Аналитики изучили вторичные предложения в домах, построенных за последнее столетие в городах-миллионниках РФ, а также в Московской и Ленинградской областях.
- Средняя площадь жилья в домах, построенных за последнее десятилетие, снизилась почти на четверть. Она равна 58,9 кв. м, что на 16 кв. м меньше, чем в 2000-х.
- 12% из построенных за столетие домов сданы в 2010-х. Пик строительства пришелся на 1960-е.
- За столетие высота дома увеличилась на 8 этажей. Высота усредненного дома, появившегося в 2010-х, — 13 этажей.
- Монолитные дома приходят на смену панельным. Треть всех корпусов, построенных в последнее десятилетие, — монолитные.
- Самая дорогая недвижимость продается в домах, сданных 100 лет назад: средняя стоимость 1 кв. м превышает 200 тыс. рублей.
Мода на компактность
Средняя площадь квартир и апартаментов в домах, введенных в эксплуатацию с 2010 по 2019 год, уменьшилась на 22% — до 58,9 кв. м. Для сравнения: площадь жилья, «рожденного» в 2000–2009 годы, составляет 75,2 кв. м.
За прошедшее десятилетие средняя квартира уменьшилась на 16 «квадратов», что сопоставимо с площадью отдельной комнаты.
Эксперты Циан связывают эту тенденцию с широким распространением студий, которые начали проектироваться с 2014 года, а также квартир европейского формата с объединенной кухней-гостиной.
Наименьшая средняя площадь квартир за последнее столетие отмечена для домов, построенных в 1960–1969 годы, — 43,3 кв. м. Именно на этот период пришелся основной объем ввода хрущевок. В 1970-х показатель увеличился до 47,4 кв. м. Это связано с активным строительством крупнопанельных многосекционных жилых домов.
Средняя площадь жилья варьируется в зависимости от конкретного города. Минимальная средняя площадь предложения в домах, возведенных в 2010–2019 годы, зафиксирована в Ленинградской области (49,7 кв. м), Волгограде (51,5 кв. м) и Самаре (52,6 кв. м). Максимальные значения отмечены в Москве (69,4 кв. м), Казани (69,1 кв. м) и Санкт-Петербурге (63,6 кв. м).
Средняя площадь квартир и апартаментов в зависимости от года постройки дома
Источник: Аналитический центр Циан
«Средняя площадь жилья продолжит уменьшаться, — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — К примеру, в Москве студии на первичном рынке занимают сегодня порядка 6% общего объема предложения, хотя еще в 2014 году подобные планировки практически не были представлены».
По словам эксперта, рост стоимости квадратного метра и одновременное снижение платежеспособности потенциальных клиентов стимулируют девелоперов проектировать относительно небольшие площади — это уменьшает бюджет покупки.
Средняя площадь квартир, построенных в 2010–2019 гг.
| Город | Средняя площадь, кв. м |
| Москва | 69,4 |
| Казань | 69,1 |
| Санкт-Петербург | 63,6 |
| Екатеринбург | 61,5 |
| Нижний Новгород | 58,7 |
| Московская область | 58,3 |
| Уфа | 57 |
| Красноярск | 56,8 |
| Пермь | 56,8 |
| Воронеж | 56,6 |
| Челябинск | 56,1 |
| Омск | 55,5 |
| Новосибирск | 54,1 |
| Краснодар | 53,6 |
| Самара | 52,6 |
| Волгоград | 51,5 |
| Ленинградская область | 49,7 |
Источник: Аналитический центр Циан
Строительный бум: Краснодар в лидерах
За последнее столетие 12% жилых многоквартирных домов в крупнейших городах построены в 2010–2019 годы.
Абсолютным лидером стал Краснодар (38% зданий введено в эксплуатацию в последнее десятилетие). Эксперты Циан объясняют это высокой миграцией.
Согласно официальным данным, в период с 2010 по 2017 год Краснодар стал вторым после Москвы по миграционному приросту населения среди городов с числом жителей от 100 тыс. человек.
Активно застраивались в 2010–2019 годы Новосибирск (14% домов из тех, что были введены в эксплуатацию за последние 100 лет) и Московская область (13%). Наименьшие показатели отмечены в Москве (6%), Нижнем Новгороде (7%) и Перми (8%).
