В столице формируются полноценные центры бизнес-активности за пределами «Москва-Сити». При этом зачастую они развиваются гораздо быстрее, чем заложенный предыдущим градоначальником деловой центр. Особенная активность наблюдается в районе Ленинградского проспекта, где постепенно появляются все новые офисные проекты. Привлекательности этому месту добавляет близость аэропорта Шереметьево, и в итоге многие эксперты признают, что по сути Ленинградка стала выполнять роль «Сити».
Status quo
«Первый пик строительства бизнес-центров (БЦ) на Ленинградском проспекте пришелся на 1996 г.: здесь было возведено несколько качественных БЦ, например «Сокол Плейс» и «Меридиан». С наступлением кризиса 1998 г. объемы работ снизились, как и в целом по Москве, и новый виток строительства и реконструкции в этом районе начался с 2004 г. За последние восемь лет здесь было возведено много качественных бизнес-центров», — рассказывает директор департамента аналитики Colliers International Татьяна Калюжнова. По ее словам, пик ввода в эксплуатацию новых площадей на Ленинградском проспекте пришелся на 2009 г., когда здесь было построено в общей сложности 220 тыс. кв. м офисов. «Такая популярность района обусловлена прежде всего прямым доступом к аэропорту Шереметьево, который является бизнес-воротами Москвы», — добавляет эксперт.
По ее словам, в настоящий момент общая площадь БЦ, функционирующих в районе Ленинградского проспекта, составляет около 970 тыс. кв. м, что в два раза больше, чем, например, в «Москва-Сити». При этом цена аренды на текущий момент составляет 500 долл./кв. м/год, что сравнимо со средними базовыми ставками в Москве. Так, по словам руководителя аналитического направления CB Richard Ellis Ирины Флоровой, качественные офисные помещения в этом деловом районе предлагаются по цене от 450 до 700 долл./кв. м/год без учета операционных расходов и НДС. При этом число офисных проектов здесь постоянно растет, и к уже существовавшим БЦ прибавляются новые, например в районе станции метро «Сокол» строится многофункциональный административно-офисный комплекс АЛКОН. А рядом с «Динамо» уже заполняется арендаторами МФК «МонАрх». В свою очередь, «Система-Галс» возле «Аэропорта» к началу 2012 г. планирует достроить БЦ Skylight, в настоящий момент там же функционирует новый объект — Victory Plaza. Кроме того, на территории Ходынского поля появится еще одна деловая зона. В стадии реализации находятся также три объекта: «Авиапарк», «Авиасити» и ARCUS III.
По словам Татьяны Калюжновой, в общей сложности за прошедшие пять лет в районе Ленинградского проспекта было построено 45 новых БЦ. «Самыми значимыми из них являются «Метрополис», «Белая Площадь», «Капитал Плаза», «Четыре Ветра», «Виктория Плаза», «Авиатор», «Монарх Центр», «Трио», «Солюшнз Ямское Поле» и «Линкор», — говорит эксперт.
По дороге в Шереметьево
Прямой доступ в Шереметьево, наличие развитой инфраструктуры и бессветофорное движение — все эти плюсы стали причиной бурного развития офисной недвижимости в районе Ленинградского проспекта. Впрочем, имеется и весомый минус. По словам Т. Калюжновой, это довольно сильная транспортная загруженность — пробки по пути в аэропорт уже давно стали притчей во языцех, но в перспективе ситуация должна улучшиться, так как сейчас ведется активная работа по реконструкции Ленинградского шоссе. И все же близость к аэропорту нельзя игнорировать. «Существует мировая практика создания БЦ вблизи основных транспортных узлов, в том числе аэропортов или станций скоростного транспорта. В Москве сложилась несколько другая практика: бизнес-районы за пределами Садового кольца формируются вдоль крупных транспортных магистралей, связывающих центр Москвы с аэропортами, например, Ленинградское или Варшавское шоссе, а также вблизи штаб-квартир крупнейших российских корпораций, таких как «Газпром» или Сбербанк», — говорит Т. Калюжнова. Более того, по ее словам, если проводить аналогию московского рынка с мировой практикой создания бизнес-кварталов у крупных транспортных узлов, в качестве примеров можно привести районы, сформировавшиеся в пределах городских вокзалов: Павелецкого, Киевского и Белорусского. Их отличает удачное расположение в центре Москвы и хорошее транспортное сообщение с аэропортами. В частности, возможно быстро добраться на аэроэкспрессе в Домодедово, Внуково и Шереметьево. Качественная офисная застройка сформировалась и вокруг некоторых станций метро, что позволяет в полной мере назвать их бизнес-районами. «Таким образом, близость к центру общественного транспорта оказывается предпочтительнее — многие командировочные с большим удовольствием доедут до аэропорта на экспрессе, чем через пробки на корпоративном автомобиле», — говорит управляющий партнер «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.
