Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Вся Россия
Каждый пятый дом в регионах может попасть под реновацию
30 января 2020
11 018
Обсудить
Каждый пятый дом в регионах может попасть под реновацию
Вице-премьер Марат Хуснуллин предложил провести всероссийскую реновацию. По оценкам экспертов Циан, в регионах под критерии столичной программы подходит более 20% жилого фонда.

Аналитики Циан выяснили, в каких городах больше всего потенциально попадающих под снос зданий, сравнили стоимость жилья в хрущевках со среднерыночными значениями, а также определили различия в стартовых позициях реализации программы в Москве и в регионах.

  • По объему сносимого жилья реновация в городах-миллионниках соответствует четырем московским программам.
  • Из 107 тыс. многоэтажных домов, расположенных в городах-миллионниках, около 27% зданий приходится на потенциальных участников программы реновации.
  • Максимальная доля пятиэтажек — в жилой застройке Волгограда (35%), Красноярска (34%), Челябинска и Казани (по 32%).
  • Дома — потенциальные участники программы реновации чаще всего расположены в центральных районах региональных городов.
  • В Краснодаре, Уфе и Новосибирске средние цены в пятиэтажках лишь незначительно (на 1–3%) ниже среднегородских.

К потенциальным участникам программы при расчетах были отнесены четырех-, пяти- и шестиэтажные панельные, блочные дома, построенные в 1955–1975 гг., а также некоторые кирпичные дома с аналогичными характеристиками, в которых средний метраж квартиры не превышает 50 кв. м. Информации о подробностях реализации программы в настоящее время нет.

Все расчеты и выводы основаны на информации о структуре жилой застройки и средних ценах квадратного метра из модели оценки Аналитического центра Циан.

В два раза больше, чем в Москве

Программа реновации, стартовавшая в Москве в 2017 году, предусматривает снос 5,1 тыс. жилых домов суммарной площадью около 15 млн кв. м. Предыдущая инициатива по обновлению жилого фонда (демонтаж пятиэтажек, начатый в конце 1990-х) включала в себя 1,7 тыс. корпусов с суммарной жилой площадью около 5 млн кв. м — этот проект до конца еще не завершен.

По оценке Циан, в общей сложности две волны сноса устаревшего жилого фонда в Москве затрагивают около 9% суммарной площади столичного построенного жилья.

Региональные центры ощутимо отличаются от столицы по структуре застройки. Анонсированное вице-премьером правительства РФ Маратом Хуснуллиным расширение программы реновации на регионы может затронуть более 20% жилого фонда крупнейших городов РФ.

В 16 крупнейших региональных рынках (города-миллионники, Московская и Ленинградская области) из 107 тыс. многоэтажных жилых домов столичным критериям программы реновации соответствует около 27% зданий, на которые приходится 18% площади жилого фонда.

В Москве в программу также было включено около 1 тыс. зданий других градостроительных эпох, характеристики которых не соответствуют современным требованиям.

Доля ветхого жилья в большинстве региональных центров выше, чем в Москве (в столице значительная часть таких зданий была снесена при активном строительстве спальных районов в 1960–1980-е годы, тогда как в региональных центрах новые дома часто строили не вместо бараков, а рядом с ними). Таким образом, потенциальных участников такой программы может быть еще больше.

По доле жилых домов — потенциальных участников программы выделяются Волгоград, Красноярск и Челябинск. В них более 30% жилых зданий приходится на пятиэтажки с небольшими квартирами. Эти города развивались в советское время как крупные промышленные центры — в них активно строились большие массивы пятиэтажных домов.

Меньше всего таких зданий в Краснодаре (15%), Ленинградской области (19%) и Санкт-Петербурге (21%). Здесь наиболее активное жилищное строительство пришлось на последние 15 лет (в случае с Санкт-Петербургом высока доля дореволюционных домов), поэтому и пятиэтажек в относительном выражении не так много.

Рейтинг крупнейших региональных рынков по доле зданий — потенциальных участников программы реновации

Город/Регион

Доля домов — потенциальных участников программы реновации, % от жилого фонда

Волгоград

35%

Красноярск

34%

Челябинск

32%

Казань

32%

Самара

29%

Омск

29%

Новосибирск

29%

Московская область

28%

Нижний Новгород

27%

Екатеринбург

25%

Уфа

24%

Воронеж

23%

Санкт-Петербург

21%

Пермь

21%

Ленинградская область

19%

Краснодар

16%

По расчетам Аналитического центра Циан

Пятиэтажки стареют, но не сдаются

В Москве к началу программы реновации стоимость 1 кв. м в пятиэтажках была заметно (на 18%) дешевле среднегородского уровня (165 и 195 тыс. рублей соответственно). За годы реализации соотношение менялось незначительно (178 против 205 тыс. рублей).

