Купить квартиру в Нижнем Новгороде, вроде бы, просто: на вторичном рынке тысячи предложений, количество новостроек растет. Вот только спрос на жилье почти иссяк, а недоверие нижегородцев к риэлторам и застройщикам довело ситуацию до ступора.
Центробежная сила
За последние 15 лет Нижний Новгород пережил настоящий строительный бум. Девелоперы начали осваивать город с центра и Верхних Печер: в постсоветское время там появились первые элитные дома. Когда спрос на ультрадорогие квартиры себя исчерпал, застройщики обратили внимание на районы у парков и лесов. Так появились новостройки у садика Пушкина, Сормовского парка и в Кузнечихе.
Большая часть рынка недвижимости Нижнего Новгорода до сих пор не отошла от последствий бурной застройки двухтысячных годов. Уже в 2000-е годы горожане могли качественно изменить свою жизнь. Нижегородец Андрей рассказал, как десять лет назад его родители с минимальной доплатой поменяли типовую двушку в советском доме у торгового центра «Шоколад» на улице Белинского (верхняя часть города) на более вместительную двухкомнатную квартиру с двумя санузлами в новостройке по соседству.
Большая часть рынка недвижимости Нижнего Новгорода до сих пор не отошла от последствий бурной застройки двухтысячных годов.
Нижегородец Юрий перед выходом на пенсию подарил свою квартиру в центре города сыну, а сам решил вложиться в жилье в Кузнечихе – чтобы «встретить старость в приятном месте». Здесь все еще много зеленых зон и лесных участков, а проложенные между хрущевками дубовые рощи входят в список природных достопримечательностей Нижнего Новгорода. Кузнечиха привлекает и молодые семьи – за счет достаточного количества школ и детских садов, это редкое место в городе, где число мест в детсадах соответствует нормативам.
Сегодня в базе ЦИАН насчитывается 93 жилых комплекса в Нижнем Новгороде и ближайших районах – от находящегося в самом центре «Дома на Свободе» до борской «Сергиевской слободы», добираться до которой нужно по канатной дороге через Волгу. Их объединяет одно: за редким исключением продажи идут медленно.
Бегство риэлторов
Цены на жилье в Нижнем Новгороде росли вплоть до 2014 года, рассказали журналу ЦИАН в агентствах «Выбор» и «Домус НН». В промежутке между 2006 и 2007 годом, а также между 2011 и 2013 годом можно было очень выгодно вложиться в недвижимость – подчас за год-полтора стоимость квартиры вырастала на миллион рублей. С началом экономического спада в РФ рынок жилья Нижнего Новгорода приблизился к насыщению.
Разница между самой дорогой и дешевой квартирой Нижнего Новгорода – 50 раз
Если пять лет назад нижегородцы покупали квартиры в инвестиционных целях или для удовлетворения собственного эго, то теперь основной причиной для сделок остались семейные обстоятельства — то есть необходимость разъехаться или объединиться в одной квартире, рассказал журналу ЦИАН директор агентства «Выбор» и бывший представитель президента Российской гильдии риэлторов в Приволжском федеральном округе Александр Жилевский. По его словам, в Нижнем Новгороде больше не покупают жилье ради вложения денег. Причина проста: квартиры дешевеют.
В Нижнем Новгороде сложился идеальный рынок покупателя. Люди, которые ищут квартиру, могут выбирать из множества вариантов и активно торговаться.
С исчезновением инвесторов ушел и специфический спрос на переезд из Заречной части, где сосредоточены заводы и спальные районы, в Нагорную, где находится исторический центр, вузы и крупные лесные массивы. Нагорная часть города по-прежнему котируется выше и стоит дороже Заречной, однако в 2018 году нижегородцы больше думают о том, чтобы жить поблизости от родственников, нежели о том, чтобы переехать поближе к центру. В результате примерно одинаковым спросом пользуются квартиры на Сортировке, в Сормове и в районе Сенной — просто потому, что на каждую локацию находятся местные жители, не желающие уезжать из знакомого места.
Уходят с рынка и риэлторы. Вместо того, чтобы обращаться в агентство, молодежь предпочитает действовать самостоятельно. По мнению Жилевского, компаниям из других городов сложно адаптироваться к нижегородскому рынку – так, в городе не смогли закрепиться Century21, МИАН и другие крупные сети, в ближайшее время с нижегородского рынка могут уйти еще ряд агентств.
