На рынке загородной недвижимости начался новый этап развития — посткризисный. На недавней пресс-конференции эксперты компании Penny Lane Realty говорили о первых признаках оттепели.
Исследование состояния загородного рынка в I квартале 2011 г. показало, что число новых поселков сократилось более чем в два раза по сравнению с тем же периодом прошлого года — с 44 до 20. Из этих 20 объектов только в трех предлагали участки с подрядом. В остальных были представлены участки без обязательного подряда на строительство. Многие новые проекты, выход которых намечался в начале весны, пока на рынке так и не появились. Ощущается дефицит качественного предложения и на вторичном рынке, вследствие чего активизировавшийся в начале года спрос не находит реализации.
Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости, отметил рекордное количество клиентских звонков и показов уже в январе, несмотря на то что этот месяц традиционно является не самым динамичным с точки зрения покупательской активности. Особый интерес был проявлен к объектам стоимостью от 5 млн долл. и выше. Тем не менее сделки в I квартале хотя и заключались, но их было не так много. «Дело в том, что большинство выставленных на продажу домов — это объекты точечной застройки, хозяева которых возводили их на свои деньги и сегодня продают по неконкурентоспособным (завышенным) ценам, — объясняет Д. Цветков. — Но если цену снижают, то недвижимость быстро продается».
Новой тенденцией этого года стал симбиоз девелоперских структур с инвестфондами, крупными сырьевыми холдингами, банками. «Большинство застройщиков понимают, что нужно располагать достаточными средствами для того, чтобы сделать проект устойчивым и довести его до финальной стадии строительства без привлечения денег клиентов», — комментирует Д. Цветков.
Так или иначе, но выжившие в кризис девелоперские компании приступают к размораживанию своих проектов, часто проводя их реконцепцию. В качестве примера позитивной динамики на стройке спикер привел «Павловские озера», «Баден хиллз», объекты компании «Конти».
Несмотря на имеющиеся положительные признаки выхода финансовой системы из кризиса, ситуация все еще неустойчива. Любая «непогода» (скачок курса валют, изменение цен на нефть, длительные сроки экспозиции объектов) — и рост опять стремится к нулю. Рынок окрепнет и будет развиваться в соответствии с теми оптимистичными сценариями, которые специалисты предрекали еще в ноябре-декабре прошлого года, — не ранее чем во второй половине года.
Восстановление рынка после кризиса, считает Д. Цветков, будет идти снизу вверх. «Рынок выздоровеет, когда начнет покупать средний класс. Все надежды сегодня возлагаются на качественное доступное жилье, о строительстве которого уже заявил ряд структур». В числе организаций, планирующих проекты в экономклассе, были упомянуты «Уралсиб», «ИНКОМ», «ИТЕРА девелопмент» и др.
Активизации девелоперской деятельности не в последнюю очередь способствует внимание банковских структур к загородным проектам. Этой теме посвятил свой доклад Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования. Он в целом отметил восстановление ипотечного кредитования в стране: в IV квартале прошлого года в качестве займов было выдано порядка 145 млрд руб., в то время как в I квартале того же года — лишь 49 млрд. Если говорить об изменениях в кредитовании покупки загородного жилья, то ставка снизилась в среднем с 16,4% в 2010 г. до 15,7% в I квартале 2011-го. Банки вновь стали учитывать доход по своей справке, а минимальные сроки рассмотрения заявки снизились с семи до пяти дней. «Тем не менее, — заметил Р. Строилов, — названные ставки нельзя считать доступными. Это является очевидным фактором, сдерживающим развитие «загородки». В числе прочих тормозящих причин были упомянуты ограниченное предложение ипотечных программ, отсутствие кредитования дачных поселков и земли, находящейся не в собственности, а в аренде, отсутствие рынка ипотечных закладных и непрозрачность самого загородного рынка.
Перспективы развития кредитования загородной недвижимости спикер связывает с появлением на рынке новых игроков и ипотечных программ, а также новых форматов загородной недвижимости. «Нужно аккредитовывать больше загородных проектов. Это значит, что банки должны более тесно взаимодействовать с девелоперами», — подчеркнул Р. Строилов. Он надеется, что в скором будущем процедура оформления заявлений упростится, а сроки согласования выдачи кредита будут сокращены.
МНЕНИЕ
Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty:
«На начальной стадии реализации проекта девелоперу очень нужны инвестиционные покупатели, понимающие, что с развитием или завершением проекта цена вырастет. Это вселяет в девелопера уверенность в завтрашнем дне, создает позитивную динамику цен, положительно влияет на позитивный климат продаж, отношение банков, кредитующих проект и т. п. Сегодня на загородном рынке таких инвесторов крайне мало».