В регионах ценовой разрыв меньше. Средняя стоимость квартир в потенциальных участниках программы в регионах составляет 64 тыс. рублей (это лишь на 8% ниже средних значений по всему рынку).

В Краснодаре, Уфе и Новосибирске средние цены практически не отличаются от общегородского уровня.

Пятиэтажек в центрах городов-миллионников больше, чем было до начала их сноса в столице (достаточно высокая цена 1 кв. м в них объясняется лишь особенностями местоположения). Участки, на которых они построены, могут заинтересовать девелоперов — это увеличит привлекательность участия в программе для участников рынка.

Стоимость 1 кв. м в домах — потенциальных участниках программы реновации на крупнейших региональных рынках

Город/регион

Средняя цена 1 кв. м в пятиэтажках

Средняя цена 1 кв. м во всех домах

Отношение средних цен 1 кв. м в пятиэтажках к средним ценам во всех домах, %

Санкт-Петербург

92,9

108,1

–14%

Московская область

74,0

76,9

–4%

Казань

70,0

74,8

–6%

Екатеринбург

64,7

67,4

–4%

Уфа

64,7

66,5

–3%

Новосибирск

63,4

65,0

–2%

Краснодар

59,3

59,4

–0,2%

Нижний Новгород

58,4

64,5

–9%

Красноярск

52,4

56,5

–7%

Самара

51,9

55,1

–6%

Пермь

50,5

52,5

–4%

Ленинградская область

49,9

54,1

–8%

Воронеж

43,8

46,3

–5%

Волгоград

42,9

45,3

–5%

Омск

40,3

43,1

–6%

Челябинск

35,3

37,2

–5%

По расчетам Аналитического центра Циан

«Разработку программы реновации жилого фонда в регионах нельзя отделить от функционирования рынка жилья. По объемам ввода новых домов, активности покупателей, площадям земельных участков под новое строительство 14 городов-миллионников с сопоставимым населением отличаются в разы (в Краснодаре вводится 2 млн кв. м, а в Омске, Нижнем Новгороде, Волгограде — менее 500 тыс. кв. м). Логика реализации программы в Москве де-факто предусматривает компенсацию затрат на новые дома для жителей сносимых корпусов за счет строительства коммерческого жилья на месте реконструируемых кварталов. Это должно сработать в Москве с ее дефицитом свободных участков, но в большинстве субъектов Федерации объем рынка ограничен не только дефицитом земли, но и доходами жителей».

Алексей Попов,руководитель аналитического центра Циан

По словам Алексея Попова, застройка региональных центров тоже отличается от архитектурно-планировочных особенностей столицы. Даже в городах-миллионниках районов, которые практически полностью можно пустить под реновацию (подобно Кузьминкам, Текстильщикам, Царицыно в Москве), не так много. Там застройка более «мозаична» и полную реконструкцию кварталов осуществить сложнее. Деление на административные районы в городах-миллионниках крупнее, чем в столице.

«Если в Москве переселение в рамках одного района в большинстве случаев позволяет сохранить привычное место жительства, то в гораздо более крупных административных единицах региональных центров часть предложений по переезду будет восприниматься болезненно», — подчеркивает эксперт.

Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Могут подойти
0 комментариев
Сейчас обсуждают
Как "работают" риэлторы в провинции - лучше бы семками торговали.
вы посто слотилчный житель не не понмаете деревню! во на кубе назначат встречу в 12 а придут в 19 это нормально, таки в деревне, все не спешат, упрашиваешь тракотриста начинает юлить, деньги ему не нужны иногда месяцами все обещает приехать и не едет, а дашь бутылку которая дешевле оплаты в 10 раз сразу веселый сразу сделает, а иногла и за бутылку не делает..... поэтому то они не уехали в москву что деревнские по мышлению, хлеб на столе есть, да и ладно, вот еще всяким там мосвичам помогать, ... "лучше покажем ему свою спесь и пусть ползает на коленях умник за нами деревенскими, хоть на нем отрвемся по полной, а то все эти москвичи богатые и больно умные"
Пять правил для сделок с маткапиталом
Здравствуйте! Я являюсь собственником 2/3 квартиры после смерти матери и у брата доля 1/3. В квартире мы не проживаем и не прописаны. В квартире проживает и прописаны моя дочь с 3 детьми, зять тоже проживает но не прописан. Дочь хочет выкупить у брата долю за МК, брат согласен, я готов свою долю просто подарить. Но на долю брата, из за долгов по налогам, судебные приставы наложили арест. Можно ли будет оформить сделку сразу после погашения долгов по налогам.?
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости