Копайте глубже, перед тем как покупать участок

 

 

 

Если вы присмотрели себе кусок земли вне организованного поселка или садового товарищества, нужно тщательно проверить все документы. Первое, на что обращайте внимание, — категория и вид разрешенного использования участка. Грубейшей ошибкой будет покупка земли сельскохозяйственного назначения — вам не удастся получить разрешение на строительство или оформить возведенный дом (суд может признать его самовольной постройкой и обязать снести). Другое дело, если у земли сельскохозяйственного назначения разрешенный вид использования — для дачного строительства или садоводства. В этом случае можно смело покупать и строить.

 

Лучший вариант, по мнению Алексея Гусева, коммерческого директора компании «Загородный проект», — купить землю в существующем населенном пункте: деревне, поселке и т. д. Тогда это будет категория «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

 

Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра, советует покупать участок, на котором уже имеется дом (даже ветхий или полусгоревший) либо иное строение. На такой земле проще осуществить строительство с получением всех необходимых разрешений и оформить коммуникации. «Но сразу хочу заметить, что, даже если вы приобретаете земельный участок со снесенным из-за ветхости или аварийности домом, все документы на коммуникации придется оформлять заново», — предупреждает юрист.

 

На некоторые земли могут распространяться ограничения по высотности и виду недвижимости. Так, не везде можно возводить трех- и даже двухэтажные дома. На дачных землях, например, не положено строить многоквартирные жилые здания. Запреты действуют также в зонах вблизи водоемов, на охраняемых территориях рядом с заповедниками, поэтому стоит смотреть и на местоположение земельного надела. Обязательно нужно ознакомиться с генеральным планом застройки территории — он покажет, какие дома можно возводить на вашем будущем участке, а какие нет. «Особое внимание обратите на наличие красных линий на плане участка. Они могут означать серьезные ограничения — в частности, при размещении построек и прокладке коммуникаций», — предупреждает Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу управляющей компании «Волжские дачи».

 

«По некоторым генпланам можно получить информацию о возможной ближайшей застройке всего микрорайона. Это чревато изъятием участка и возведенного на нем строения для государственных или муниципальных нужд, например для строительства дороги или коммерческого объекта недвижимости», — добавляет О. Сухов.

 

 

 

Если со статусом земли все в порядке, можно заняться проверкой юридической чистоты объекта. Во избежание долгих судебных процессов выясните в районной администрации, не выделялся ли ваш участок иному пользователю, а если выделялся, то на каком основании и как данный вопрос решен в настоящее время. «Это будет отнюдь не лишним, — свидетельствует О. Сухов. — Как показывает судебная практика, очень часто собственники земли утрачивают свой статус и лишаются свидетельств, а право собственности передается иным претендентам, которые имеют лишь акты администрации о выделении земельного участка». Таких проблем лучше не допускать изначально, и, если есть иные претенденты на недвижимость, пусть пока и не проявляющие себя, может быть, стоит даже отказаться от покупки.

 

Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает, что юридические риски особенно велики при покупке недвижимости в стародачных местах: «У продавца могут оказаться устаревшие документы. Указанные в них площади участка и постройки иногда не совпадают с реальными, что грозит многочисленными судебными исками в будущем».

 

Необходимо не только сверить реальные границы участка с межевым планом, но и убедиться, что соседние территории не накладываются на вашу землю. Эту информацию можно без труда получить в любой кадастровой компании, что работает в данном регионе.

 

Но самое главное при покупке — убедиться в том, что документы, подтверждающие право собственности на землю, в порядке. «Недооформленная земля может стоить существенно дешевле, но за этим кроются серьезные риски», — предупреждает А. Кудрявцев. Плохо, если участок состоит из нескольких долей, принадлежащих разным людям, — тут возможны проблемы при регистрации права собственности на участок либо на строение. Особое внимание стоит обратить и на наличие обременений — если земля в залоге или в аренде.

