Юго-восток Подмосковья из-за проблемной экологии и плохой транспортной доступности не пользуется популярностью у потенциальных покупателей недвижимости в новостройках. Ситуацию осложняет неадекватная ценовая политика, которую демонстрируют отдельные застройщики, поднимая цену квадратного метра до 100 тыс. рублей и выше. Тем не менее, в небольших городах юго-востока можно найти привлекательные предложения в ЖК, расположенных в 20-30 км от МКАД.
Из всех направлений Подмосковья юго-восточное всегда считалось наименее перспективным для новых строительных проектов. В первую очередь это вызвано экологическими соображениями: роза ветров такова, что все промышленные и транспортные выбросы несет с запада на восток и юго-восток. Белая дача, Люберцы, с их полями фильтрации и, конечно же, Капотня вносят свои «ноты» в букет промышленных ароматов. Летом же в недалекой Шатуре начинают гореть торфяники.
Вторая причина бесперспективности направления – транспортная. Рязанское шоссе – одно из самых перегруженных в Подмосковье, а его дублер – Новорязанское – спроектировано так, что обходит многие населенные пункты.
Именно поэтому девелоперы, которые рискуют осваивать юго-восточное Подмосковье, могут привлечь покупателя только низкими ценами и маркетинговыми ухищрениями. В этом материале – обзор новостроек классов «эконом» и «комфорт» по Рязанскому и Новорязанскому шоссе.
Люберцы: мал метраж, да дорог
В последние годы темпы строительства в Люберцах несколько замедлились. Однако здесь реализуется несколько интересных проектов, среди которых в первую очередь следует отметить ЖК с романтическим названием «ВЛЮБЕРЦЫ» – шесть монолитно-кирпичных многосекционных домов от строительно-инвестиционной компании САС. Запланировано три очереди строительства.
С точки зрения экологии и перегруженности социальной инфраструктуры Люберцы – не самый лучший вариант для взыскательного покупателя. Однако «ВЛЮБЕРЦЫ» возводятся вблизи Наташинского лесопарка и каскада прудов, что в какой-то степени компенсирует неудобства, связанные с загрязнением воздуха. Что же касается социальных объектов, застройщик обещает построить здесь школу и детский сад, а также офисный центр, так что новоселам не придется ориентироваться на существующую в городе инфраструктуру. К тому же САС отличается адекватной ценовой политикой: стоимость квадратного метра в ЖК начинается от 80 тыс. рублей, что вполне приемлемо для человека, решившего обосноваться в 3 км от МКАД.
Еще один любопытный проект реализуется сейчас в северной части Люберец – это ЖК «Красная горка». Планов у застройщика, группы ПИК, здесь поистине громадье: задекларировано возведение 40 корпусов, и более половины из них уже готовы. Но вот будут ли квартиры в «Красной горке» продаваться так же быстро, как строятся – большой вопрос. В первую очередь потенциального покупателя может смутить, мягко говоря, проблемная экология: рядом с ЖК расположены промзона, полигон твердых коммунальных отходов, а также аэрационные поля, которые уже не эксплуатируются, но специфичные ароматы сохранили в полной мере.
Однако экологическими проблемами дело не ограничивается. Дома в «Красной горке» панельные, и хотя относятся к современным сериям (КОПЭ-М-Парус), существенно проигрывают в сравнении с монолитом. В рекламной кампании ПИК упирает на современные планировки, просторные лоджии и эркеры, однако площади квартир достаточно скромны: от 36 кв. м в однушке и 76 кв. м в трешке. Тем более непонятна ценовая политика группы, которая предлагает этот квадратный метр по цене от 80 тыс. рублей – столько же он стоит и во «ВЛЮБЕРЦАХ», прямом конкуренте «Красной горки». Правда, ПИК сдает квартиры с чистовой отделкой «эконом», однако вряд ли этот бонус существенно повлияет на динамику продаж.
Еще менее понятен принцип ценообразования в другом масштабном проекте в Люберцах – ЖК «Некрасовка». Здесь, на расстоянии около 9 км от МКАД, планируется возвести целых восемь жилых кварталов с собственной инфраструктурой (три школы, два детских сада, большой торговый центр) – всего около 2 млн кв. м жилья.
У этого ЖК – бурная и местами странная история. Застройщик менялся несколько раз и теперь, по официальной информации, всеми делами ведает казенное предприятие «Управление гражданского строительства» Москвы, а продавцом квартир на официальном сайте назван «Мосреалстрой». Если это так, то ценовую политику этой компании назвать рыночной язык не поворачивается: квадратный метр в «Некрасовке» предлагается по цене от 120 тыс. рублей. Это, отметим, в панельных домах со скромной квартирографией и еще более скромными площадями – от 32 кв. м. Цена однокомнатной квартиры в ЖК стартует от 4,2 млн рублей. Если добавить совсем немного, можно найти на вторичном рынке Москвы не самую «убитую» однушку, так что перспективы продаж в «Некрасовке» представляются туманными.
