Около 15% всего предложения на столичном рынке недвижимости приходится на апартаменты. Главное их отличие от квартиры — юридический статус. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, что не позволяет оформить в них постоянную регистрацию. Из-за этого и различного рода ограничений (проблемы с социальной инфраструктурой, более тесная посадка зданий и др.) они стоят дешевле квартир.
- На вторичном рынке Москвы 10–15%-ный дисконт на апартаменты не сохраняется. В смешанных ЖК различия между стоимостью 1 кв. м в квартирах и апартаментах составляет в среднем не более 1%.
- Апартаменты на вторичном рынке за год выросли в цене на 15%, квартиры за это же время подорожали на 21%.
- Различия в ставках аренды квартир и апартаментов в одном и том же жилом комплексе минимальны. Факторы, влияющие на дисконт на первичном рынке, здесь не так важны.
- На перепродаже апартаментов получится заработать около 30% первоначальной стоимости. В случае с квартирой прибыль будет меньше.
На вторичном рынке апартаменты дорожают медленнее квартир
В июне 2021 года средняя цена 1 кв. м в апартаментах на вторичном рынке Москвы составляет 337 тыс. рублей. Это на 15% выше, чем год назад (293 тыс. рублей). В квартирах за то же время ценник увеличился на 21%. В течение последнего года «квадрат» в апартаментах дорожал в среднем на 1,2% в месяц, в квартирах — на 1,6%.
Апартаменты традиционно пользуются меньшим спросом на рынке, чем квартиры, из-за невозможности оформить постоянную регистрацию, высоких налогов на имущество, коммунальных и эксплуатационных расходов, проблем с социальной инфраструктурой. На них не распространяются нормы СанПиН для жилых зданий — следовательно, посадка зданий будет плотнее, что уменьшает инсоляцию; как правило, отсутствуют балконы и лоджии и т. д. В результате квартиры остаются более привлекательным вариантом для покупки — спрос на них выше, цены увеличиваются быстрее.
В среднем по вторичному рынку Москвы цена 1 кв. м в апартаментах на четверть выше, чем в квартирах (337 против 266 тыс. рублей* в июне 2021 года). Это связано с тем, что комплексы апартаментов чаще строятся в более престижных локациях.
*расчеты для квартир производились без учета премиального сегмента.
Динамика цены 1 кв. м в квартирах и апартаментах на вторичном рынке
По данным Аналитического центра Циан
Дисконта на «вторичные» апартаменты нет
На первичном рынке апартаменты при прочих равных характеристиках оказываются на 10–15% дешевле аналогичных квартир. Аналитики Циан сопоставили стоимость «квадрата» на вторичном рынке в квартирах и апартаментах в смешанных жилых комплексах (где представлены и квартиры, и апартаменты). Они сделали вывод, что на вторичном рынке 10–15%-ная разница не сохраняется.
Притом что апартаменты в среднем по рынку дорожают медленнее квартир, дисконт должен увеличиваться, а не исчезать. Одно из объяснений сложившейся ситуации: собственники апартаментных лотов при реализации на вторичном рынке сразу повышают цены до «квартирного» уровня.
Кроме того, в этом случае не стоит ориентироваться на весь рынок в целом — логичнее смотреть на сопоставимые лоты внутри одного ЖК. Обычно более дорогие варианты дорожают медленнее более дешевых. То есть в смешанных ЖК квартиры, которые изначально имеют более высокую цену за квадратный метр, прибавляют в стоимости медленнее, чем сопоставимые по характеристикам апартаменты — в итоге цены выравниваются.
Всего было проанализировано 13 проектов комфорт-, бизнес- и премиум-класса, в которых на вторичном рынке недвижимости представлен большой выбор как среди квартир, так и среди апартаментов. Различия в стоимости составили в среднем не более 1%, причем только в трех из 13 жилых комплексов цена «квадрата» в квартирах оказалась больше, чем в апартаментах.
Отношение цены 1 кв. м в квартирах и апартаментах в смешанных ЖК
(с января 2018 года по июнь 2021-го)
По данным Аналитического центра Циан
Апарты прибавляют в цене больше, чем квартиры
На первичном рынке апартаменты стоят на 10–15%, а иногда и на 20% дешевле, чем квартиры. На вторичном рынке такой дисконт не сохраняется. Это свидетельствует о том, что при переходе недвижимости из категории «новостройки» в категорию «от собственника» апартаменты прибавляют в цене сильнее, чем квартиры.
Аналитики Циан сравнили среднюю стоимость 1 кв. м в апартаментах на первичном и вторичном рынках внутри одного жилого комплекса с интервалом в один год. Аналогичный расчет был проведен для квартир. В комфорт-классе различия в сегменте квартир составили ~15%, в то время как в сегменте апартаментов — ~30%. В бизнес-классе — ~25 и 45% соответственно.
Если покупатель приобретает недвижимость для последующей перепродажи, на апартаментах он заработает больше, чем на квартире: например, квартиру, приобретенную на первичном рынке в 2018 году в ЖК комфорт-класса, в 2019-м получится продать на 15% дороже, а апартаменты — дороже на треть.
Различие в стоимости 1 кв. м на первичном и вторичном рынках с интервалом в один год
| квартира | апартаменты |
ЖК комфорт-класса | 15% | 30% |
ЖК бизнес-класса | 25% | 45% |
По данным Аналитического центра Циан
Аренда квартир и апартаментов — по одной ставке
Помимо стоимости 1 кв. м в квартирах и апартаментах в смешанных проектах аналитики Циан сравнили и ставки аренды в них на длительном промежутке времени (от одного года до трех лет для разных ЖК в зависимости от наличия лотов под сдачу). Всего было проанализировано 10 проектов комфорт-, бизнес- и премиум-класса, в которых на рынке аренды представлен большой выбор квартир и апартаментов с сопоставимыми площадями.
Во всех ЖК разница между ставками не превышает 4%. При этом в шести ЖК чуть дороже сдаются квартиры, в четырех — апартаменты. Существенных различий на рынке аренды в зависимости от юридического статуса сдаваемого помещения нет. Это касается всех классов ЖК — от комфорт- до премиум-класса.
При съеме квартиры регистрация — главное отличие апартаментов от квартир — не имеет значения. Остальные ограничения (по доступности социальной инфраструктуры, по инсоляции и планировкам квартир и т. д.) тоже не так важны, как при приобретении в собственность.
Отношение средней ставки аренды квартиры к средней ставке аренды апартаментов в смешанных жилых комплексах
(с июня 2020 года по июнь 2021-го)
По данным Аналитического центра Циан
«Апартаменты выгодно покупать тем, кто хочет в дальнейшем заработать на перепродаже или сдаче в аренду. На первичном рынке они стоят дешевле, чем сопоставимые по характеристикам и местоположению квартиры, в то время как на «вторичке» этот дисконт не сохраняется, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — В ставках аренды различий практически нет, поэтому за счет более низкого порога входа срок окупаемости таких инвестиций меньше».
Фото в начале статьи: ЖК «Ясный»/сian.ru