Доля построенных жилых домов в крупнейших городах, % от кол-ва введенных корпусов за 1920–2019 гг.
| Город | 2009–2009 гг. | 2010–2019 гг. | Динамика, п.п. |
| Краснодар | 11% | 38% | 28 |
| Новосибирск | 8% | 14% | 6 |
| Московская область | 9% | 13% | 5 |
| Красноярск | 12% | 13% | 1 |
| Воронеж | 13% | 13% | 0 |
| Челябинск | 11% | 12% | 1 |
| Ленинградская область | 5% | 11% | 6 |
| Самара | 7% | 11% | 4 |
| Санкт-Петербург | 10% | 10% | 0 |
| Омск | 7% | 10% | 3 |
| Екатеринбург | 9% | 9% | 0 |
| Казань | 17% | 9% | –8 |
| Уфа | 11% | 9% | –2 |
| Волгоград | 5% | 8% | 3 |
| Пермь | 5% | 8% | 3 |
| Нижний Новгород | 8% | 7% | 0 |
| Москва | 10% | 6% | –4 |
Источник: Аналитический центр Циан
Больше всего домов (27%) в крупнейших городах было сдано в эксплуатацию в 1960–1969 годы, когда по всей стране велось строительство хрущевок. Максимальная доля сданных корпусов в этом периоде отмечена в Перми (34%), Санкт-Петербурге (33%) и Москве (32%).
Распределение домов по году строительства в крупнейших городах
Источник: Аналитический центр Циан
Плюс 8 этажей за 100 лет
Развитие индустриального домостроения, использование монолитных технологий и металлоконструкций позволило девелоперам планомерно увеличивать этажность зданий.
Средняя высотность домов, построенных в 1920–1929 годы, — 4,9 этажа. Этот показатель оставался практически неизменным на протяжении следующих 40 лет. К 1969 году этажность достигла 5,6 этажа. Начиная с 1970 года в результате массового строительства панельных домов высота домов увеличивалась быстрыми темпами.
Жилые корпуса, сданные в 1970–1979 годы, имеют в среднем 7,8 этажа. В 2010–2019 годы показатель вырос до 13,1 этажа. Максимальная средняя этажность зафиксирована в Екатеринбурге (16,1 этажа), Москве (15,6 этажа) и Красноярске (15 этажей). Второе место столицы связано с развитием малоэтажной застройки на территории Новой Москвы. Минимальные значения отмечены в Волгограде (8,9 этажа), Самаре (9,6 этажа) и Омске (10,9 этажа).
Средняя этажность домов в крупнейших городах
Источник: Аналитический центр Циан
Изменение средней этажности по крупнейшим городам за последние десятилетия
| Город | 2000–2009 гг. | 2010–2019 гг. | Динамика, этажи |
| Екатеринбург | 13 | 16,1 | 3,1 |
| Москва | 15,5 | 15,6 | 0,1 |
| Красноярск | 10,1 | 15 | 4,9 |
| Пермь | 12,5 | 14,8 | 2,3 |
| Воронеж | 10,9 | 14 | 3,1 |
| Санкт-Петербург | 11,7 | 13,6 | 2 |
| Уфа | 10,9 | 13,4 | 2,6 |
| Нижний Новгород | 10,2 | 13,4 | 3,2 |
| Новосибирск | 10,9 | 13,3 | 2,4 |
| Московская область | 12,2 | 12,8 | 0,6 |
| Челябинск | 10,2 | 12,4 | 2,2 |
| Казань | 9,1 | 11,6 | 2,5 |
| Краснодар | 9,7 | 11,6 | 1,9 |
| Ленинградская область | 7,3 | 11,1 | 3,8 |
| Омск | 9,1 | 10,9 | 1,7 |
| Самара | 12,1 | 9,6 | -2,4 |
| Волгоград | 10,7 | 8,9 | -1,8 |
| Среднее значение | 12,2 | 13,1 | 0,9 |
Источник: Аналитический центр Циан
Что касается данных по средней этажности построенных домов за последнее десятилетие, то рост действительно есть, особенно по сравнению с 2010 годом.
