости нет.
Согласие супруга/супруги продавца на сделку
Если квартира была куплена и продаётся в браке, попросите нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на сделку.
Такое согласие обязательно, даже если супруг/супруга продавца не является сособственником квартиры.
Разрешение органов опеки
Если среди сособственников есть несовершеннолетние, продавец должен получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки.
Кредитная история продавца
Стоит проверить, нет ли у продавца долгов, из-за которых его могут признать банкротом. В этом случае суд может аннулировать сделку и вернуть квартиру продавцу. Поэтому попросите его предоставить информацию о кредитной истории: сделать это может только он сам, вам эту информацию не дадут.
Кредитная история каждого заёмщика хранится в Бюро кредитных историй (БКИ) — их много и история продавца может храниться в нескольких бюро. Чтобы узнать, в каких именно, надо запросить данные на «Госуслугах» в разделе «Получение информации о хранении вашей кредитной истории». После этого — обратиться в то БКИ, где хранится история. Услуга бесплатная.
Самостоятельно информацию о долгах продавца покупатель может получить на сайте Службы судебных приставов. Для этого нужно ввести в строку поиска Ф.И.О. продавца, а после — дату его рождения.
Проверяем квартиру
Документы, касающиеся самой квартиры, тоже надо проверить, чтобы после покупки не пришлось выплачивать чужие долги по ЖКХ или штраф за несогласованную перепланировку.
Документы БТИ
К таким документам относятся поэтажный план и экспликация. Они расскажут, не была ли сделана в квартире незаконная перепланировка и не придётся ли вам после покупки возвращать стены обратно и платить штраф.
Единый жилищный документ (ЕЖД)
В нём есть информация о владельце и проживающих гражданах. Получить его можно онлайн: например, в столице — на портале mos.ru. К моменту сделки в квартире не должно остаться зарегистрированных граждан.
В ЕЖД также указывается информация и о самой квартире — например, о долгах по коммунальным услугам.
Справка по форме 9
Она также расскажет о том, кто зарегистрирован в квартире. Получить её можно в управляющей компании или на «Госуслугах».
Справка по форме 12
В квартире могут числиться временно выписанные лица — те, кто был отправлен на принудительное лечение или в места заключения. Справка по форме 12 расскажет о числе таких людей. Единственная цифра, которая должна устроить покупателя квартиры, — ноль. Получить справку можно в МФЦ или в паспортном столе УК.
Справка об отсутствии задолженности по капремонту и ЖКУ
Долги за ЖКУ «ходят» за человеком: если он продал квартиру, они покинут её вместе с ним. А вот долги за капремонт относятся исключительно к самой квартире: если такие долги есть, их выплата полностью ложится на плечи нового собственника.
Но и долгов за ЖКУ перед сделкой быть не должно. Очень часто квитанции с долгами продолжают приходить по старому адресу должника. И хотя правда на стороне нового владельца, ему придётся побегать по кабинетам, пытаясь отстоять справедливость.
Не хотите проблем — убедитесь перед сделкой, что у продавца нет долгов ни за капремонт, ни за ЖКУ.
Справка о погашении ипотеки
Если продавец покупал эту квартиру в ипотеку, вам как покупателю понадобится такая справка.
Выглядит она как уведомление, из которого следует, что обязательства по кредитному договору выполнены в полном объёме (номер договора и дата прилагаются) и остаток долга составляет ноль рублей ноль копеек.
Также в уведомлении должна быть фраза об отсутствии просроченных долгов как по самому кредиту, так и по выплате процентов.
Резюмируем
Сохраните себе полный список документов, которые надо проверить, чтобы ничего не забыть:
- паспорт продавца;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
- доверенности от сособственников;
- согласие на сделку от супруга/супруги;
- разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние;
- кредитная история продавца;
- документы БТИ;
- ЕЖД;
- справки по формам 9 и 12;
- справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ и капремонту;
- справка о погашении ипотеки.
Фото: resog.ru, «Агентство ФЛЭТ»
