Без пробок
Метро — это быстро и удобно. Здесь нет пробок и ремонтных работ, нет ДТП и других факторов, способных замедлить движение. При покупке квартиры в мегаполисе близость метро — несомненный плюс. Но стоит такое жилье ощутимо дороже.
По словам директора по развитию, партнера маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Романа Строилова, близость будущей станции метро застройщик учитывает еще на стадии создания проекта «на бумаге».
«Это необходимо для правильного позиционирования проекта, раскрытия всех его преимуществ, — поясняет эксперт. — И конечно, этот фактор влияет на цену квадратного метра». Если о планах строительства новой станции было объявлено до того, как девелопер пришел в локацию, эта перспектива обязательно отразится на стоимости земли — еще одна причина поднять цену на жилье.
Свою роль играет и финансовая модель проекта. В аналитическом центре «М2Маркет» утверждают, что повышать цену при открытии станции метро целесообразно в успешном проекте, который пользуется спросом. На сколько — вопрос в каждом случае индивидуальный.
Если же проект не пользуется успехом, а девелопер не выполняет поставленный план продаж, то увеличивать цену вряд ли разумно. Скорее открытие станции метро повлияет на объемы продаж, что тоже хорошо для застройщика.
Планы на ближайшие пять лет
Согласно данным Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга, в течение пяти лет в городе откроется как минимум четыре станции метро: «Театральная» и «Горный институт» на Лахтинско-Правобережной линии и «Путиловская» и «Юго-Западная» на Красносельско-Калининской линии. Строительство этих станций уже ведется.
В ближайших планах — строительство станций «Туристская» и «Шуваловский проспект» на северо-западе города и продолжение дискуссий о создании многострадальной станции «Кудрово».
Последняя — пожалуй, самая нужная: в приграничных высотках города Кудрово живут десятки тысяч людей, которые ежедневно вынуждены стоять в пробках на въезде в Петербург.
Но буквально на днях стало известно, что федеральное софинансирование «Кудрово» отложено. По словам Романа Строилова, начало строительства именно этой станции метро заметно повлияло бы на стоимость жилья не только поблизости, но и в районе в целом. Это касается и станции «Шуваловский проспект». «Здесь расположен самый популярный проект в городе — ЖК “Чистое небо”, — уточняет эксперт. — Ежемесячно в нем продается не одна сотня квартир».
ЖК «Чистое небо»
«Театральная» строится в центре города, в непосредственной близости от нее — клубные проекты высокого класса. Станция «Горный институт» появится на юге Васильевского острова. Рядом — строящийся ЖК бизнес-класса «Палацио» и элитный дом «Маленькая Франция». Оба проекта к дате предположительного открытия станции метро будут сданы.
ЖК «Палацио»
«Путиловская» на стоимость жилья не повлияет, поскольку является пересадочной и принципиально транспортную ситуацию в районе не изменит. Чего нельзя сказать о «Юго-Западной», которая возводится в зоне активной жилой застройки.
директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»
Эффект «Шушар»
Впрочем, далеко не каждая открывшаяся станция метро повышает стоимость жилья неподалеку, особенно если жилых домов поблизости нет. Так произошло со станцией метро «Шушары» в Пушкинском районе города.
Фото: danik-guitar/Яндекс.Карты
Ее построили в нежилой промзоне, вокруг — только автозаводы и ТЭЦ. До ближайших домов в северном направлении — около 1 км, то есть 10 минут пешком, но чтобы дойти до метро, нужно как-то преодолеть КАД и железную дорогу. В итоге люди пользуются привычными маршрутами до «Купчино», «Звездной» и новой «Дунайской».
От самого поселка Шушары до одноименной станции метро — 3 км. Но пешком по грязи идти почти час. И жители ездят привычным маршрутом до «Купчино».
Казалось бы, станция должна притягивать застройщиков. Но нет: за все годы ее строительства тут не появилось ни одного проекта.
«В радиусе 3 км от новой станции метро «Шушары» нет ни одного строящегося жилого комплекса, — отмечает Роман Строилов. — Ближайшие проекты расположены в поселке Шушары. На машине от этих проектов до новой станции — не менее 7 км езды. Это значительно дальше, чем до станции «Купчино», расположенной внутри КАД, вдоль Витебского проспекта. Поэтому о влиянии открытия метро «Шушары» на цену метра говорить не приходится».
Фото: Petrvu2019/Яндекс.Карты
Совсем другое дело — открытая вместе с «Шушарами» станция «Дунайская», предпоследняя на ветке. Она спроектирована в зоне жилой застройки — пассажиропоток там в четыре раза выше.
Продавая мечту
Эксперты «М2Маркет» признаются: сам факт открытия новой станции метро чаще всего никак не влияет на цену жилья поблизости. Дело в том, что застройщик начинает закладывать это повышение задолго до ввода станции в эксплуатацию — буквально с момента возникновения первых слухов о ее появлении.
Ключевой момент — официальное объявление о начале работы над станцией: становятся понятны примерные сроки, застройщик смело указывает в описании объекта, что метро строится.
Но проблема в том, что ни начало строительства станции, ни тем более обещания ее построить не гарантируют покупателям квартир, что ей удастся воспользоваться.
К примеру, станция «Шушары» должна была открыться еще в 2013 году, а ее соседка — «Дунайская» — в 2012-м (обе открыты в октябре 2019-го).
О станции «Кудрово», которая, может, и вовсе не будет открыта при жизни сегодняшних покупателей квартир в этом микрорайоне, говорят уже более 30 лет. В конце 1980-х ее даже начали строить, но заморозили в 1990-х.
Выбирая квартиру в новостройке, следует оценивать не перспективы, а реальную транспортную ситуацию, советуют эксперты «М2Маркет». А еще — ориентироваться на инфраструктурные проекты, возведение которых находится в активной стадии.
