Помещения стрит-ритейла в центре и на популярных торговых улицах, как известно, продукт, пользующийся высоким спросом. А что происходит с подобными объектами в спальных районах? На практике такие помещения могут быть не менее интересны и выгодны для арендаторов, считает Светлана Яровая, руководитель отдела по работе с собственниками ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
— Судя по некоторым результатам анализа рынка, ставки в сегменте стрит-ритейла в спальных районах в I квартале 2011 г. не изменились (в то время как на популярных торговых коридорах они выросли). С чем связана данная тенденция, насколько она устойчива?— Говорить о том, что ставки аренды на помещения в спальных районах с начала 2011 г. не выросли, не совсем корректно. Популярные объекты с хорошей локацией продемонстрировали рост примерно на 15%. Неликвидные объекты действительно не прибавили в цене, а в некоторых случаях даже подешевели. Просто в спальниках неликвидов в разы больше, чем в центре. Поэтому в общей массе кажется, что рост ставок остановился. На самом деле нужно анализировать каждый микросегмент помещений стрит-ритейла, чтобы верно определить текущую и прогнозную арендную ставку и, соответственно, цену продажи на помещение.
— Какие помещения в основном представлены на рынке стрит-ритейла в спальных районах?
— В настоящее время это крупные универмаги/универсамы, оставшиеся с советских времен («стекляшки»), торговые стилобаты (помещения от 100 до 2000 кв. м), квартиры на первых этажах, переведенные в нежилой фонд (до 100 кв. м), помещения комнатной или зальной планировки в панельных новостройках (на нижних нежилых этажах). Кроме того, стрит-ритейл представлен в спальных районах качественными помещениями вдоль сложившихся торговых коридоров (либо во вновь формируемых торговых зонах новостроек), различными пристройками к районным и окружным торговым центрам. Все эти помещения в той или иной мере пользуются спросом в зависимости от качества объекта.
— На что следует обращать внимание при выборе подобных объектов?
— Прежде всего на расположение относительно пешеходных и транспортных потоков; плотность населения; престижность района; качество постройки и помещения — возможность перепланировки, наличие инженерных систем (вентиляция, отопление), электричества; возможность беспрепятственного доступа клиентов к объекту и круглосуточной работы; наличие витрин и т. п.
— В общем-то подобные требования применимы практически ко всем торговым помещениям. Каковы особенности работы именно в жилом секторе? Почему тут так часто возникают конфликты?
— Соответствие требованиям СанПин и СНиПам, а также нормам пожарной безопасности и гражданской обороны — один из главных вопросов. На втором месте — крысы и тараканы в продуктовых магазинах, «газели» во дворах, преграждающие пешеходные дорожки при разгрузке товара. Ну и лидер по конфликтам — уровень шума увеселительных заведений, кафе, баров и ночных клубов.Также конфликты у жильцов с торговой розницей могут возникнуть из-за слишком ярких вывесок, светящих в окна (так называемая паразитная подсветка), круглосуточного режима работы и слишком долгого и незаконного ремонта (например, снос несущих конструкций без соответствующего проекта и создания альтернативных опор, вмешательство в вентиляционную систему дома, увеличение оконных проемов), создающего неудобства жильцам. Словом, конфликта не избежать тогда, когда новый арендатор угрожает покою и безопасности жильцов дома и двора.
— Все вышеперечисленное представляется достаточно сложными, а иногда практически непреодолимыми препятствиями. Однако недостатка в арендаторах в большинстве помещений нет. Кто эти люди и чем их привлекает спальный стрит-ритейл?
— Ответ на этот вопрос очень прост. Это продавцы товаров и услуг шаговой доступности. Если же говорить о конкретных категориях, то можно выделить несколько стандартных групп.Во-первых, это сетевые арендаторы: розничные банки, сетевые продуктовые магазины, демократичные рестораны (пицца, суши, пивные бары), дрогери и аптеки, зоотовары, детские товары и др. Таких арендаторов не столь много, и они предпочитают хорошее расположение. К тому же у них довольно жесткие требования к помещениям.
Во-вторых, несетевые арендаторы. Их, кстати, большинство. Это многочисленные салоны красоты, домашние кафе, кулинарии и булочные, хозтовары и магазины одежды и обуви для всей семьи по низким ценам.
В целом арендаторы могут быть самыми разными, начиная от стоматологических клиник и адвокатских контор и заканчивая булочными и детскими магазинами. Но их всех объединяет расчет на постоянного потребителя услуг и товаров и на частые покупки.
