В предыдущей статье ЦИАН.Журнал писал о главных проблемах Краснодара, превративших покупку квартир в новостройках в рискованное мероприятие. Теперь расскажем, как обстоят дела с ценами на жилье, ипотекой и какие меры по защите дольщиков принимают местные власти.
Что происходит с квартирами?
Они дорожают. И это началось еще «вчера». «В 2018 году динамика составила минимум 8% – в среднем до 51,3 тыс. рублей за 1 кв. м», – сообщил Денис Сериков, руководитель департамента маркетинга и анализа ГК АВА.
Одной из причин стало усиление регулирования отрасли. Второе обстоятельство – исчезновение демпинговых предложений. Некрупные застройщики, продававшие «квадрат» жилья за 25–30 тыс. рублей, перестали существовать. Или уже распродали свои объекты, так что подобного предложения на рынке не осталось.
Прогнозы по поводу ценового «потолка» у разных экспертов отличаются.
Так, Денис Сериков в 2019–2020 годах ожидает прирост в пределах 10–14%. Эксперт считает, что тренд будет основан на хорошем спросе. «Это будет попытка девелоперов отыграть низкую маржу по Краснодару, ведь слово «сверхдоходы» применительно к застройщикам мы не употребляем уже лет пять», – подчеркнул собеседник ЦИАН.
Повышение цен прогнозирует и Сергей Калиненко, руководитель компании Yuga-Build.ru. Он связывает это с законодательными новшествами и предполагает, что общий ценовой прирост, спровоцированный изменениями, составит не менее 20%.
Ипотека тоже пошла вверх
Ипотечный сектор бурно развивался в Краснодаре в 2018 году. Динамика по сравнению с 2017-м составила 28,8%, а всего таких кредитов в регионе выдали на 179,7 млрд рублей (данные Южного ГУ Банка России).
Сергей Калиненко считает: чтобы население перестало активно брать ипотеку, ставки должны «подскочить» до 13–14% годовых. До этой критической точки мы еще не дошли: в феврале по Краснодару ставка составила в среднем 11%.
Предварительный итог такой. Хотя жилищные кредиты и квартиры дорожают, граждане все равно решаются на сделку, потому что ждут дальнейшего ценового роста.
Что еще поддерживает спрос?
Влияет и доступность квартир в кубанской столице. Есть общепринятый индекс, по которому определяется этот показатель, – период накопления средств семье с двумя работающими людьми для покупки «двушки» 54 кв. м при условии, что они направят на это все доходы.
Согласно исследованиям аналитического центра ЦИАН, в 2018-м по Краснодару индекс составлял два года и один месяц. И это самый низкий показатель в стране среди крупных городов. Для сравнения: в Москве – четыре года, в Казани – три с половиной, в Екатеринбурге – два года и семь месяцев.
Прогноз: продажи упадут?
Спрос на краснодарскую «первичку» в предыдущие годы увеличивался. По данным Дениса Серикова, в 2018 году заключено около 34 тыс. договоров купли-продажи, в то время как в 2017 году – 28,7 тыс. Эксперт предполагает, что в южном мегаполисе объем спроса в ближайшие два года останется почти на прежнем уровне, но, возможно, и сократится на 3–5%. И дело даже не в росте цен.
руководитель департамента маркетинга и анализа ГК «АВА»
Закон в помощь
Год назад в крае принят закон о дополнительных мерах по защите обманутых дольщиков. Он стал единственным в своем роде в России, поскольку включил в себя меры в поддержку не только пострадавших дольщиков, но и членов жилищно-строительных кооперативов. «Нигде в стране нет такой практики, а ведь пайщики зачастую находятся в еще более затруднительной ситуации, нежели обманутые дольщики», – рассказала Евгения Шумейко, секретарь комитета ЗСК по вопросам строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Закон предусматривает:
- предоставление квартир в другом доме застройщика
- достройку приостановленного объекта
- выплату дольщику/пайщику денежной компенсации, сумма которой равна той, что внесена по договору долевого участия/договору инвестирования в кооператив.
При этом участник строительства может сам выбирать из предлагаемых новым инвестором вариантов.
В конце 2018-го представители инициативных групп дольщиков рассказали ЦИАН, что закон не работал, поскольку нужные подзаконные документы не были приняты. Однако сейчас ситуация изменилась, необходимые нормативные акты утверждены, подчеркивает Евгения Шумейко. По ее словам, на новых условиях готовы работать инвесторы не только из Краснодарского края, но также из других регионов.