Средняя этажность домов, возведенных за последнее десятилетие
| Город | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 |
| Самара | 6,9 | 7,8 | 9,1 | 8,9 | 10,1 | 7,7 | 12,2 | 12,1 | 16,8 | 25 |
| Уфа | 7,5 | 13,1 | 12,5 | 11,8 | 10,9 | 13,7 | 13,9 | 14,8 | 17,3 | 21,8 |
| Красноярск | 6,8 | 12,4 | 12,3 | 12,9 | 13,4 | 16,1 | 15,7 | 17,9 | 18 | 19,1 |
| Москва | 9,9 | 17,8 | 17,3 | 15,6 | 14 | 12,8 | 15,1 | 14,9 | 16,9 | 18,1 |
| Нижний Новгород | 6,9 | 12,5 | 12,8 | 10,3 | 12,9 | 14,7 | 14,9 | 16,2 | 15,4 | 17,9 |
| Екатеринбург | 7,4 | 15,1 | 14,3 | 16,8 | 14,2 | 14,4 | 18,7 | 19,5 | 18,8 | 17 |
| Воронеж | 7,3 | 12,2 | 11,8 | 12,3 | 13 | 14,2 | 15 | 16,2 | 17,7 | 16,6 |
| Пермь | 6,6 | 16,6 | 16 | 15,3 | 14,3 | 14,9 | 14 | 13,8 | 15,8 | 16,5 |
| Московская область | 6,8 | 13,7 | 12,6 | 13,5 | 12,1 | 12,4 | 11,5 | 13,3 | 13,6 | 16,1 |
| Санкт-Петербург | 7 | 11,3 | 12,9 | 12,8 | 13,4 | 14,1 | 13,7 | 15,3 | 14,4 | 15,6 |
| Краснодар | 7 | 10,6 | 9 | 11,4 | 10,5 | 11,6 | 11,7 | 12,9 | 14,4 | 15,5 |
| Ленинградская область | 5,4 | 8,5 | 8,7 | 9,8 | 9,2 | 10,7 | 10,4 | 12,2 | 13,7 | 15 |
| Омск | 6,2 | 10,6 | 10,6 | 10 | 10,7 | 8,7 | 12,4 | 13,6 | 9 | 14 |
| Новосибирск | 6,7 | 12,6 | 12,8 | 11,5 | 14,3 | 12,1 | 13,8 | 14 | 17,5 | 13,6 |
| Волгоград | 6,5 | 11,3 | 9,4 | 7,2 | 8,4 | 10,3 | 9,5 | 9 | 6,9 | 11,4 |
| Челябинск | 6,5 | 11,4 | 11,2 | 11 | 11,9 | 14,8 | 13,4 | 14,3 | 12,7 | 11,2 |
| Казань | 7,1 | 11,2 | 12,1 | 11,5 | 10,9 | 10,6 | 13,8 | 12,8 | н/д | н/д |
Источник: Аналитический центр Циан
«Монолит» вместо «панели»
Монолитные дома с каждым годом занимают большую долю среди готовых зданий. Из домов, сданных в 2010–2019 годы в крупнейших городах, 33% — монолитные, 25% — кирпичные, 21% — панельные. За последнее десятилетие доля монолитных зданий увеличилась на 15 п.п. Панельные и кирпичные корпуса «потеряли» 13 п.п. и 7 п.п. соответственно.
Структура предложения в крупнейших городах по типу домостроения
Источник: Аналитический центр Циан
В последнее десятилетие монолитное домостроение лидирует не во всех городах. Наибольшая доля монолитных корпусов представлена в Екатеринбурге (65%), Санкт-Петербурге (57%), Москве (48%). Максимальная доля кирпичных домов — в Самаре, Волгограде, Уфе, а «панели» — в Челябинске. Эксперты Циан обращают внимание на обратную зависимость между долей кирпичных зданий и этажностью. Чем больше в городе кирпичных домов, тем ниже средняя высотность.
Вторичная недвижимость, построенная в первой половине XX века, представлена преимущественно в кирпичных домах. С 1920 по 1959 год доля таких зданий среди строящихся в крупнейших городах достигала в среднем 86%.
«С 2010 по 2018 год в России 36% введенной жилой площади — кирпичные дома, — комментирует Алексей Попов. — Монолитные здания занимают 16%, панельные — 12%. Преобладание кирпичных зданий среди построенного жилья объясняется высокой долей индивидуального жилищного строительства в нашей стране: 42% в период с 2010 по 2018 год».
Дорогая история
Наибольшая стоимость 1 кв. м на вторичном рынке зафиксирована в домах, построенных в период с 1920 по 1929 год, — в среднем 202 тыс. рублей. Столь высокая цена связана с расположением данных объектов: 65% квартир и апартаментов экспонируются в Москве, преимущественно в центре города: Хамовники, Басманный, Пресненский районы. Средняя стоимость 1 кв. м столичного жилья, построенного в 1920–1929 годы, составляет 272,6 тыс. рублей. В число лидеров по цене также входит Санкт-Петербург (103,5 тыс. рублей) и Краснодар (82 тыс. рублей). В Красноярске и Уфе отсутствуют предложения в домах, сданных в 1920-е годы XX века.
В домах, построенных за прошедшее десятилетие (2010–2019), средняя стоимость «квадрата» — 93 тыс. рублей. Относительно нулевых снижение составило 22,5% в целом по рынку.
В наибольшей степени падение коснулось Самары (–19%), Москвы (–14%), Санкт-Петербурга (–9%). Рост цен зафиксирован в Ленинградской области (+10%) и Казани (+5%).
Средняя стоимость 1 кв. м в зависимости от года строительства дома
Источник: Аналитический центр Циан
«Снижение средней стоимости квадратного метра в столице объясняется как изменением структуры предложения, так и градостроительной политикой, — поясняет Алексей Попов. — 15–20 лет назад велось строительство преимущественно жилья бизнес- и элитного классов, поэтому средняя цена «квадрата» в таких домах сохраняется на высоком уровне. С середины 2010-х в столице стартовала программа реновации бывших промзон. В результате рынок пополнился более доступным предложением массового сегмента, что уменьшило среднюю стоимость 1 кв. м в Москве на 32 тыс. рублей за последнее десятилетие».