 

 

 

Если на приобретаемом участке есть дом, то коммуникации, по крайней мере электричество, наверняка уже подведены. Но если вы хотите купить землю в чистом поле, проблем может быть огромное количество. Вся сложность заключается в том, что вы никогда о них не узнаете, пока не столкнетесь непосредственно с оформлением документов. «Нехватка электрических мощностей — это, пожалуй, проблема для всех городов и областей России, — признает О. Сухов. — В настоящее время выбить киловатты для участка с домом, даже где к жилью ранее было подведено электричество, очень и очень сложно. А электрификация отдельного участка, да еще расположенного далеко от линий электропередач, — это еще более дорогое и долгое мероприятие». Впрочем, даже наличие поблизости столба с проводами не означает, что проблем не будет…

 

Первое, что нужно сделать, — выяснить, где находятся ближайшие точки подключения к коммуникациям и по чьим землям придется их прокладывать. Поговорите с собственниками этих участков, чтобы понять, удастся ли получить их разрешение. «Зачастую согласование трассы прокладки сетей отнимает больше всего сил и времени и иногда растягивается на годы», — констатирует А. Гусев.

 

Если есть выделенные мощности, нужно получить информацию у соответствующих органов о возможности и стоимости присоединения. «По сути, все, кроме электричества (даже газ посредством газгольдера), владелец участка может организовать самостоятельно. Однако чем больше таких коммуникаций, тем большие электрические мощности потребуются для их функционирования», — замечает А. Кудрявцев.

 

Часто случается, что в тех же садовых некоммерческих товариществах при продаже участка допустимую цифру электрического напряжения просто берут с потолка, говорит А. Архипов. Поэтому необходимо проверить, какая именно мощность выделяется на участок, зафиксировано ли это в документах. Иначе есть риск оказаться подключенными всего к 2–3 кВт (этого недостаточно даже для небольшого дачного домика). А увеличить мощность зачастую невозможно: если ранее вся она уже была рассчитана по всем участкам, то потребуется замена трансформатора, что связано с большими финансовыми затратами.

 

По закону собственнику полагается на льготных условиях получать до 15 кВт электричества, но, чтобы осуществить это в реальности, необходимо пройти ряд согласований в местной администрации. Процесс занимает от полугода до года, констатирует А. Архипов. Если же времени на обивание порогов нет, то можно пойти по коммерческому пути — тогда подключение обойдется в 2–3 тыс. долл./кВт.

 

Как правило, в новых коттеджных поселках покупатели не сталкиваются с подобными проблемами: девелоперы всегда закладывают мощности с запасом. Чем выше класс недвижимости, тем больше киловаттов выделяется для каждого дома.

 

 

 

Примерно так же обстоят дела и с подключением газа. Это очень дорогостоящее мероприятие, и если рядом не проходит соответствующая труба, то в газификации участка будет просто отказано. Как правило, газ проводят сразу к большому количеству домов по коллективной заявке. То же можно сказать и о канализации. Обычно объем стоков всегда на пределе, поэтому осуществить врезку в центральную систему не всегда представляется возможным. С подведением воды проще, однако и здесь требуется проект, документы (на оформленное строительство, а также свидетельствующие о наличии канализации).

 

«Для оформления коммуникаций необходимы как минимум правоустанавливающие документы на землю и на строение, то есть документы БТИ, очень часто требуется и разрешение на ввод дома в эксплуатацию, а также свидетельство о государственной регистрации права на вновь построенное здание», — говорит О. Сухов.

 

Сложность и дороговизна подключений заставляют владельцев домов устанавливать собственную канализацию, приобретать топливные трансформаторы, вырабатывающие электричество, и бурить скважины для получения воды. Однако, как замечает А. Архипов, артезианские скважины очень сложны в согласовании, дороги и трудозатратны, а вода из более мелких и дешевых будет непригодна для питья по санитарным нормам.

 

Но если вопросы с инженерными коммуникациями еще поддаются какому-то решению, то проблемы с дорогами — почти нет. «Если участок находится в чистом поле, но вокруг имеется еще несколько собственников, то при наличии образованного и пробивного лидера инициативной группы можно попытаться добиться прокладки дороги до поселка. Но в одиночку сделать это просто невозможно», — утверждает А. Архипов.

 

 

Данные журнала «Недвижимость & цены»