Разговоры о необходимости сделать рынок недвижимости максимально прозрачным ведутся уже очень давно. Разумеется, максимальная легитимность необходима всем: участники рынка получают определенные гарантии защиты их интересов, а государство – налоговые поступления со сделок. Но как этой прозрачности добиться? Один из вариантов – это перевод всех видов расчетов при заключении сделок с недвижимостью на безналичные рельсы – или полностью, или при сумме сделки, превышающей определенный лимит. Минфин недавно внес соответствующий законопроект в Госдуму, и даже Центробанк его одобрил. Сделает ли это рынок прозрачнее? Об этом мы спросили специалистов рынка недвижимости.

Лишние налоги платить никто не хочет

Андрей Краснов из агентства недвижимости Leadman Brokers полагает, что «сделки по безналичным расчетам – бесполезная затея. Даже если будет такая обязанность, люди все равно смогут показывать нужную им в договоре купли-продажи сумму и параллельно передавать друг другу наличные деньги».

Действительно, лишние налоги люди платить никак не захотят. И не только с самой сделки, но и потом с недвижимости. Да, рассчитывается этот налог исходя из кадастровой стоимости, но ведь порой ее имеет смысл и оспорить. А как оспаривать, если в договоре указана слишком высокая рыночная стоимость объекта недвижимости? Лучше уж она будет пониже.

С другой стороны,  возвращать суммы, не отраженные прямо в договоре купли-продажи, порой довольно непросто – как минимум, времени можно пора потратить немало. Но в этом плане уж хуже, чем сейчас, не станет.

Ну а про то, что суммы таких сделок зачастую превышают (нередко значительно) суммы официальных доходов и продавцов, и покупателей, и говорить нечего – кто ж это такое расхождение личного дебета с кредитом пожелает «светить»?

Банковские ячейки – «вчерашний день»

Частный риэлтор Людмила Воронинасчитает, что переход участников рынка недвижимости на безналичные расчеты будет очень даже полезен: «Считаю систему (пусть и хорошо работающую) расчетов через банковские ячейки «вчерашним днем» и «каменным веком». У людей должен быть выбор! В моей практике и сейчас бывают случаи, когда продавцы недвижимости просят перевести средства им на счет. Не хотят проводить расчеты через банковские ячейки. Это и неудобно, и риски при перевозке денег!».

Но не все так просто. По мнению Людмилы, у нас просто-напросто не отработаны схемы безналичных расчетов при купле-продаже недвижимости. А вот если такие схемы продумать и внедрить – всем станет легче: и продавцам, и покупателям.

Правда, тут возникает вопрос: если люди не боятся хранить столь солидные суммы дома под подушкой, а не в банке – что ж перевозки-то бояться? Но тут уж каждому свое.

Плюсы и минусы безнала

Вопрос введения обязательных безналичных расчетов при совершении сделок с недвижимостью подробно рассмотрел Евгений Медведев («Агентство столичной недвижимости»).

Среди положительных сторон такой реформы Евгений выделяет следующие:

- сохранность денежных средств – с банковского счета деньги куда сложнее украсть, чем из-под подушки;
- спокойствие продавца до совершения сделки и покупателя после этого – не надо нервничать, таская миллионы с собой;
- упрощение отношений со своим банком – не надо выпрашивать обналичивания денег со счета;
- прозрачность сделки для налоговых органов – взимать налоги им становится намного проще.

Правда, с этими плюсами хочется сразу поспорить. Что может быть проще: зайти в банк, снять там деньги со счета, там же положить их в ячейку и вообще не нервничать. Сразу три пункта снимаются. Да и налоговой не сложно при желании отследить сами счета и операции с ними.

А теперь к отрицательным моментам:

- в договорах купли-продажи сторонам придется указывать реальную цену объекта недвижимости и платить налоги с реально полученных сумм;
- банк может быть закрыт (как-никак в последнее время лицензии у банков отзываются нередко);
- при срыве сделки могут возникнуть затруднения с возвратом денег;
- порой при переводах денежных средств в другие банки снимаются комиссии.

Действительно, для сторон сделки сплошные расходы и риски. С налогами и комиссиями все понятно. Да и риски налицо: государство гарантирует страховую выплату по вкладу в размере до 1,4 миллиона рублей, но если сумма сделки в десять раз больше? Да и деньги вернуть у нерадивого продавца порой довольно сложно – это может занять не один месяц.

Как-то ни положительного не прибавляется, ни отрицательного меньше не становится – только расходы на обслуживание сделки у граждан растут.

И Евгений Медведев делает примерно такой же вывод: «Очевидно, что реальные плюсы от данной реформы существуют только для государства, а для простых смертных здесь больше минусов, чем плюсов. И по сравнению с ныне работающей схемой расчетов через банковскую ячейку или депозитарий безналичный расчет никоим образом не котируется. К тому же, наверняка, и нашему государству введение обязательной безналичной схемы только добавит проблем, поскольку это в США можно таким путем ограничить хождение наличных денег, а у нас моментально появятся те же депозитарии, где арендуется десяток ячеек по 500 000 рублей за пару кирпичей или досок покупаемой квартиры».

Итак, государству безналичные расчеты при сделках с недвижимостью вроде бы выгоднее, но для участников сделки вместо рисков при перевозке денег появляются риски при их переводе. Так в чём же тогда смысл реформы?