Кирпичные предубеждения
Главный стереотип нижегородцев в отношении жилья звучит так: «качественный дом должен быть кирпичным». Предубеждения в отношении панели сформировались еще в советские времена. Нижегородцы убедились на своем опыте: и «хрущевки», и девятиэтажки из кирпича выигрывают у панельных домов в тепло- и звукоизоляции, толщине стен и общем качестве строительства.
Сейчас в Нагорной части города невозможно найти некирпичную новостройку премиум-, бизнес- или комфорт-класса. Застройщики выучили правило: панельные дома в престижных районах продаваться не будут.
Даже в отдаленных локациях такие дома встретить не просто. Огромное «Седьмое небо», заполнившее собой пространство между Мещерским озером и футбольным стадионом для чемпионата мира, выполнено из кирпича; появившийся у Молитовского моста «Аквамарин» возводится по монолитной технологии.
На данный момент в Нижнем Новгороде всего четыре панельные новостройки, и все относятся к «суперэкономичному» сегменту. Самые знаковые – «Бурнаковский» с 15 домами в промзоне и «Мончегория», девелопер которой пробует превратить криминальный квартал на окраине Автозавода в новый центр притяжения.
В сараях тоже люди
Еще одна особенность Нижнего Новгорода – «рассыпающиеся» на глазах деревянные дома в один-два этажа в центре. Многие пренебрежительно называют их «сараями», однако в этих «сараях» по-прежнему живут люди. Будь то улица Белинского, Ильинская или Большая Печерская, деревянные дома остаются неотъемлемой частью городского пейзажа.
Вспоминает нижегородец Иван: «Когда я был студентом, то решил съехать от родителей и снять собственное жилье. Мне попался одноэтажный деревянный дом на Большой Покровской – главной пешеходной улице города. Жилье было маленьким, зато очень дешевым и находилось в самом центре: я не мог упустить такой вариант. Когда ко мне в гости пришел папа, он сказал: «В юности я подрабатывал дворником. В таких домах, как этот, мы хранили метлы».
Отдельно стоящие деревянные дома постепенно приходят в негодность и умирают. Только в прошлом году у психиатрической больницы на улице Ульянова снесли последние оставшиеся «деревяшки», оконные проемы в «сараях» на улице Горького давно заколочены. Обычно на месте таких строений появляются новые ЖК бизнес-класса.
Впрочем, «деревянные комьюнити» остались в менее привлекательных местах. Так, в Высоковском проезде до сих существует целый ансамбль из двухэтажных деревянных домов, гаражей и отдельно стоящих хозяйственных построек. В таких кварталах обычно живут пенсионеры, которые самостоятельно обживают территорию: между домами натянуты бельевые веревки, во дворах стоят самодельные скульптуры из бутылок и старых покрышек, а на стенах сохранились довоенные таблички с номерами домов.
Как рассказал журналу ЦИАН Антон Зуев, владелец риэлторского агентства «Домус НН», квартиры в таких домах часто покупают приезжие. Гастарбайтеры вдесятером селятся в одно- или двухкомнатных квартирах за полмиллиона или миллион рублей. Для таких переселенцев деревянные дома – шанс закрепиться в Нижнем Новгороде с минимальным вложением денег.
Из Нижнего – в Москву
0 руб. доплата. Нижегородцы с квартирой в центре города могут практически без дополнительных затрат приобрести жилье в Москве. Правда, при таком переезде придется смириться с уменьшением площади и значительным удалением от центра. К примеру, просторная «трешка» на улице Провиантской в 10 минутах ходьбы от площади Минина стоит 10 млн рублей. За эту сумму в Москве можно купить четырехкомнатную квартиру в доме за Третьим транспортным кольцом или «трешку» в районе ТТК.
3,5 млн руб. доплата. Переезд в столицу из более удаленных районов станет более сложной задачей. Так, приличная «двушка» в Щербинках потянет на 2,5 млн рублей. На эти деньги в столице можно рассчитывать разве что на студию или «однушку» в Новой Москве.
Чтобы купить тоже двухкомнатную квартиру в панельном доме в Москве, пусть и на окраине, придется доплатить около 4 млн руб.
1,5–4,5 млн руб. доплата. Если же брать Московский или Сормовский район Нижнего Новгорода, то даже трехкомнатная квартира будет стоить здесь не больше 3 млн рублей — это эквивалент «однушек» в ближайшем Подмосковье или у МКАД.
На трехкомнатную потребуется значительно больше денег: в городах-сателлитах Московской области потребуется доплатить в районе 1,5 млн руб., в Новой Москве – около 3-3,5 млн руб., в старой Москве – от 4 млн руб.
В статье использованы фото Игоря Порхомовского, Вадима Топтунова