Закончить обзор люберецких новостроек можно еще одним «городом в городе». Группа «Мортон» реализует амбициозный проект – ЖК «Люберецкий», который задуман как целый микрорайон, состоящий из 11 высоток переменной этажности (9-17) и рекреационной зоны площадью 17 гектаров. Застройщик обещает неплохую инфраструктуру: два детских сада, новую школу в дополнение к реконструируемой старой, лесопарк и прочие приятные вещи. Чем не может похвастать «Мортон», так это площадями: однокомнатная квартира – от 30 кв. м, а максимальная площадь трешки – 82 м. Тем не менее, дома в «Люберецком» – монолитные, и это в какой-то мере оправдывает цену квадратного метра, начинающуюся с 80 тыс. рублей.
Есть ли жизнь после Люберец?
Несмотря на обилие проблем – транспортных, экологических, инфраструктурных и прочих, – Люберцы на сегодня остаются самой востребованной локацией по Рязанскому и Новорязанскому шоссе. Однако это не означает, что за Люберцами жизни нет. Застройщики все чаще обращают внимание на небольшой и уютный городок Лыткарино. В первую очередь привлекает здешняя экология, которая существенно лучше, чем во многих городах неблагополучного в этом отношении юго-востока. Лыткарино – промышленный город, однако многие предприятия вынесены в промзону Тураево, а сам город расположен в окружении лесов, в отдалении от Новорязанского шоссе с его автомобильными выхлопами.
Впрочем, эту отдаленность вряд ли можно назвать плюсом при выборе квартиры в лыткаринских новостройках. Чтобы добраться сюда из Москвы, нужно проехать почти 10 км по Новорязанскому шоссе, а затем еще 5 – по Лыткаринскому, о котором ни один автомобилист доброго слова не скажет. В принципе, до станций метро «Выхино» или «Кузьминки» можно доехать за 20 минут и на общественном транспорте – но лишь в том случае, если не будет пробок. Иначе можно провести в маршрутке и час-полтора.
Тем не менее, застройщики осваивают Лыткарино достаточно активно, компенсируя транспортные неудобства приемлемыми расценками. Характерный пример – ЖК «Высокий берег», который возводится рядом с набережной Москвы-реки. Официально застройщиком называют компанию «Мособлстрой-17», однако есть информация о том, что «Высокий берег» – первый подмосковный проект санкт-петербургской Prime Group.
Как бы то ни было, проект достаточно интересный: «Высокий берег» – это две 17-этажных высотки оригинальной архитектуры с магазинами на первых этажах, двумя детскими садами и многоуровневым паркингом (впрочем, инфраструктура пока только задекларирована застройщиком). Сегодня в продаже – квартиры от одной до трех комнат, площади – от 36 до 80 кв. м. Цена квадратного метра начинается с 60 тыс. рублей, что для данной местности следует признать вполне адекватным предложением, особенно если учесть близость прекрасного Томилинского лесопарка.
К парковой зоне тяготеет и еще один проект – ЖК «Звездный» от компании «Славянское подворье», включающий несколько монолитно-кирпичных домов различной этажности. Рекламируется «Звездный» весьма скромно, поскольку ярких преимуществ у комплекса нет: квартиры довольно маленькие (от 32 кв. м в однокомнатной), отдельной инфраструктуры застройщик не обещает, да и само строительство находится в самой начальной стадии. Тем не менее, «Славянское подворье» уже обозначило цену квадратного метра в размере 62 тыс. рублей. По сравнению с другими лыткаринскими новостройками, стоимость квартиры не самая маленькая, так что любопытно будет отследить динамику продаж.
И наконец, последняя более или менее востребованная локация юго-восточного направления – город Раменское, находящийся в 27 км от Москвы. Небольшой городок с населением чуть более 100 тысяч жителей официально признан самым благоустроенным в Подмосковье по совокупности критериев: транспортная доступность, экология, качество коммунальных и социальных услуг. Правда, сами горожане частенько ворчат по поводу качества местных дорог и большого мусоросортировочного предприятия, однако следует признать, что Раменское выглядит вполне уютным, зеленым и пригодным для жизни.
Застройщики всячески стремятся укрепить благоприятное впечатление о городе, проводя вполне разумную ценовую политику. Например, цена квадратного метра в ЖК «Раменский», который возводит «Гарантия Строй», стартует от 40 тыс. рублей.
За эту цену можно приобрести хоть и небольшую (33-75 кв. м), но приличную квартиру.
Бонусами к покупке идут современная школа, соседство с лесопарком и озером, а также три железнодорожных платформы, откуда достаточно быстро можно добраться до Казанского вокзала.
Вполне приемлемый для Раменского ценовой коридор – 40-60 тыс. рублей за квадратный метр – установил и «РамСтрой», возводящий здесь ЖК «Солнечный». Комплекс состоит из монолитно-кирпичных домов, к продаже традиционно предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 36 до 82 кв. м. Для строительства выбрана удачная площадка: рядом с комплексом – сосновый лес и озеро Солнечное, излюбленное место отдыха жителей Раменского.