В последнее время в спальных районах стали все чаще открываться танцевальные школы, школы иностранных языков, интернет-клубы, беби-клубы и т. п. Так что можно практически говорить о появлении еще одной категории арендаторов, ориентированной на конкретные социальные группы.
— На каких условиях работают эти ритейлеры?
— Условия и ставки зависят от множества факторов: престижности района, близости к основной торговой зоне района или торговому коридору и, следовательно, проходимости, качества помещения, поэтому разброс очень велик. Ставки могут варьироваться от 300 до 2000 долл./кв. м/год. Самые высокие цены аренды на помещения в спальниках наблюдаются либо у метро — «Алтуфьево», «Бибирево», «Медведково», «Перово» и т. п. (как вариант, станция электрички, например, для района Западное Дегунино), либо на пересечении основных транспортных и пешеходных потоков (например, пересечение ул. Полярная и просп. Дежнева).— Насколько этот сегмент пострадал в кризис? Ставки упали? У всех в памяти живы унылые картины пустующих ТЦ… Арендаторы стрит-ритейла тоже уходили искать лучшей доли?
— Ставки на неликвидные помещения действительно упали и в отличие от объектов в центральных торговых коридорах пока не восстановились. Качественный ритейл востребован на рынке и растет в цене. Повышается и интерес со стороны арендаторов. В спальники вернулись сетевая розница и банкинг, а также демократичные сетевые кафе (например, «Нияма»), которых стало заметно больше.
— Можно ли выделить спальные районы столицы, где стрит-ритейл восстанавливается быстрее и имеет большие показатели роста ставок?
— Везде, где высокая плотность населения, а также недостаток представленных товаров и услуг (либо их низкое качество), стрит-ритейл имеет хорошие показатели. Особенно перспективна зона десятиминутной шаговой доступности от метро или электрички либо основной торговый коридор района (например, ул. Дубравная для района Митино). Инвестировать в помещения «у леса за углом дома» для арендаторов, рассчитывающих на пешеходный поток, смысла не имеет. Впрочем, под тихий офис живущего в доме бизнесмена либо маленький офис интернет-магазина оно вполне пригодно.
— Бытует мнение, что владельцы стрит-ритейла вынуждены зачастую сдавать помещения практически себе в убыток. Это действительно не очень доходный бизнес?
— Если бы этот бизнес был убыточен, им бы не занималось столько владельцев помещений. Замечу, что таких людей довольно много. Обычно это российские и зачастую местные инвесторы, которые имеют до десяти помещений по городу. Часто они сами проживают в этом районе или имеют собственный бизнес (например, кафе, продуктовый магазин или магазин одежды).Также заниматься бизнесом посредством сдачи объектов стрит-ритейла в аренду могут управляющие компании, сотрудничающие с застройщиком новых кварталов (например, «Ведис комфорт»), или подрядчики застройщика, получившие помещения в качестве оплаты за определенные работы или услуги. Довольно часто владельцами недвижимости в спальниках являются компании, которые переводят квартиры из жилого фонда в нежилой и приспосабливают их под торговые или офисные помещения. Зачастую такие объекты выставляются на продажу и предлагаются конечным пользователям — магазинам, банкам, кафе и др. Также крупным собственником в спальных районах является город, но эти помещения зачастую используются плохо, простаивают либо находятся в плачевном техническом состоянии.
Если же говорить об экономической стороне вопроса, то срок окупаемости объекта стрит-ритейла в спальном районе составляет в среднем от пяти до девяти лет. Правда, бывают случаи и возврата вложенных средств в течение двух-трех лет (обычно при переводе квартир в нежилой фонд либо при покупке проблемных объектов с решением последующих финансовых и административных проблем). Если же говорить о доходности помещений с точки зрения приобретения, то уровень ниже 12% годовых вряд ли кого-то привлечет. Инвесторов интересуют объекты с доходностью 15–20%. Арендаторы, как правило в спальниках, рассчитывают, что проект выйдет в ноль к концу первого года, по некоторым видам бизнеса — два-три года. Справедливости ради стоит сказать, что в стрит-ритейле достичь таких показателей довольно сложно, но вполне возможно. Если бизнесу удастся завоевать лояльность жителей района, он будет приносить стабильную прибыль в течение многих лет и набирать постепенно обороты, опираясь на дешевый рекламный канал — сарафанное радио и повторные заказы.
