Супруги должны быть созаёмщиками и другие новые требования
С 1 февраля 2026 года при оформлении семейной ипотеки заёмщики, которые состоят в зарегистрированном браке, обязательно должны включать супруга(-у) в состав созаёмщиков по кредитному договору.
Раньше каждый из родителей мог взять льготную ипотеку только на себя, исключив второго из сделки. В банк заёмщик представлял брачный договор, регулирующий имущественные права, или нотариальное согласие супруга на приобретение недвижимости в ипотеку. Таким образом семья могла получить два кредита: к примеру, сначала отец ребёнка покупал квартиру по семейной ипотеке, а потом мать брала кредит на дом по этой же программе.
С февраля такая опция исчезла: супруги теперь несут солидарную ответственность по кредиту, также титульный заёмщик должен подтвердить, что ребёнок проживает именно с ним.
Исключения из нового правила допускаются, когда:
- супруг или супруга титульного заёмщика является гражданином иностранного государства;
- семейную ипотеку оформляет участник накопительно-ипотечной системы (НИС), который берёт военную ипотеку.
Только в этих двух случаях второй супруг созаёмщиком не становится.
Основные правила семейной ипотеки, которые касаются ставки, суммы кредита, числа и возраста детей, а также требования к недвижимости остались прежними.
Правило «один льготный кредит в одни руки», которое действует в отношении федеральных ипотечных программ с 23 декабря 2023 года, по-прежнему допускает исключение в случае семейной ипотеки. Кредит по этой программе можно взять повторно, если предыдущий льготный кредит погашен, а в семье появился ещё один ребёнок подходящего возраста.
В качестве титульного — основного — заёмщика в кредитном договоре должен выступать гражданин, который соответствует условиям программы. Ребёнок должен быть зарегистрирован вместе с ним, регистрация должна быть постоянной.
Кроме обязательного супруга-созаёмщика, к ипотеке можно привлекать и других третьих лиц как созаёмщиков или поручителей. При этом на супругов этих третьих лиц не распространяется требование об обязательном включении в созаёмщики.
Супруги Владимир и Анна в феврале 2026 года решили взять семейную ипотеку. Владимир стал титульным заёмщиком, а Анна как его жена — созаёмщиком. Доход у супругов небольшой: чтобы им одобрили кредит, они попросили дядю Анны стать ещё одним созаёмщиком по кредиту.
Дядя состоит в браке, но на его жену правило об обязательных созаёмщиках не распространяется, поэтому в кредитном договоре будут фигурировать только Владимир, Анна и её дядя.
Какие документы потребуются теперь при оформлении семейной ипотеки
Перечень документов, который надо представлять вместе с заявлением на семейную ипотеку, на переходном этапе может меняться. Поэтому перед тем как подавать заявку, уточните требования в выбранном вами банке.
Обычно банки сейчас запрашивают:
- паспорт, СНИЛС заявителя и его супруга(-и);
- свидетельство о рождении или паспорт ребёнка (детей);
- СНИЛС ребёнка (детей), который соответствует условиям программы кредитования;
- документ, подтверждающий семейное положение заёмщика: свидетельство о заключении/расторжении брака, справка об отсутствии регистрации брака и т. п.;
- документы, подтверждающие доход созаёмщиков, — например, справку 2-НДФЛ.
Если родители в разводе, право на семейную ипотеку имеет тот родитель, который прописан вместе с ребёнком. Если детей, по которым идёт подтверждение госпрограммы, двое, оба ребёнка должны быть прописаны по одному адресу с родителем — титульным заёмщиком.
В качестве документа, подтверждающего регистрацию детей, можно представить адресную справку или свидетельство о регистрации по месту жительства по форме 8. Вы можете их получить через портал госуслуг или паспортный стол.
Документы, подтверждающие семейный статус, если заёмщик не в браке
- Если заёмщик в разводе, он представляет свидетельство о расторжении брака или выписку из решения суда о расторжении брака.
- В случае смерти одного из супругов — свидетельство о смерти.
- Если супруг считается пропавшим без вести, необходимо оформить расторжение брака через суд — справка о пропаже в качестве доказательства не подойдёт.