Ошибка или нет?
Последнее время центры бизнес-активности вроде Ленинградского проспекта перетягивают на себя потенциальных крупных арендаторов. Как вспоминают участники рынка, одно из первых высказываний Сергея Собянина на посту мэра Москвы как раз было посвящено «Москва-Сити» — тогда новый столичный градоначальник назвал этот проект градостроительной ошибкой и посетовал, что при его реализации не были учтены транспортные сложности. «Изначально ведь московские власти продвигали идею, что в «Сити» все будут добираться на метро — поэтому построили две современнейшие станции, но не заложили достаточно парковочных мест», — говорит гендиректор «Службы недвижимости» Павел Карасев. Однако, по его словам, проблема глубже. «Само расположение «Москва-Сити» на западе города, на Третьем транспортном кольце было мотивировано только тем, что этот участок находится близко к центру города на самом популярном западном направлении, но никаких других причин для появления делового центра именно там не было», — добавляет эксперт. Многие участники рынка в связи с этим напоминают, что помимо «Сити» в городе формировались совершенно независимо от этого процесса другие зоны деловой активности, в первую очередь упомянутая выше «Павелецкая», и в данном случае ключевым фактором было использование большого объема бывших фабричных территорий для редевелопмента. «С «Москва-Сити» все получилось иначе, там тоже были промзоны, но городские власти решили просто по факту сделать деловой центр именно там, хотя в большинстве мегаполисов такие зоны бизнес-активности расположены значительно дальше от центра и обязательно по пути в аэропорт, чтобы командировочные могли добраться по делам, не доезжая в центр», — добавляет Е. Скоморовский.
Впрочем, с такими оценками согласны далеко не все эксперты. Так, по словам Ирины Морозовой, начальника отдела маркетинга технопарка Nagatino i-land, месторасположение «Москва-Сити» вполне подходящее. «Этот деловой район расположен рядом с двумя станциями метро, Кутузовским проспектом и центром города. Проблема «Сити» на сегодняшний день — это загруженность дорог, отсутствие парковочных мест, но вся Ленинградка в этом плане не в лучшей ситуации», — говорит эксперт. По ее словам, рынок заполняет все пригодные для коммерческого использования площадки в городе, но важно помнить, что весомое условие успешной реализации БЦ — удобное месторасположение по отношению к месту жительства первых лиц компаний, и север здесь явно проигрывает. «Скорее, там складывается несколько деловых зон, какие есть почти во всех районах Москвы», — говорит И. Морозова.
Как бы то ни было, но пока основным препятствием на пути развития Ленинградки как альтернативы «Москва-Сити» участники рынка видят в первую очередь общую незаполненность офисного рынка. По словам руководителя отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексея Рябичева, спрос на качественные БЦ в этом районе держится на стабильном уровне, однако вакантных площадей, особенно в новых проектах, еще много. «Де-факто офисный сегмент еще не очнулся от посткризисной спячки, последнее время анонсируются крупные проекты, в том числе и на Ленинградском проспекте, но все они по сути являются авансом на будущее, ведь такие объемы сегодняшний рынок переварить просто не в состоянии», — говорит Е. Скоморовский.
