Большинство сделок на рынке недвижимости происходит с привлечением ипотечных средств. Однако бывают такие ситуации, когда у потенциальных заёмщиков нет накоплений, которые могли быть использованы в качестве первоначального платежа. Мы разбирались, можно ли взять ипотеку без первого взноса, выгодно ли это для заёмщиков, и детально рассматривал каждый способ оформления такой ипотеки.
«Ипотеку без первоначального взноса вполне возможно оформить. Однако это касается только новостроек. Если мы говорим о вторичном рынке, ипотеку без первоначального взноса получить почти нереально. Есть альтернативная программа под залог имеющейся недвижимости, которую клиент может заложить в банк и получить до 85 % от её стоимости, чтобы приобрести другую квартиру», — рассказывает ипотечный менеджер компании «Макромир» Олеся Сульку.
Максим и Оля Кузьмины решили купить квартиру в Тюмени в ипотеку, но денег на первоначальный взнос у них нет. У пары нет другой недвижимости в собственности, а также нет детей, поэтому программа материнского капитала и ипотека под залог недвижимости им не подходят. В целевую аудиторию программ социальной и военной ипотеки молодые люди также не входят. Рассмотрим три варианта приобретения квартиры в ипотеку без первоначального взноса, которые подойдут Максиму и Оле.
Завышение стоимости жилья
Это один из самых популярных способов приобретения недвижимости без первоначального взноса. Рассмотрим на примере: допустим, вы нашли среднюю двухкомнатную квартиру стоимостью 2,3 миллиона рублей. Это среднерыночная стоимость подобной недвижимости — в зависимости от площади и ремонта такое жильё стоит от 2,1 до 3 миллионов рублей. Первоначальный взнос составит 345 тысяч рублей, то есть 15 % от стоимости квартиры.
В первую очередь необходимо подготовить документы для банка и найти независимого оценщика, который укажет в документе стоимость недвижимости — 2 645 000 рублей (2,3 миллиона — стоимость жилья + 345 тысяч рублей — первоначальный взнос). На основании независимой оценки банк принимает решение о сумме кредита, который вам одобрят.
Затем составляем две расписки с продавцом квартиры. В первой указываем, что заплатили первоначальный взнос в размере 345 тысяч рублей. Во второй «встречной» расписке пишем, что продавец вернул первоначальный взнос. Это страховка продавца от неполученных в реальности денег. А с первой распиской потенциальный заёмщик обращается в банк, это его доказательство первоначального взноса.
С одной стороны, всё выглядит достаточно просто, однако в этой схеме есть свои нюансы. Во-первых, довольно сложно найти квартиру, которую можно будет оценить выше реальной стоимости. Во-вторых, необходимо привлечь независимого оценщика, который согласится на эту авантюру (такая схема может стоить ему карьеры). Обычно это делается через знакомых, вряд ли кто-то захочет рисковать ради человека с улицы. Ну и, в-третьих, в банке могут вычислить подобную схему и потребовать независимую оценку от другого специалиста.
Потребкредит вместо первоначального взноса
Не менее популярный способ получить ипотеку, не имея накоплений, — это оформление потребительского кредита, который выступает первоначальным платежом. Другими словами, вы оформляете два кредита, ежемесячный платёж и переплата увеличиваются, но это выход из ситуации, если накопить первоначальный капитал долго и ваш доход позволяет погашать ежемесячные выплаты. Рассчитаем, как это будет выглядеть.
Ипотека: стоимость квартиры — 2,3 миллиона рублей. Первоначальный взнос составляет 10 % от стоимости жилья, то есть 230 тысяч рублей. Сумма ипотечного кредита — 2 миллиона рублей. Срок кредита — 15 лет. Процентная ставка — 11 %. Ежемесячный взнос — 22 244 рубля. Переплата составит 1 932 161 рубль. Потребительский кредит: на первоначальный взнос по ипотеке вы брали 230 тысяч рублей. Ежемесячный платёж по этому кредиту составит 8 315 рублей. Срок погашения — три года. Процентная ставка — 18 %. Переплата по кредиту — 69 207 рублей. Получается, что в течение трёх лет вы будете платить 30 559 рублей, а затем 12 лет по 22 244 рубля. Переплата по процентам за оба кредита составит 2 0001 368 рублей.
«Минус такого способа — двойная кредитная нагрузка, из-за чего банки могут не одобрить получение кредита. Плюсов два: большая часть стоимости квартиры (ипотека) оформлена по низкой ставке, соответственно, переплата будет ниже; потребительский кредит закончится через три-пять лет, и освободившуюся часть денег можно либо направлять на досрочное погашение ипотеки, либо тратить на собственные нужды», — рассказывает руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.
Если вы решитесь оформлять ипотеку по такой схеме, то действуйте по следующему алгоритму.
1. Подаём документы на ипотеку, в анкете указываем, что первоначальный взнос — средства из личных сбережений. После одобрения заявки у вас будет ещё месяц на заключение ипотечного договора. За это время вы успеете оформить потребительский кредит.
2. В другом банке запрашиваете заём на сумму первоначального взноса и перечисляете деньги на банковский счёт. Оформлять потребкредит до одобрения ипотеки неразумно: при рассмотрении заявки на ипотеку банк проверяет кредитную историю и все долги, которые могут стать поводом для отказа.
3. Заключаете ипотечный договор.
Спецпредложения банков
На рынке ипотечного кредитования хоть и очень редко, но всё-таки попадаются спецпредложения, по которым можно оформить ипотеку без первоначального взноса. Безусловно, банк рискует, одобряя такую ипотеку без дополнительной страховки для себя. А первоначальный платёж — один из вариантов снижения рисков и кредитора, и заёмщика. Иногда в качестве первоначального взноса выступает залог не только недвижимости, но и автомобиля, земельного участка, драгоценных металлов, ценных бумаг и другого.
«Программа «Ипотека без первоначального взноса» для потенциальных покупателей достаточно заманчивая, а для банков — высокорискованная. ЦБ РФ увеличил требование к банкам по резервированию при выдаче кредитов с маленьким первоначальным взносом (до 20 %), и поэтому большинство банков такие программы закрыли, но всё же подобные способы ещё встречаются. Свои риски банки перекрывают повышенной ставкой, и если сейчас рыночная ставка 10–10,5 %, то такой кредит будет стоить от 12,5 %. Минус — стоимость кредита, большие ежемесячные платежи и переплата», — подытоживает Вячеслав Приймак.
Ипотека без первоначальных выплат может стать единственным решением, но лучше всего постараться найти возможность внести хотя бы какую-нибудь сумму в качестве первого взноса. При полном его отсутствии ставка будет выше и переплата может получиться огромной.