- Если заёмщик не состоит в официальном браке, нужна справка об отсутствии регистрации брака (форма 15). Получить её можно в загсе по месту регистрации. В Москве жители столицы могут также обратиться в МФЦ, предварительно записавшись на приём через mos.ru.
Все справки и выписки действуют в течение 30 календарных дней: учитывайте это, когда будете оформлять документы перед подписанием кредитного договора.
Если после заключения договора выяснится, что заёмщик представил недостоверные сведения о своём семейном положении, банк имеет право повысить ставку по кредиту до размера «ключевая ставка ЦБ на дату заключения договора + льготная ставка».
Вопросы о семейной ипотеке: разбор спорных ситуаций
Для того чтобы новые правила и другие нюансы семейной ипотеки стали понятнее, разберём их на конкретных примерах и вопросах, которые задали наши читатели.
Кредиты, о которых идёт речь, заёмщики оформляют после 1 февраля 2026 года. Информация актуальна на момент написания статьи.
Мы с мужем ранее семейной ипотекой не пользовались, другими льготными программами тоже, ребёнку сейчас 5 лет. Удастся ли нам взять семейную ипотеку на новостройку в Москве на новых условиях?
Да, вы можете это сделать, если оба выступите созаёмщиками по кредиту.
В 2022 году муж, ещё до заключения брака, брал кредит по IT-ипотеке. Сейчас я хочу оформить семейную ипотеку, дети по возрасту подходят. Станет ли старая ипотека препятствием?
Нет, не станет, если вы добавите мужа в семейную ипотеку в качестве созаёмщика. IT-ипотеку в этом случае учитывать не будут, потому что она была оформлена до 23 декабря 2023 года.
Новые условия семейной ипотеки распространяются только на вторичное жильё?
Нет, они распространяются на все объекты, которые можно купить по этой программе: новостройки, вторичку, частные дома, строительство ИЖС.
У меня двое детей 6 и 11 лет от первого брака, второй супруг детей не усыновлял, общих с ним детей нет. Должен ли второй муж быть созаёмщиком по семейной ипотеке?
С 1 февраля 2026 созаёмщиками по ипотеке обязательно становятся официальные супруги, брак проверяется на момент заключения кредитного договора. Вы состоите в официальных отношениях, поэтому банк потребует, чтобы муж стал созаёмщиком, хотя он и не отец детей. Если муж откажется, ипотеку, скорее всего, не одобрят, даже если вы заключите брачный договор.
По этому вопросу мнения банков расходятся — уточните позицию того кредитора, которого вы выбрали.
Я в разводе, дети проживают и зарегистрированы со мной. Бывший муж живёт в другом городе, он решил взять семейную ипотеку, обязана ли я стать созаёмщиком?
В случае развода право на семейную ипотеку имеет тот родитель, который постоянно зарегистрирован по одному адрес с детьми. Поэтому бывшему мужу семейную ипотеку не одобрят, кроме того, вас в любом случае не могут вынудить стать созаёмщиком.
Состоим в браке, у нас двое детей 8 и 12 лет, хотим взять льготный кредит, но младший ребёнок зарегистрирован со мной, а старший — с мужем, то есть адреса прописки разные. Дадут ли мужу ипотеку?
Если родители детей состоят в браке и выступают созаёмщиками, проверка на соответствие адреса регистрации родителя и указанных в анкете детей может и не проводиться. Но обычно банки её проводят и требуют, чтобы прописка детей и титульного заёмщика совпадала. Лучше заранее выяснить этот момент — и при необходимости сменить регистрацию второго ребёнка.
Я военный, участник жилищной накопительной системы и заёмщик военной ипотеки, хочу оформить семейную ипотеку и использовать средства накопительно-ипотечной системы. В банке сказали, что супругу в сделку включать не нужно, так ли это? Сможет ли она позже взять на себя семейную ипотеку, раз созаёмщиком по этому кредиту не станет?
По правилам военной ипотеки, если участник военной ипотеки берёт семейную ипотеку с использованием средств ипотечно-накопительной системы, его супруг(-а) может не выступать в качестве созаёмщика.
Сейчас в разъяснениях банков говорится, что СНИЛСы жены и ребёнка при этом будут зафиксированы как участвующие в семейной ипотеке. Поэтому взять ещё один льготный кредит не получится, если только позже у вас не появится ещё один ребёнок, а эта ипотека будет закрыта.
В 2016 году взяли ипотеку, муж — заёмщик, я — созаёмщик. В 2021 году рефинансировали её как семейную ипотеку и выплатили в 2024 году. Вправе ли мы получить ещё одну семейную ипотеку? Сейчас у нас есть дети 5 и 9 лет.
Да, вы вправе получить сейчас семейную ипотеку, если второй супруг выступит как созаёмщик. Первая ипотека была получена до 23 декабря 2023 года — значит, правило об одной льготной ипотеке на одну семью на неё не распространяется.
С отцом ребёнка в браке не состоим, отношения не поддерживаем, но в свидетельство о рождении он вписан. Ребёнок прописан со мной. Уже два банка не одобрили мне семейную ипотеку. Говорят, ждут «базу СНИЛС» и хотят проверить, что муж не брал льготную ипотеку после 2023 года. Что это за база и когда её сделают?
Скорее всего, сотрудники банка имели в виду единый реестр СНИЛС, в который должны вносить данные детей, которые уже участвовали в семейной ипотеке, подтверждая права родителей не льготную господдержку. Пока такой базы нет, банк не может быть уверен, что в спорных случаях — к примеру, когда родители разведены или не регистрировали брак — один из них уже не брал кредит по программе. Поэтому банки ждут появления инструмента проверки, а пока приостановили одобрение заявок «спорным» клиентам.
Попробуйте обратиться в другую кредитную организацию или подождите пару месяцев.
Рефинансирование комбинированной семейной ипотеки: какой будет ставка
Условия семейной ипотеки позволяют взять комбинированный кредит: по льготной ставке выдают до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн рублей — в остальных регионах.
Если заёмщику нужна бо́льшая сумма, он может взять кредит ещё на 30 млн рублей (в Москве, Петербурге, Подмосковье или Ленобласти) или на 15 млн рублей (в других регионах). Но заём свыше льготного лимита обслуживается уже по рыночной ставке на момент подписания договора.
Ранее допускалось рефинансировать семейную комбинированную ипотеку, но это было невыгодно: при этом кредит становился полностью рыночным, то есть льготная ставка 6% терялась.
С 1 февраля 2026 года для комбинированной ипотеки поменялся порядок рефинансирования: банки обязаны учитывать льготную часть при анализе заявки и выдавать заёмщику справку по остаткам и срокам одновременно по обеим частям кредита.
Таким образом, у заёмщика теперь есть шанс отдельно рефинансировать рыночную часть комбо-ипотеки, а льготная останется без изменения. С учётом того что рыночная ставка в 2024-2025 годах временами превышала 25%, а теперь планомерно снижается, рефинансирование снизит финансовую нагрузку на семью.
Для того чтобы провести перекредитование по новым правилам, заёмщику следует запросить у кредитора справку с раздельной детализацией: остаток по льготной части, остаток по рыночной части, ставки по ипотеке, оставшийся срок, текущий платёж. Без этого документа новый банк не сможет рассчитать условия рефинансирования.
При подаче заявки на рефинансирование в новый банк также потребуются:
- паспорт, СНИЛС;
- документы, подтверждающие текущий доход, например справка 2-НДФЛ и выписка из трудовой книжки;
- выписка ЕГРН, оценка залогового имущества, имеющиеся страховки.
Проверьте отсутствие просрочек по кредиту и кредитную историю в целом.
При рефинансировании комбинированной ипотеки льготная часть кредита может остаться у прежнего кредитора, а рыночная — перейти к новому.
Главное
— С 1 февраля 2026 года в программу семейной ипотеки внесли новое требование: супруги обязательно должны стать созаёмщиками по кредиту.
— При подаче заявки на ипотечный кредит в банк нужно представить СНИЛС ребёнка, участвующего в программе, и документы, которые подтверждают семейное положение заявителя.
— Ребёнок (дети) и титульный заёмщик должны быть прописаны по одному адресу.
— Новые изменения программы позволяют рефинансировать семейную комбинированную ипотеку с сохранением льготной ставки. Рыночная часть перекредитуется отдельно — по актуальным условиям.
Фото: AYO Production, ORION PRODUCTION, Studio Romantic / Shutterstock / Fotodom
